【摘要】房产交易与登记分立利弊共存，综合来看弊大于利。房产交易与登记分立有利于互相监督，各自发挥专业优势，加强交易与登记的分别审核。弊端在于造成部门间数据不统一，造成部门间政策不一致，便民服务效率大打折扣。

【关键词】房产交易;交易与登记分立;交易风险;便民;利民

随着《物权法》的实施及国家不动产登记改革的进行，大部分地区原来房产交易由住建部门交易、登记一体化管理改革为房产交易由住建部门监管，登记由不动产登记机构实施。经过这几年的实践，本人认为房产交易与登记分立利弊共存，但总的来说，弊大于利。

下面，本人就自己的工作实践谈下对上述问题的看法。

1、房产交易与登记分立的有利方面

房产交易与登记分立改变了权力过于集中的状况，有利于发挥专业化优势。

以前，房产交易与登记都归住建部门管理，造成权力过于集中，不利于业务监督。住建部门既自己制定房产交易政策又监督房产交易政策的执行，造成登记结果受上游交易影响很大，容易疏忽对登记的审核把关。房产交易与登记分立有利于互相监督，各自发挥专业优势，加强交易与登记的分别审核。

2、房产交易与登记分立的弊端

2.1房产交易与登记分立极易造成部门间数据不统一

住建部门与不动产登记机构关于房产交易与登记的最高依据为《国土资源部 住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理銜接的指导意见》（国土资发[2015]90号），迄今为止，该文件也没有得到完全的执行。文件规定“房屋交易管理是房地产市场监管的基础和核心。各级房产管理部门要强化房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等工作，特别是要做好商品房预售许可、房屋买卖合同网签备案、房屋交易资金监管、楼盘表的建立、购房资格审核、房源验核、存量房与政策性住房上市交易管理，以及房屋抵押政策制定及监督执行等交易监管具体工作，实现关联业务有序衔接。”但在实施过程中，各级不动产登记机构均为新建业务系统，造成房产交易与登记最基本的数据“楼盘表”不统一，本来应该由住建部门建楼盘表，交易与登记共用，但现实情况是不动产部门自建楼盘表，造成房产交易是住建部门的楼盘表，登记用不动产的楼盘表，给数据交互造成隐患。没有数据的统一，房产交易与登记的衔接就成为了无本之木。

《国土资源部 住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》还规定“房产管理部门要对新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管，实时将依法办理的房屋转让，抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构应当依据相关交易信息进行登记。在完成房屋登记后，不动产登记机构也要实时将各类信息提供给房产管理部门，有效防范一房多卖、已抵押房屋违规出售等行为的发生，确保交易安全。”实际上这条规定也因楼盘表的不统一成了交易与登记各自为政，信息无法有效传送。

所有的查封登记都在不动产登记机构办理，如果双方不是共用一个楼盘表，查封信息很难即时同步，容易引起交易风险，侵犯群众利益，造成不良社会影响。经查阅公开报道，日照市就出现了东港区的巨正大厦因部门间信息沟通不畅，导致被法院查封的房产又被开发企业违规销售的问题。

2.2房产交易与登记分立极易造成部门间政策不一致

交易与登记本是一件事情的延续，却因房产交易与登记分立极易造成部门间政策上的不统一，有时甚至出现推诿扯皮现象。

《城市房地产管理法》第二条规定“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”第六条规定“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”拿山东省来说，《山东省城市房地产交易管理条例》第四条 规定“省建设行政主管部门是省人民政府房地产交易主管部门，负责全省房地产交易管理工作。 设区的市、县（市）房地产管理机关是同级人民政府房地产交易主管部门，负责本行政区域内的房地产交易管理工作。” 第七条规定“房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。禁止私下交易房地产。”这两条规定明确了山东房产交易主管部门是房地产管理机关（笔者这边是住建部门），同时又明确作为公民的大额主要财产，山东省对房产交易的安全性非常重视，“禁止私下交易房地产”意味着房产交易必须在住建部门的监管下进行。

《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）要求“进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。”亦是对房产交易监管的加强措施。

不动产登记机构则依据“放管服”的精神，不把住建部门的交易监管结果“网签合同”作为必收要件，使部分房产交易脱离了监管。造成真实交易数据与监管部门掌握的数据差异较大，不可避免的会给房产市场宏观政策的出台造成影响。

2.3房产交易与登记分立极易造成便民服务效率大打折扣

国家不管是出台“放管服”政策还是“优化营商环境”政策，根本目的肯定是便民、利民、提高效率，而房产交易与登记分立则使便民服务效率大打折扣。

《国土资源部、住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》指出“不动产登记信息管理基础平台与房屋交易管理信息平台要相互对接，通过交换接口、数据抄送等形式，实现实时互通共享，消除“信息孤岛”，确保相关业务办理的连续、安全、便捷。”因为房产交易与登记分数两个不同的平台，无论是采用“交换接口”还是“数据抄送”都可能因数据库格式的不同，软件开发企业理念的差异等原因难以达到数据的完美对接。加上基层单位经费有限，两个部门协调等问题，都给数据的交换带来很大的问题。

房产交易与登记分数两个不同的平台还导致无论哪个平台出现问题都导致业务无法办理下去，给提高服务效率带来问题。作为老百姓来说，他们对中间的业务关系不是很了解，就觉得我来是办的一个事，任何一个系统出现问题，都易引起群众的不满。

结语：

总之，本人认为房产交易与登记分立弊大于利。不管是从国家管理者的初衷还是从“以民为本”的思想，都应该把房产交易与登记整合到一个平台上，真正做到房产交易与登记一体化管理，利国、利企、利民。

作者简介：

陈永保，男，1975年生，籍贯：山东省聊城市茌平区，职位：科长，民族：汉，职称：中级工程师，研究方向：房产交易监管、房产交易与登记的关系。