摘要：电子商务克服了传统空间的限制，使得顾客更加方便的享受购物。再加上相对于传统商业的低成本优势，电商企业的迅速发展对传统商业造成了强烈冲击。而电子商务自身单位营业额对商业地产的需求不足，导致商业地产的需求增速下降。此外，房地产开发企业在电商时代仍然用传统经营理念，向市场供应大量商业地产。电子商务导致商业地产供需失衡，表现为商业地产成交量增速下降、价格增速下降和商业地产开发商经营压力增加。

关键词：电子商务；商业地产；影响分析

★基金项目：2018年河南省政府决策研究课题（2018B235）。

引言

随着科技的进步、时代的发展，网络购物行为越来越普遍，电子商务也日益兴旺。根据国家统计局数据和商务部典型零售企业统计数据测算，截至2017年底我国零售业经营单位共有1938万个，同比增长7.4%。据国家统计局数据，2017年我国网络零售额达71751亿元，同比增长32.2%，增速比上年加快6个百分点。

在电子商务迅猛发展的同时，房地产行业也是一片繁荣。据国家统计局数据，截至2017年底，全国共有房地产开发企业95897个，比2000年的27303个房地产开发企业，增加68594个，增长251%；房地产开发企业从业人员从2000年的971946人增加到2830960人，增加从业人数1859014人，房地产开发企业从业人数增长191.27%。商品房年销售面积从2000年的18637.13万平方米增加到2018年的171654.36万平方米，商品房年销售面积增加153017.23万平方米，增长821.03%。商品房年销售额从2000年的3935.44亿元增加到2018年的149972.74亿元，商品房年销售额增加146037.30亿元，增长37.11倍。而其中的商业地产年销售面积从1399.31万平方米增加到2018年的11971.33万平方米，年销售面积增加10572.02万平方米，增加755.5%，落后于商品房增速。

房地产的整体繁荣掩盖了电子商务对商业地产的影响。随着我国经济进入高质量阶段，电子商务对商业地产的影响越来越大。分析清楚电子商务对商业地产的影响，对于商业地产的良性可持续发展非常关键，对于促进经济高质量发展意义非凡。

1、文献综述

电子商务迅猛发展，也吸引了众多学者对电子商务领域相关问题进行研究。研究内容比较广泛，涉及法律、经济、管理等方面。

在电子商务法律方面的研究主要集中在具体细节和法律制度方面。电子商务具体细节的法律研究主要集中在电子商务平台、私人密码、电子签名等方面。在电商平台相关法律问题方面，周樨平的研究比较具有代表性。周樨平（2019）探讨了电子商务平台的法律责任，并认为采用柔性引导手段比强制性的法律义务在规范电商方面效果更好[1]。在电子签名法律问题领域，认为电子签名与传统签名具有完全相同的法律效力[2]的观点比较具有代表性。私人密码是电子商务交易安全的重要保证，孟勤国和刘生国关于私人密码的法律相关问题的研究代表性较强。他们坚持使用私人密码由本人承担原则，认为操作系统密级过低导致被破译，由相对方承担相应的法律责任，操作系统密级程度达到要求标准而仍被破译，双方共同承担责任[3]。在电子商务法律制度方面，杨迅关于电子商务法律体系的构建的研究比较具有代表性。杨讯认为电子商务法律体系的构建应该首先考虑原有法律的适用性[4]。

在电子商务经济方面的研究主要集中在对零售企业、农民增收等方面的影响上。比较具有代表性的有张建军、李琪和李建军的研究。在电子商务对零售业的影响上，张建军通过全国31个省、市、自治区的数据实证研究发现顺应电子商务发展的大势，线上线下融合发展对于提升零售业营业额具有积极的影响[5]。李琪通过浙江省11个地市的数据实证研究，发现电子商务的发展及其空间溢出效应对农民收入增长具有显著的正向影响[6]。李建军结合黑龙江省作为农业大省的实际，提出了创新绿色食品电子商务交易模式促进黑龙江省绿色食品电子商务发展的建议[7]。

在电子商务管理方面的研究主要集中在电子商务市场运行监测服务平台、电商企业联盟等方面。在电子商务市场运行监测方面的研究，柴跃廷的电子商务市场运行监测指数体系的研究比较具有代表性。他设计了电子商务市场运行监测指数体系、尝试构建了电子商务市场运行监测服务平台[8]。在电子商务企业经营策略方面，张怡的战略联盟主张比较具有代表性。张怡通过京东与腾讯的战略联盟为例，得出积极寻求战略联盟有助于电子商务企业获得突破的结论[9]。

2、电商对商业地产的影响机理

供需关系分析是西方经济学的精髓所在。电子商务也是通过影响商业地产的供需关系影响商业地产。电子商务对传统商业造成巨大冲击，传统商业对商业地产的需求增速迅速下降。而新的单位电子商务对营业额对商业地产的需求不仅小于单位传统商业营业额对商业地产的需求，而且又远小于房地产开发企业通过新建对商业地产的供给。

2.1 电子商务对传统商业造成巨大冲击

竞争性是市场经济的重要特征之一，电子商务在与传统商业的竞争中，处于优势地位。电子商务的中间环节更少，甚是可以做到厂商直接对接消费者，因此中间流通成本大幅减少，促使商品的价格大幅下降。消费者的理性让更多的消费者选择可以以较少的价格可以买来相同的效用的电子商务。另外，电子商务相对于传统商务成本更低。电子商务需要较少的实体店，这就意味着房租、雇佣费等可以大幅降低。还有，电子商务灵活性更强。电子商务相对于传统的商业，不需要花太多成本铺货，甚至可以实现零库存。最后，电子商务可以使商品或服务更符合客户的需求。电子商务缩短了商品流通环节，使得顾客对商品的需求可以更加及时准确的反馈给供給者。

2.2 电子商务对于商业地产的替代效应较小

电子商务相对于传统商业，对商业地产的依赖性较差。电子商务对互联网的依赖性较强。互联网克服了空间的距离把每个用户连接起来，使得人们足不出户就可以完成对商品或服务的订购。不需要向传统商业那样到达实体商场。大大节省客户时间、体力的同时又可以使顾客更方便的货比三家，选择最能满足客户需求的产品和服务。电子商务借助互联网对传统商业进行了革命性变革，克服了实体商场空间的限制，使得单位营业额的电子商务对商业地产的需求相对于单位传统商业营业额对地产的需求大幅度的减少。

2.3 电子商务对商业地产的需求增速远小于商业地产的开发速度

房地产开发商的传统开发思路没有及时与时俱进，导致商业地产供给量增速大于需求量增速。传统观念认为经济的腾飞一定带来对商业地产的巨大需求量。而且传统观念认为一般情况下商业地产的价格远高于住宅等其他类房地产，商业地产的利润也远高于其它类房地产。房地产开发企业基于经济发展肯定对商业地产产生巨大需求缺口和商业地产利润率较高的传统认识，向市场大量供应商业地产，以达到追逐最大利润的目的。然而，互联网的崛起并与传统商业的结合，催生出的电子商务克服了一定程度上空间的限制，使得对于商业地产的需求大幅减少。

3、电子商务对商业地产成交量、市场价格和开发企业的影响

电子商务对商业地产的影响主要集中在成交量、成交价格和开发企业的三个方面。电子商务本质上通过供需关系对商业地产产生影响，具体直接表现是电子商务的发展导致商业地产的需求量不足。根据需求变动分别引起均衡价格和均衡数量的同方向变动原理，商业地产需求量增速下降，分别引起商业地产的均衡价格和均衡数量增速分别下降。即会导致商业地产的成交量和市场价格增速分别下降。在房地产开发商仍然传统的大量供应商业地产的行为下，房地产开发企业越来越大的经营压力促使企业进行改革以求生存。

3.1 电子商务对商业地产成交量增速的影响

电子商务通过对传统商业造成负面冲击和自身对商业地产的需求不足对商业地产的成交量造成负面影响。成交量是市场经济下供需平衡时的均衡数量。商品一般情况下都需要一定的规模效应来降低成本，实现商业化。电子商务本身对商业地产的需求不足，又对传统的商业造成强大冲击，减弱了传统商业对商业地产的需求量。根据一般均衡理论，在供给不变的条件下，需求增速下降，将引起商业地产的成交量增速下降。根据国家统计局数据，2001年至2018年的商业营业用房销售面积年同比增长平均值是13.38%，小于商品房销售面积年同比增长平均值。

3.2 电商对商业地产成交价格增速的影响

电子商务引起商业地产的成交量增速产生负面影响的同时也对商业地产的价格增速造成一定的负面影响。量价关系是市场经济下的极其重要的一种关系，而且价格是市场经济不可或缺的组成要素。从交易角度来看，成交量减少说明需求者当中的观望者在增加，买入者在减少，并且在从众心理的影响下这种趋势有扩大的可能。同样的，成交量增速下降并低于同种其它类房地产增速，也说明了在市场中买方力量在逐渐减弱。从经供求角度来看，价格随着成交量的下降而下降。电子商务引起商业地产成交量增速下降，在电子商务迅猛发展和房地产开发商大量供应商业地产的条件下，商业地产市场供需动态不均衡，商业地产的价格增速下降。根据国家统计局数据，2001年至2018年的商业营业用房价格年同比增长平均值是7.26%，小于商品房价格年同比增长平均值。

3.3 电商对商业地产开发企业的影响

电子商务对商业地产开发企业的影响主要是促进商业地产开发企业转型。电子商务的发展使得商业地产的生存环境发生了改变。电子商务迅猛发展的环境对商业地产的单位有效经济容量降低了。生产适销对路的产品是每个企业持续运营下去的基础。商业地产是是商业地产开发企业的产品，是商业地产开发企业参与社会经济活动的途径。商业地产的单位有效市场经济环境容量降低和价格增速下降的同时，房地产开发企业的经营理念仍然没有转变，仍然花费巨资向市场大量供应商业地产，使得商业地产库存增加，进一步的商业地产开发企业的经营压力越来越大。恰当的条件下压力即动力，商业地产的压力使得开发企业全方面重新审视自己以前的经营过程。生存的压力可能使企业在这次改革中不仅仅改革商业地产这方面的问题，还可能促使企业全方位的改革，使得企业重新焕发生机，更加具有市场活力，更好的为顾客提供产品与服务。

4、结论

电子商务对商业地产造成负面影响。电子商务迅速侵蚀替代传统商业，但是单位电子商务营业额对商业地产的需求并不如单位传统商业对商业地产的需求大，并且房地产开发企业仍旧按照传统经营理念向市场大量供应商业地产的情况下，商业地产供需动态失衡。并进一步导致商业地产的价格、成交量增速下降压力较大和商业地产开发企业经营压力较大，促进商业地产企业改革以求生存。如下图1所示。

在电子商务仍然迅猛发展的情况下，电子商务对商业地产的影响仍将持续。在面对电子商务的强大压力时，房地产开发商必须转变观念，及时调整产品结构，并采取相应的举措去降低商业地产库存量。

参考文献：

[1] 周樨平.电子商务平台的安全保障义务及其法律责任[J].学术研究，2019（06）：66-73.

[2] 李存周.电子签名和电子商务基本法律问题研究[J].江海学刊， 2005（06）：206-209.

[3] 孟勤国，刘生国.私人密码在电子商务中的法律地位和作用[J].法学研究，2001（02）：104-110.

[4] 杨迅.电子商务的发展及其法律体系的构建[J].复旦学报，2001（1）：97-100.

[5] 张建军，薛晓芳，蔡小东.电子商务发展对零售企业的影响及区域差异[J].商业经济研究，2019（16）：109-112.

[6] 李琪，唐跃桓，任小静.电子商务发展、空间溢出与农民收入增长[J].农业技术经济，2019（04）：119-131.

[7] 李建軍，侯跃，杨玉，等.黑龙江省绿色食品电子商务模式选择的影响因素研究[J].北方园艺，2019（18）：146-151.

[8] 柴跃廷，孙宝文，张安廷，等.电子商务市场运行监测服务平台[J].清华大学学报（自然科学版），2018，58（09）：796-801.

[9] 张怡.电子商务企业战略联盟绩效评价[J].商业经济研究，2019（07）：95-98.

作者简介：

许露超，郑州大学旅游管理学院，研究方向：区域经济学。