陈珂

酝酿多年的房地产税终于迈出坚实一步。

11月10日，国务院发展研究中心党组书记马建堂在《人民日报》发表题为《在高质量中促进共同富裕》一文，其中提及房地产税时称，“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。鼓励多余住房用于租赁，提高存量房源利用率。”

此前，10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》（简称《决定》）。明确试点征税对象为居住用房，农村住宅不在试点范畴;土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人;由国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区政府制定具体实施细则;授权试点期限为5年。

推进共同富裕的重要选项

事实上，早在2011年1月26日，国务院第136次常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。2011年1月28日起，上海、重庆市对个人住房开征房产税，至今已试行10年。

有分析人士认为，此轮试点的方向和举措将与上海重庆的试点大有不同。上海重庆于2011年起试点房产税改革的主要目的是打击炒房，而此次房地产税试点之所以被提上日程，推进共同富裕是重要背景。

2021年10月16日，《求是》杂志发表的《扎实推动共同富裕》一文指出，在依法保护合法收入的同时，要防止两极分化、消除分配不公。要合理调节过高收入，完善个人所得税制度，规范资本性所得管理。要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。要加大消费环节税收调节力度，研究扩大消费税征收范围。

《决定》关于房地产税改革试点的定位是“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”。“当前房地产市场需要有一个好的政策手段，就是长效机制的建设，房地产税无疑是一个重要选项。”中国政法大学财税法研究中心主任、中国法学会财税法学研究会副会长施正文表示。

另一方面，施正文指出，房地产税作为一种地方税，对于地方政府摆脱“土地财政”依赖、抑制投资冲动也是一种现实选择。1994年分税制改革后，地方政府缺乏稳定的税收来源，很大程度依靠中央的税收返还和转移支付。施正文强调，地方收入中占大头的土地出让金出现在我国特定的城镇化浪潮中。但城镇化总有转型的时候，地方收入不能光靠卖地。

“土地具有国有属性，土地出让金会永远存在，但不会像之前那么多。由此给地方财政带来的缺口可以由房地产税补上。”受访专家表示，房地产税不以筹集地方财政收入为主要目的，未来和土地出让金之间应为互相配合和补充的关系，“但要经历很漫长的时间”。

新一轮试点怎么征、征多少？

房地产稅试点以5年为期限，在税收性质、原则、政策具体实施等方面与10年前有根本上的不同。主要表现为，试点工作由全国人大授权国务院开征、土地使用权人和房屋所有权人均为房地产税纳税人。

专家表示，最终的试点方案尚未出台，哪些城市会成为试点目前还难以确定，但可以根据《决定》做出一些预测。

“筹集财政收入、调节收入分配是长远目的，《决定》指出房地产税的一个重要考量是促进房地产市场平稳健康发展。由此，楼市活跃、房价上涨压力大的一线和二线城市大概率会被纳入第一批试点。”施正文认为，试点城市还要具备征管条件和代表性，不能都是同一个省内的城市，应考虑深化试点与立法研究的统一。

“上海和重庆的房产税会继续保持，而各地后续的改革，则会明确挂上‘房地产税’的抬头。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

无论哪些城市成为首批试点，免征条件、税率设计等难题都考验着地方政府的智慧。专家普遍认为，未来房地产税不太可能普遍征收，而是遵循“低税率、窄税基、低税负”原则，免于或减少对维持人们基本居住需求的房产的征税。

专家表示，在免征条件的设计上，如果侧重对首套房免征，居民购买首套房时选择面积大的比较有利;如果侧重人均居住面积免征，则会对单价高的房产有利。各城市应根据自身情况科学规划。

“同时还要考虑的是，首套房免征的情况下，对于那些在居住地和非居住地都有房产的居民来说，首先要确定的是免征的首套房位于哪个城市。这涉及到税收在不同地区的分配问题。”西南财经大学财税学院副院长李建军说。房地产税相对比较公平，享受的公共服务与税收直接挂钩，因此对于非居住地的房产可以考虑优先免征。我国已于2018年6月实现不动产登记信息管理基础平台全国联网，也为“以人查房”奠定了技术基础。

关于税率，国际上房地产税税率高的在3%或4%左右，低的在0.2%左右。“我们的地方政府一开始会从低设计税率，可能在0.2%到2%之间。”李建军指出，应对房屋性质加以区别，商业房产的税率可以稍高于居民自住房产的税率。

“总的来说，这些因素都使得应缴税额不会太高，但对那些手持多套房产但却现金流紧张的人来说有一定压力。”施正文表示。

不能简单与房价下跌划等号

中国人民银行公开数据显示，2020年，我国城镇住房自有率达96%;从家庭资产构成情况来看，79.96%为实物资产，而住房占到了实物资产的将近七成。

对于普通老百姓而言，房地产税能否抑制房价上涨是最值得关心的问题。

“房价涨跌，不是由税的因素引起的。房地产税的基本功能是筹集地方财政收入，用于改进公共服务，促进收入分配公平和政府治理现代化。”施正文表示，房价主要受供需关系、金融政策、房贷政策等的影响，房地产税开征后，持有房产需要额外的成本，短期内会对调节房价有效果，但长期来说有待观察。“我们希望房地产税发挥的调控作用，正是通过影响市场预期来调节需求，进而促进房地产市场平稳发展。”

李建军也认为，借助房地产税让房价出现比较大幅度的回调，可能性比较小。“房地产税原本的目的也不是打压房价，同时也不希望通过这个政策让房价暴跌，价格暴跌有可能影响整体经济运行的稳定。”他强调称，房地产税会打破楼市只涨不跌的市场预期，这种对“信仰”的打破所带来的威力和震慑力无疑更大。

严跃进提示，对于普通购房者，不要盲目“炒房”，应考虑自身的负债能力，提高家庭抗风险能力。