徐 聪

(华东政法大学 法律学院，上海 200042)

预告登记是与本登记相对应的概念，是指保障将来发生的以不动产物权变动为目的的不动产登记，[1]不同于其他法定登记，预告登记客体为债权请求权，经由登记，该债权请求权产生对抗第三人的物权效力，是债权物权化的具体表现。[2]预告登记制度价值在于通过法定登记程序，弥合债权行为成立后、物权变动发生前的制度间隙，以保障物权变动效果顺畅发生，从而达致担保债权实现、保护预告登记权利人合法权益的目的。

抵押预告登记主要指购房者将所购商品房向金融机构抵押以申请购房贷款，金融机构为担保抵押权能够得以实现，要求借款人以该房屋设定担保，双方当事人共同向登记机构申请预告登记的情形。问题在于，抵押预告登记既作为预告登记与抵押的制度结合体，其所承载的制度功能自然溢出预告登记自身的制度预设，二者特殊的价值考量与制度构造会产生不同的法效果。遗憾的是，《民法典》未就预告登记与抵押预告登记在法效果上的差异予以区别和明晰。此外，《民法典》第221条照搬原《物权法》第20条的表述，仅就预告登记“权利保全”的效力作出规定，[3]并未就预告登记是否具有顺位、优先清偿、破产保护效力等问题予以明确，致使预告抵押登记的效力认定在司法裁判中类案不同判现象普遍存在。就顺位保护效力所存的问题而言，核心在于判明在抵押预告登记转为本登记时，本登记效力是否可以追溯至预告登记设立之时？……