苗中杰

《红周刊》：南山控股披露2020年度业绩预告，公司预计2020年盈利11亿元至14.50亿元，比上年同期增长达172.63%～259.38%，是否有关注价值呢？

邱诤：南山控股的主业以房地产为主，2020年度公司房地产业务结转面积较上年度增加，净利润因此增长，但这并不是公司净利润大增的主要原因。2020年度，南山控股的控股子公司宝湾物流控股有限公司（持股77.36%，以下简称“宝湾物流”）以仓储物流项目发行了类REITs产品“华泰佳越-宝湾物流一期资产支持专项计划”，这才是南山控股业绩大增的主要原因，但该项收益只是看上去很光鲜。

《红周刊》：REITs一般指房地产信托投资基金，南山控股的类REITs究竟是什么产品呢？中小投资者对REITs了解较少，能否借南山控股的公告，给大家通俗地普及一下这方面的知识。

邱诤：南山控股的类REITs即“华泰佳越-宝湾物流一期资产支持專项计划”属于资产证券化产品，概括地讲一次完整的资产证券化融资的基本流程是：发起人将证券化资产出售给一家特殊目的机构（Special Purpose Vehicle， SPV），或者由SPV主动购买可证券化的资产，然后SPV将这些资产汇集成资产池，再以该资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资，最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。

以南山控股的“华泰佳越-宝湾物流一期资产支持专项计划”为例，首先南山控股的控股子公司宝湾物流以其全资子公司明江（上海）国际物流有限公司（以下简称“上海明江”）持有的明江宝湾物流园、广州宝湾物流有限公司（以下简称“广州宝湾”）持有的广州宝湾物流园（以下合称“目标资产”）进行资产证券化运作。……