崔婷婷 日照市天衡工程咨询有限公司

房地产行业的发展需要较大的资金，为我国的国民经济发展起到重要影响。房地产经济发展存在着一定的波动性，波动和影响范围相对较大，这些波动的存在极易给整个金融体系带来非常巨大的影响。而我国经济体系缺乏完善性，房地产的虚拟性也逐步的体现出来，所以其要达到人们日常生活的需要，并且成为目前先进的投资方式。如果有过多的投机者进入到房地产领域内，造成市场波动严重，最终形成房地产泡沫，给我国金融体系造成极大的影响。

一、房地产经济波动的理论分析

（一）房地产经济波动的概念

房地产经济保持持续的上升和增长，其与国民经济的发展有着很大的关系，容易产生较大的波动和影响。一旦存在较大的波动，容易给房地产经济多个层面产生较大的影响，直接关系到房地产企业的发展、消费，给房地产领域产生很大的影响。从长远发展来看，房地产市场高速发展阶段，且持续上涨的情况下，但是房地产价值会存在很大的波动，与市场变化规律有着直接关系。

（二）房地产经济波动的类型

房地产经济波动是无法避免的，主要是可以从周期波动、异常波动进行分析。房地产的周期性波动属于规律性的波动变化，房地产发展因为很多因素的干扰和影响，比如外部环境的制约、房地产市场自身变化等，一般来说房地产经济发生周期性的波动，会有波谷和波峰，长期处于变化中。这种波动有着一定的规律，与国家宏观政策的发布和实施存在必然联系，和经济发展水平处于协调性的，一般来说货币、心理、供求等都会造成较大的影响。

房地产经济发生的异常波动是没有任何规律可以总结的，都是随机性变化的，难以从根本上控制。这种异常波动很多都会因为房地产的泡沫所导致的，价格盲目的升高，在升高到最高点之后，立即呈现出下跌态势，所以造成波动变化极为明显。这种波动是没有任何经济规律可以遵循的，严重影响社会的发展。

二、房地产经济波动与金融风险形成机制分析

目前我国的房地产融资环节，银行的作用非常大。一般来说，金融风险主要是银行体系的金融风险，虽然目前并未有明确的知识和理论可以证明房地产价格的崩溃而造成严重的经济危机，但是从历史发展的趋势分析，经济危机发生之后，首先容易导致房地产价格发生持续性下跌，并且造成银行体系崩溃，诱发经济危机，房地产经济波动和金融风险有较大关系。

（一）房地产经济波动下金融风险的构成

房地产经济出现波动的情况下，一般可以从下述几种风险出发分析：

1.借款人风险。这是因为某些特定的条件或者某些方面因素的考虑，没有按照规定的要求偿还贷款而产生的风险。导致这种风险的原因比较多，比如借款人经济困难，无法偿还贷款而导致的违约风险，也可能是因为借款人在贷款偿还了一定时间后，房地产价格下跌严重，主动违约以保护自己利益免被损失，这样就会造成主动违约的情况发生。

2.抵押风险。这是金融机构在提供房地产抵押贷款的过程中，借款人违约后处理抵押物品时所存在的风险问题。该风险的发生，是因为抵押物的产权问题不明晰而导致的风险问题，如果抵押物产权不明确，或者抵押物为借款人与其他人共同财产，这样就会造成金融机构无法回收贷款而造成很大经济损失，无法满足经营发展需要。

3.金融机构风险。房地产领域的发展离不开金融机构，但是在经营中，因为自身工作失误、资金结构设置不合理而导致的风险问题。通常来说，房地产贷款持续时间较长，很多都是20-30年的时间，所以金融机构发放贷款资金的回收还要较长时间才能回收，这个时期中极易造成风险存在。金融机构在经营中，因为自身经营不当而产生风险。

4.环境风险。这是金融机构的经营中，由于外部环境的影响产生较大风险。人类时刻处于社会环境中，国家管控中，所以政策环境是极为重要的，国家发布的财政政策、货币政策、房地产金融政策都会导致严重的风险，威胁房地产领域发展。

（二）房地产经济异常波动和金融风险的形成

1.房地产价格崩溃与银行危机短时。经过经验总结分析，有些国家与地区容易发生房地产市场崩塌的情况，首先产生较大冲击的就是银行体系。从世界各国发生的金融危机分析发现，很多都是房地产价格崩溃直接引发的，造成银行体系快速崩溃，最终产生严重的金融危机。

2.银行没有掌握全部信息和房地产泡沫的发生。很多情况下，银行没有掌握全部的资源与信息，没有选择的分析手段措施，造成其无法准确的预估未来房地产贷款所产生的风险，所以有些资金流入到投机性炒房中，出现房地产价格与市场价格相差较大的情况，出现房地产泡沫。在房地产泡沫快速发展的时期中，有很多房地产产业都无法实现供需平衡，长期发展之下造成价格的崩溃，进而引发经济危机。

3.激励措施不合理与房地产价格下跌严重。房地产企业很多情况下为了降低风险，会把风险转移到借款人身上，银行与借款人在信息方面会处于劣势，无法准确的判断未来可能发生的变化趋势，会成为盲目激励借款者，造成达到某种程度上会造成房地产价格的崩溃。

4.房地产发生波动以及金融风险影响。房地产是国家重要经济支柱，所以该行业和金融风险存在必然联系，因此，房地产需求变化会造成价格出现波动，进而给金融机构产生很大的影响，导致金融机构出现变化问题。金融机构如果产生改变，同样也会诱发政策的变化，所以银行信贷系统产生很大变化，诱发房地产价格的波动。

三、房地产业经济波动以及防范金融风险的有效途径

（一）房地产经济波动预防策略

1.及时调整房地产投资政策，构建良好经济环境

首先，做好投资主体的调整，这是因为投资结构变化后给房地产经济造成影响，且会表现出周期变化的趋势。要想有效的遏制房地产经济波动，保证权责管理可以顺利的进行，构建出完善的风险规避和应对措施，考虑到企业的具体情况，发布相关的针对性措施。

其次，严格落实政府机构的投资活动管理。经济高速发展的各个时期中，政府的影响是不容忽视的，其有着重要影响作用，某些程度上是引领经济市场发展的，所以政府应该加强投资行为的控制，让房地产领域保持健康的发展。

2.加强房地产价格变化控制

在现代社会高速发展之下，房地产价格变动是比较常见的，政府结合具体的情况，分析房地产价格的实际情况，加强必要的调控。而调控并不是完全的管控，如果房地产价格处于合理范围内波动，政府则不需要干预，让其符合经济规律即可。这是因为正常的波动是社会发展中必不可少的一部分，所以要促进市场经济竞争力的提高，还要促进经济总体水平提升，带动社会的发展。

房地产价格变动是市场经济发展的必然，而国家管理者要从实际情况出发进行分析，真正的实现房地产价格的调控，但是这种调控并不是完全的管理，如果房地产价格波动完全是市场经济规律所导致的，处于正常波动变化范围，此时国家就不能深度干预，这是因为这种价格变动会促进市场正常的发展，还会让房地产企业的经济实力得到很大的提升。房地产及其附属行业价格过高，或者完全脱离市场经济的平均水平，这时政府就要从实际情况出发展开必要的调整，让房地产领域处于健康发展的状态。因此，应该采取科学合理措施，保证房地产价格处于合理范围内，避免发生异常波动的情况，实现房地产领域健康有序的发展。

（二）房地产行业中金融风险的策略

1.实现宏观监测控制

结合当前我国的实际情况出发，发布金融预警系统，让房地产行业供需关系达到改善，让市场投资更加的顺畅。掌握各种有价值信息，不会存在信息闭塞或者情况不了解的问题，以更好的分析和监测房地产行业是否存在金融风险，落实相关的政策与方针，让贷款投入更加顺畅与合理。

2.构建健全的个人征信系统

导致金融风险的发生，其中一项原因是个人信用系统存在问题，有些房地产开发商违约状况明显，购房者没有及时还清银行贷款，使得很多违约情况发生，银行无法回笼资金，这就诱发了金融风险的发生，让房地产企业无法保持稳步、健康的发展。因此，需要构建出完善的个人征信系统非常重要。首先个人信用调查系统应该确保合理性与规范性，其次个人信用系统在规定法律条件下进行，满足正常的发展需要。

3.构建全方位的投资途径

房地产融资的重要方式就是银行融资，这一方式相对较为单一，导致房地产金融风险全部都集中到银行体系中。房地产融资中，银行是提供资金的主体，这样单一的融资方式容易导致房地产风险全部都体现在银行中，因此，要结合具体的情况，应该实现融资渠道的扩展，形成完善、科学、合理的金融系统，给房地产领域提供充足的资金，且不会导致资金过剩，从而促进房地产领域的发展。

4.完善土地出让方式

政府工程或者经济适用房项目，是房地产的重要组成部分，这种房产项目的供应让房地产市场更加的合理，在满足经济效益、社会效益的基础之下，建立高水平评价制度体系，设置相关岗位和工作人员，最终确定合适的土地出让方式。很多商业性的项目还是使用竞标的方式，对于提高施工单位的积极性影响较大，实现经济效益提升。

5.加强对房地产开发投资规模的调控

结合目前的房地产经济波动以及金融风险的监测指标，做好土地出让规模的控制，应该和经济发展的环境保持相适应。在房地产规模投资比较大的情况下，国家银行需要利用房地产信贷政策的方式以调控房地产的投资规模。国家银行利用调高房地产贷款利率的方式以降低放贷的规模，在房地产投资规模呈现出不规则的膨胀态势，国家银行需要发布相关的政策，限制商业银行对开发商的贷款额度，让房地产领域保持健康、有序发展。

6.通过税收工具来遏制房地产经济异常波动，防止金融风险

我国房地产领域处于高速发展时期，如果出现异常波动的情况，利用相应的税收政策以限制房地产市场的不规则扩张，遏制投机行为与泡沫，防止发生严重的金融风险。同时税收政策的改变，进行房地产价格的调控，与经济发展保持适应性。基于此，房地产领域的正常发展离不开国家调控。

四、结语

综上所述，房地产经济波动与金融风险研究是当前工作的重点，这是因为房地产经济对于国家经济发展有着直接的影响，属于国民经济的支柱产业，要想使得房地产领域有序、健康发展，就要加强管控，为社会发展助力。因此，政府加强监督与管理，及时发布相关的宏观政策以保证房地产市场的稳定发展，避免房地产领域发展存在严重失衡问题，最终可以提高房地产发展水平，保持较高发展活力，提升综合效益。