商业地产的金融风险研究

2020-12-23刘奕含

中国商论 2020年16期

刘奕含

摘要：随着我国经济的蓬勃发展，商业地产行业应运而生并且成为拉动经济持续增长的主要动力。由于商业地产行业是一个资金密集型的行业，该行业投资周期长、投资规模大、商品价值高，因此降低和预防金融行业与商业地产行业之间的风险成为维护地产行业稳定运行的重要保障，也是保障我国经济稳健发展的重要基石。本文对商业地产行业中风险的成因与识别以及预警与防范等文献进行梳理和评述。

关键词：商业地产金融风险成因与识别防范与预警

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2020）08（b）--02

住房是我国居民生活最关心的问题，自新中国成立以来，我国对于住房制度的改革过程可以分为两个部分：第一部分是计划经济时期的住房实物配给制度，此时，房子主要是通过分配来获得，房子作为实物福利而不是商品;第二部分是市场经济时期的商品房制度，所有人可以在市场上选择自己心仪的住房，房子从实物福利转变成为商品。自此，商业地产行业应运而生，商业地产行业作为我国经济增长的三大动力中投资的主要构成部分，该行业能否稳定健康的运行对于我国经济能否持续稳健的发展起到了至关重要的作用。众所周知，商业地产行业是资金密集型行业，其投资周期长、投资规模大、商品价值高，这使商业地产行业产业链的发展需要更多的金融行业支持。因此降低和预防金融行业与商业地产行业之间的风险成为维护房地产行业稳定运行的重要保障，也是保障我国经济稳健发展的重要基石。本文对商业地产行业中风险的成因与识别以及预警与防范等文献进行梳理。

1 研究综述

1.1 风险成因与识别类研究

大量有关商业地产风险成因与识别的研究中，商业地产金融风险的成因主要在于房价、地价的不良波动导致各类风险的集聚以及违约事件导致的信用风险。房地产开发周期分为四个阶段：投资决策、前期、建设、租售，在房地产投资开始时，房地产开发商拥有最大的不确定性和风险性，张墨林（2004）着重研究房地产项目前期存在的风险，前期阶段包含：拍卖土地、贷款融资、工程勘察。其中贷款融资方面的风险最大，造成这种信贷高风险的原因在于借贷双方之间存在着严重的信息不对称。银行贷款给房地产开发企业后，很难得知资金流向和使用情况等信息，更难以控制资金的使用。而且，房地产开发企业贷款资金往往数额巨大，一旦银行等金融机构将贷款发放给缺乏资质和信用的开发商，则会承担巨大的违约风险（司玉海、秦汉，2010）。任荣荣，郑征（2014）以温州和鄂尔多斯的房地产市场风险爆发为研究对象，来解释现今温州和鄂尔多斯房地产市场中出现的房价持续下跌、投资增速急速下滑、住房库存量持续增加等现象。他们认为，造成温州和鄂尔多斯房地产市场中存在高风险的原因主要有两方面：一是宏观环境的急剧恶化。温州和鄂尔多斯分别以外贸出口和煤炭行业为支柱性产业，受到2008年金融危机的影响，温州的出口额由增幅转为负增长、鄂尔多斯的煤炭需求骤降致使价格大幅下跌，均使温州和鄂尔多斯发生企业倒闭和借贷风波，进而冲击了房地产市场，打破稳定的资金循环。二是信贷政策的持续收紧。自2010年开始国家开始收紧信贷政策，信贷收紧加大了开发企业的融资难度，房地产行业开发贷款规模迅速收缩。赵丽丽（2008）对1995—2006年12年数据进行整理和分析，采用历史模拟法、方差-协方差法和蒙特卡洛模拟法分别测算VaR值，并且利用GMDH方法模拟方程得出济南房地产市场风险的水平不大，处于相当安全区域。屠佳华（2005）通过VaR模型发现房地产业投资资金占比和空置面积变化率也是影响房价波动的重要因素。王大港（2017）采用SEM模型实证表明库存风险的影响路径，即库存因素对价格因素和房地产融资存在正向影响，仅对房地产市场风险也存在正向影响，通过数据表明中国三四线城市的库存压力依然较大，库存过剩风险不可忽视。此外，周京奎（2005）通过博弈论和房地产信息模型证明过度金融支持导致房地产风险，靳凤菊（2007）采用信用组合观点模型预测房地产市场中信贷违约风险;孔庆龙（2008）发现银行资本金会同时受到價格波动和信贷渠道的影响，但价格波动对于银行资本金的影响更大。毛立平、胡坚（2004）表明了房地产行业对于金融业的过度依赖也是引发房地产风险的潜在原因。刘亚璇（2018）、肖泽群，程德理，肖万春（2009）采用因子多变量分析模型，选择目前中国房地产市场中存在的市场风险、信用风险、投机风险和流动性风险这四个主要风险来源中的信贷支持、投资资金贷款占比、国房景气指数等7个细分指标进行实证分析。实证结果表明，中国房地产金融风险受政策调控影响最为明显。

1.2 风险预警与防范类研究

当前，我国房地产预警系统主要采用综合模拟法和景气预警法，但是这两种预警方法存在着由于区域差异导致的周期波动差异和由于子样标准差无法代表总体标准差所导致的预缺陷。更多有关中国房地产市场的风险预警研究表明：陈峰（2008）根据长期趋势理论以及置信度理论构建模型，通过改进特征值有效解决风险预警系统单指标的无警域与现实之间的矛盾，改善了预警精度。刘传哲，高静华（2006）、丁烈云、徐泽请（2000）比较了我国现行的房地产风险预警中的定性分析和定量分析，作者认为，定性分析包含极大的主观性，更依赖主观判断;定量分析更注重严谨的逻辑和数据，更理性、准确，因此作者提出对于房地产市场风险预警指标体系的建立要做到定量结合定性的分析方法，更准确的预警房地产市场中的金融风险。毛建林（2007）采用AHP方法细分银行当期的房地产金融风险以便银行根据当期风险所在区间采取决策。周星（2010）则采用主成分分析法与人工神经网络方法的结合构建风险预警系统。此外，对于如何防范目前房地产市场所面临的金融风险，针对现今政策、房价、信贷等方面出现的风险提出应根据城市差异化进行调控，协调政府与市场的关系;应完善土地供给制度，合理供给;应拓宽房地产业融资渠道，完善征信体制等建议（刘亚璇，2018;薛小荣、何慧丽，2009）。针对现今存在严重的库存过剩的风险，可通过增加住房金融产品降低农民进城购房的成本，在户籍制度上应给予更多的农业转移人口进城购房的机会，加快消化中小城市中商品房的库存（王大港，2017）。对于房价非理性增长的热点城市，严格土地价格管控，防止出现群体性的投机性购房，进一步稳定房地产市场。对于银行信贷风险，应提高银行等金融机构的信贷监管力度，防止因信息不对称导致的违约风险，降低由于操作和审批方面带来的信贷风险（司玉海、秦汉，2010），并且武长虹（2004）提出在融资方面应大力鼓励多元化融资模式，改变房地产开发企业向银行贷款的单一融资模式，发展多元融资模式，也能够有效分散银行业金融风险。

2 国内外研究评述

综上所述，大量学者对商业地产行业在运行过程中所面临的金融风险进行了不同方法的识别与预警，进行了大量深入研究取得了较大的研究成果。但是如今对于商业地产的金融风险研究仍然存在一些不足。

（1）最早对于商业地产行业风险的研究起源于国外的学术研究，国外学者的研究更专注于微观层面个体房产数据的应用。但由于中国是一个幅员辽阔、民族众多的大国，各地区之间存在不同的差异，并且在统计微观层面数据上会存在统计偏差。因此在研究国内地产业金融风险不能盲目借鉴，要结合各地区实际情况进行风险研究。

（2）有关地产行业预警研究中采用中方指数和国房景气指数这两个针对地产行业的宏观指标，衡量全国范围内的风险预警，在理论层面上可以进行，但是在实际操作过程中会因为忽略区域间市场差异性而得到系统性的过高偏差。

参考文獻

张墨林.房地产项目前期风险管理[D].西安：西安建筑科技大学，2004.

司玉海，秦汉.房地产风险的识别及其防范研究[J].现代商业，2010（29）.

国家发展改革委投资所课题组，任荣荣，郑征.温州、鄂尔多斯房地产风险成因、影响及启示[J].中国经贸导刊，2014（24）.

赵丽丽.基于蒙特卡洛模拟的VaR方法在房地产市场风险度量中的应用[D].济南：山东大学，2008.

屠佳华，张洁.什么推动了房价的上涨：来自上海房地产市场的证据[J].世界经济，2005（05）.

王大港.新常态下中国城市房地产风险评价及调控策略研究[D].北京：北京交通大学，2017.

周京奎，信息不对称、信念与金融支持过度：房地产投机泡沫形成的一个博弈论分析[J]，财贸经济，2005（08）.