林龙 周吉 潜江市不动产登记局

经济快速稳定发展的时代背景下，不动产登记档案的整合行为受到各个领域的高度关注。得益于国家相关政策条例的大力推动，不动产档案登记工作日趋完善，一系列优秀的、有针对性的不动产档案整合管理策略提升了人们在信息查询方面的便捷度。为了真正使不动产档案登记管理工作逐步迈向统一化管理道路，让实际工作过程中的各类档案登记行为都能够顺利进行且呈现良好的工作状态，我们引入了集约化管理思想，从根本上优化了不动产档案管理工作开展的具体环节。

一、概述

（一）不动产登记制度的重要意义

不动产登记制度的方案是在2013年马凯提出来的，随着我国房地产的发展以及我国经济的飞速提升，关于不动产的问题也变得越来越严峻，而为了解决这一问题，马凯提出了不动产的登记制度。马凯提出这一方案的目的有两个。一是为了加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度，以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，从而更加有效的保护不动产权利人的合法财产权。本次方案还提出了通过居民身份证号码和组织机构代码为基础来建立统一社会信用代码，首先从制度上加强对不动产登记的管理。二是为了加强我国的行政制度的合法性。完善我国的依法行政的制度，提高制度质量。建立健全科学民主依法决策机制，建立决策后评估和纠错制度。严格依照法定权限和程序履行职责，确保法律、行政法规有效执行。深化政务公开，建立健全各项监督机制，让人民监督权力。马凯还认为首先不动产统一登记制度是基于健全市场经济需求而建立的。专业人士认为，不动产统一登记制度是我国市场经济的一项基本的制度措施，有关于我国人民的每个人的利益，这是不动产统一登记制度的关键目标也是最重要的目的。因此，不动产统一登记制度是一项有关键价值的经济制度。其次，我们每个人要明确不动产统一登记制度的目的在于为我国的不动产交易市场形成一个比较清晰的严格的交换制度。在不动产交换的市场上能够有迹可循，严格按照市场制度的要求完成交易，避免今后基于不完整的交易制度而引起更多的麻烦。

（二）不动产登记机构承担的主要工作任务

从法定职责上看，不动产登记机构主要承担法定各类型不动产的统一登记发证任务。作为新组建机构，一方面要积极学习研究法律法规，围绕近百种登记类型做好日常登记业务办理，另一方面要围绕夯实数据基础，梳理工作流程，完善材料清单等，做好基础业务支撑工作。近年来，围绕在最短时间内依法依规办好不动产登记这一要求，除做好日常登记发证工作外，不动产登记机构主要做好了以下几个方面的基础性工作：一是完成了地籍区、地籍子区的划分工作，这是编制不动产登记单元代码的基础。二是完成了不动产登记信息平台的建设及登记报文、相关数据的实时网络上报。三是完成了国有建设用地使用权/房屋所有权现势数据的整合汇交。四是完成集体土地所有权数据整合汇交工作。五是做好林权、农村土地承包经营权登记档案的交接、数据的整合及登记业务的开展工作。六是开展农村集体建设用地、宅基地使用权及地上房屋所有权的确权登记发证工作。七是结合优化营商环境的要求，努力推进“三个集成”，开展“一窗受理”，压缩审批环节，不断提升不动产登记营商环境满意度。八是做好历史档案接收、整合、管理、查询等工作。九是做好了各类不动产权属登记历史遗留问题的政策研究，建立问题处理机制，分类解决不动产权属登记的历史遗留问题。

二、我国不动产质量管理制度的现状

随着社会经济的不断发展，我国不动产交易市场越来越火热，随之而来的是不动产交易市场中存在的问题。为了维护不动产交易的安全性和合法性，确立关于不动产登记法律制度的基本框架，我国现已在《物权法》初步规定了“国家对不动产实行统一登记制度”“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，结束了不动产交易市场中无法可依的现象。“不动产”是中国人最重要的财产构成要素，甚至已经成为家元素的重要组织单位，因此从国家到省、市、地方任何关于不动产制度的改革，都深刻影响着每个中国家庭。不动产要素中的不动产登记是个体不动产管理的最终环节，保证登记过程和登记质量不断提高、获得更大程度的尊重和满意，是各级人民政府在对城市精细化治理过程中亟待探讨的课题。登记过程是在政府专门的不动产登记场所录入、办理相关不动产的过程；登记质量是在录入、办理过程中通过不同主体的办理，保证个体能够迅速满足相关诉求，有效提升人民群众对不动产工作的满意度，提高人民的整体生活水平。

三、加强基层不动产登记队伍建设的途径

（一）以“德才兼备，以德为先”为导向，完善基层不动产登记队伍考评体系

“德才兼备，以德为先”是党在新时期的选人用人标准，基层不动产登记干部队伍考核评价应当以此为导向，构建立体饱满的干部考评体系，努力实现“考用结合”，真正发挥考核评价的正向激励作用。一是完善考评内容。以德为经，以才为纬，构建立体饱满的考评内容体系，“德”，包含政治品德、社会公德、职业道德、个人品德；“才”，即个人理论素养、业务能力以及创新能力等综合能力素质。二是改善考评方式。考评方式应随着考评内容的变化而进行相应调整，总体而言，应当采取平时考核与年终考核相结合，民主评议与业务量化相结合，内部考核与群众评议相结合等方式进行，实现动态与静态、专业与民主、封闭与开放综合兼顾。三是强化考评结果运用。将干部考评与考评结果运用紧密结合起来，让考评结果成为干部职务、职级、职称晋升的唯一依据，剪断家世背景、人情关系等利益链接，真正实现选人用人唯德唯才，实现单位选人用人环境的公平公正、风清气正。

（二）把握整合与集约化管理的组成内容

第一要务便是做好部门之间的整合与集约管理工作。需要及时建立与之匹配的档案馆，由档案馆根据类别的不同进行划分，根据不同的类别建立多样的档案业务科室，进一步规范相关业务以及技术标准等，实现对档案操作方式与档案操作流程的信息化处理，从而对外提供更优质的统一化档案利用服务；其次，针对档案管理人员，要做好整合与集约化管理。能否高效高质量地落实档案管理任务，很大程度上取决于是否拥有不动产登记档案工作队伍的质量水平。是否真正具备专业的工作精神，高质量的员工队伍，他们的高素质才是保障不动产登记档案工作顺利高效，集约发展的主要支撑。可以适当考虑召回原有的部分档案管理人员，让他们在一定程度上进行参与，与此同时让工作经验丰富的档案管理工作人员对刚入职的工作人员进行一对一的培训，让工作人员能够在有经验、能力高的工作人员有针对性培训下，提升对于工作内容的掌握程度。最后，促进不动产登记档案管理工作真正能够实现集约化的管理模式，应当秉承标准、规范的原则，集约化地管理这些类别不同但经过初步整合的档案。其目的不仅是为了做好二次整合工作，更是为为了促进以人员、设备、档案馆库为主的集约化配备，实现对之前工作条件的进一步改善，最终再次提高档案管理水平。如此一来，后面的档案登记工作将更加便捷高效。

（三）促融合，转变工作思维模式

借力网络平台，借助自然资源局区、县工作网络优势搭建城建档案区、县工作网络。整合自然资源和规划系统、住建系统以及城市建设各相关职能部门各职能部门自然资源和规划管理信息资源、城市建设信息资源，城市管理信息资源。按照《自然资源部信息化建设总体方案》关于“推进实景数据库建设、建立数据共享服务机制，实现各部门协同、推进自然资源数据社会化服务、推进政府信息公开。”等要求，积极探索各职能部门信息共享工作机制，制定完善不动产登记信息资源共享管理制度。建立和健全档案信息化保障体系，推动不动产登记档案管理现代化，充分发掘和利用不动产登记档案信息资源，发挥档案的社会效益和经济效益，不断满足国家、社会和大众日益增长的信息需求。

（四）加大资金支持力度，确保各项改革任务顺利推进

一是针对地方财力紧张的情况，建议在当前不动产登记改革任务进入攻坚阶段的时期，上级能对财力较困难县区在下达工作任务时给予一定资金支持，切实提升登记工作效能。二是学习和借鉴在全国取得较好成效的登记赔偿保险、非公证继承、免费邮寄证书等先进经验和做法。三是针对当前优化营商环境不动产考核指标将登记办证费用纳入考核的情况，建议政府对除房地产开发项目以外的登记费用予以减免，在降低申请人申请成本的同时，提升考核成效。

（五）优化完善我国不动产登记的各项服务内容

服务是不动产登记管理的核心，服务满意度的高低直接关系到我国不动产登记管理的实效性和规范性。因此要求在服务内容、服务层次和服务质量3个方面进行有效提升和强化。（1）服务内容是服务工作的核心，服务内容的翔实与否将会影响人民群众满意度，因此要求在服务中不断提高服务人员的综合业务素质和水平，引导他们提升服务能力和服务意识。首先强化专业素养的学习，针对复杂的不动产登记问题，可以通过服务将矛盾缓解；其次是强化专业服务能力的学习，打破传统窗口服务模式进行面对面服务；再次是转变思维观念，在思想中形成“为人民服务”的思维定式，并将其有效转化到服务内容和服务方式中。（2）服务层次是针对不同服务对象和服务人群要使用不同的服务方式方法，特别是农村地区，更应通过提升服务质量来提高人民群众的综合满意度。（3）服务质量是在解决服务内容和服务层次的基础上，对服务质量进行优化和完善，特别是针对由于不动产带来的历史问题和遗留问题，要加强问题引导，及时与相关业务部门进行沟通，保证整个过程的完备性，有效提高人民群众的满意度和认可度。

（六）带队伍，加强干部队伍建设，切实提高队伍素质

要主动适应新常态、新形势和新要求，根据信息化建设发展方向和既定目标，推进人才队伍结构转型，新时期要以建设复合型人才队伍为导向，有针对性的引进具备自然资源系统业务知识、数字资源管理以及档案管理等综合能力的专业技术人才队伍；要注重年轻干部的培养，不断创新人才培养机制和方式，组织好人员业务培训，开展以新理论、新政策、新业务、新技能为重点的业务知识培训。

四、结语

不动产统一登记制度是我国市场经济的一项重要的制度，对于我国的不动产保护以及其他的开发都是十分有益的，尤其是对于不动产的持有者来说是十分重要的事情，让不动产的所有者能够有关键的证据证明自己的所有权，避免一些麻烦的产生有利于国家更加的和谐。但是也要不断地完善我国的不动产登记制度，结合基本国情及社会的真实发展状况让不动产登记制度变得更加的成熟和完善。