李静 赵萌

[提要] 经过20年的发展，房地产行业成为我国至关重要的产业。由于房地产企业现金流存在资金需求量大、资产负债率高等特点，从而增加企业的财务风险，因此现金流管理成为房地产企业亟待解决的问题。本文选取房地产行业中的重要参与者绿地控股集团，从现金流入和现金流出两个维度分析绿地控股集团股份有限公司的现金流量，从而发现其在现金管理方面存在的问题，并提出相应的建议。

关键词：绿地集团;现金流管理;资金

中图分类号：F23 文献标识码：A

收录日期：2020年9月7日

一、现金流管理概述

（一）现金流管理的基本含义。企业为了实现企业价值最大化的目标，通过对现金流的预测、决策、规划、分析和控制等方式，对投资、筹资、经营活动中产生的现金流入与流出，以及时间和数量进行全面系统的管理。现金流量管理针对企业整个内部及外部的资金活动，涉及到企业的方方面面，因此过程是一个循环的动态过程。

（二）现金流管理的特点

1、资产负债率持续高涨。由于房地产企业属于资金密集型行业，从土地的取得、房屋的建造、房屋的销售到房屋的清算，开发周期较长，在开发的各个环节都需要投入大量的资金。房地产企业的融资渠道范围较小，主要通过银行借贷方式，加之近几年银行增加了对房地产行业的限制条件，这就使得房地产行业近几年的资产负债率持续高涨。

2、资金需求量大。房地产行业以不动产作为主要投资对象，在房屋的开发周期过程中，各个环节投入资金较大，且一旦资金投入，便很难流通出去，仅仅依靠企业自身固有资金很难维持项目的运营。因此，在开发过程中需要大量资金支持各个环节的有序进行。

3、风险较大。房地产行业融资模式单一，主要依靠银行贷款，银行一旦阻断现金流入，企业将面临财务风险，将来源单一的资金投入到高额的成本当中，使得贷款数额增加，财务费用也随之增加。在复杂的环境中很难及时调整资金的流向及用途，只好不断地投入资金，这就造成了房地产行业资本回收存在很大风险。

二、绿地集团现金流管理现状

（一）公司发展现状。绿地控股集团股份有限公司，简称绿地集团。到2013年为止，绿地集团是中国第一家、同时是唯一一家跨入《财富》世界500强的，仅以房地产为主要产业的公司。此公司注重在各个主要省份城市的多元化发展。绿地集团房地产开发项目遍布全国70个城市，品牌以及质量都遥遥领先。此外，绿地集团在与世界几个顶级酒店开展积极合作的同时，还发展了自主酒店品牌，其旗下的几个品牌已经在欧洲多个地区成功展开营业。绿地集团在国内外都积极开拓市场，并且注重企业产业的多元化发展，为其房地产产业的发展打下了坚实的基础。

（二）现金流量管理现状。从表1中的数据我们可以得出：绿地集团2017年和2018年经营活动现金流入分别占总现金流入的70.64%和73.49%，在三种现金流入中占比都是最高的;其2019年经营活动现金流入占总现金流入的36.23%，在三种现金流入中占比第二。从整体上来看，该公司的现金流入主要来源于经营现金流入，而其经营现金流入主要来源于其房地产项目产生的现金流。但同时可以看出：在2019年，企业的经营活动现金流的占比与上两年相比，有较大幅度的下降。原因是在2019年这一年，市场形势千变万化，整体的经济形势比较严酷。2019年年初，我国的宏观经济势头较好，但在第二季度以后，在海内外因素的双重影响下，经济状况不太稳定，风险大大加剧，给企业带来了极大的挑戰，企业的运营情况不容乐观。尤其在下半年当中，由于政策的宏观调控、筹资收缩、预期利空，房地产的整体情况都不利好，再加上结构分化严重，行业之间的竞争更加激烈。在这种背景之下，公司虽如履薄冰，但是却反应比较迅速，积极调整和转型，在相对困难的宏观经济条件下，取得了较好的业绩。在2017年到2019年这三年期间，此公司筹资活动现金流入一直都在较为稳定的状态，在10%～20%之间，占现金总流入的占比比较小，说明该公司对筹资活动产生的现金流入的依赖比较小，没有较为大型的筹资活动。该公司的投资活动现金流入在2018年和2019年的占比都在10%之下，比重很小，但是在2019年有了大幅度的增加，说明在2019年经济形势的影响下，企业加大了投资，对投资活动产生的现金流入依赖较大。（表1）

从表2中的数据我们可以得出：绿地集团在2017～2018年之间，经营活动现金流出、筹资活动现金流出以及投资活动现金流出一直都处于比较平稳的状态，而且经营活动现金流出的占比都在60%以上，在总现金流出中占比最高，这说明了此公司的经营规模都一直较大，经营状态都一直处在活跃的状态;投资活动现金流出都在10%左右，在总现金流出中占比最低，说明绿地集团在投资的过程中比较谨慎。（表2）

三、绿地集团现金流管理面对的问题

（一）我国的资本市场发展尚不完善。我国的资本市场现在还有一些深度层次上的矛盾，使市场的性能不能得到完美的释放。同时，我国资本市场体系结构单一，规模偏小，缺少层次，直接融资比例较低，不能满足投资者和筹资者多样性投融资要求。所以，对于需要大量资金的房地产行业来说，融资是比较困难的。2019年，热度城市房地产的宏观调控政策仍旧严格紧张，市场运行压力大的城市的调控政策稍有放松，房地产行业在大体上维持稳定的发展。所以，房地产企业的融资投资决策很大程度上取决于国家的宏观调控以及经济的总体形势。我国的资本市场因为政府机构的干预，资本的一级市场遭到了一定的垄断，从而影响了市场融资体系的社会化以及筹资途径的打开，这直接大大地影响了企业资金的运转，这样就会使企业的经营活动受到一定的限制，从而对企业的现金流量产生较大的影响。

（二）企业债务风险和流动风险高

1、企业的债务风险高。从巨潮资讯网绿地控股年报中的资产负债表可以计算得出：该企业2017～2019年的资产负债率分别是：88.99%、89.49%、89.58%。我们能够看出绿地集团的资产负债率很高，债务方面存在一定程度的风险。房地产行业在前期投入上比一般行业都要大，需要的资金比较多，所以房地产行业的资产负债率普遍都比较高，相应就要承担较高的债务风险。绿地集团房地产业务占主营业务的半壁江山，所以对资金的需求量极大，债务风险也比较高。大量的债务对绿地集团未来的偿债带来不小的资金压力。而公司的筹资大部分都是来源于银行或者一些其他金融机构，融资渠道比较单一，所以绿地集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与银行借款浮动利率有关。本公司的政策是保持这些借款的利率浮动，以消除利率的公允价值变动风险。

2、企业的流动风险高。企业的三种活动导致了企业的现金流量变动比较大。管理流动风险时，本公司管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。

（三）经营战略对企业现金流管理产生的影响。绿地控股的经营战略是把企业建设成一家主营业务突出、多元化发展、世界范围内经营，并且在房产、基建、金融等众多行业有卓越表现的本土跨国企业。要实现这些目标，企业要从区域布局、产品定位、开发模式等几方面来考虑。会出现的问题就是企业容易陷入盲目进行多元化扩张造成流动资金沉淀的僵局。

四、绿地集团现金流管理问题解决对策

（一）积极完善公司治理结构，不断适应资本市场的变化。从上文对房地产行业问题的分析可知，我国的资本市场尚未完善，这就需要房地产企业积极调整公司的内部结构以及治理制度，在各种困难中砥砺前行。我国的社会主义制度以及性质可能在一定程度上决定了我国的资本市场发展相对没有那么好，所以企业就要在此经济形势下适应国家的宏观调控政策以及各种规章制度，不断调整自身的内部系统结构，最大限度地保障自己的权益。在国家的宏观调控政策影响之下，企业的融资必定有一定的门槛和限制，这对需要大量资金的房地产企业影响尤为显著。所以，企业要时刻关注国家的金融政策以及更多金融企业的政策调整与信息变更，这样才能保证自身资金的融通。

在2020年突如其来的新冠肺炎疫情影响下，房地产回暖进度更加放缓，但在这时国家的宏观调控又能避免企业走入低谷。为了缓解疫情带来的冲击，世界范围内都在实施宽松的货币政策。国内也相继发布了一些宏观政策，积极的财政政策变得更积极，稳健的货币政策变得更灵活。与此同时，为了扩大内部的需求，相关行业的激励措施相继发布，为房地产行业的发展提供了良好的机遇。所以，企业在面对资本市场的不足时，既要积极进行调整，又要善于运用国家政策帮助自己走出低迷态势。企业无论在何种市场形势之下，都应该提高自身的技能并及时进行知识更新，学会审度时势，这样才能在各种经济浪潮之中越挫越勇，形成自己的管理制度以及行为规范。

（二）优化资本结构。在巨大的负债以及利息面前，绿地集团在短时间内很难通过快速的减少负债来降低债务风险，从而降低现金流的风险。所以，企业可以通过优化资本结构来管控现金流，以此来加强自身的偿债能力。通过资产负债表可知企业的资本结构为：负债=资产+所有者权益。但是，所有者权益是不好控制的，股东有权利将资金撤回。所以，绿地集团可以通过控制负债规模与结构，采用多元化筹资方式来优化它的资本结构。

1、控制负债规模与结构。资金是企业经营与发展过程中必不可少的，充足的资金能够支持企业更快更好地发展。但是，企业应该根据自身情况，对未来经营过程中所需要的资金做一个全面科学的预估，在保障企业正常经营发展的前提下，计算出所需要的最低资金量，充分考虑自己的偿债能力。

合理的负债也是企业资本结构中不可缺少的部分，科学的负债结构能更好地支撑企业的良性发展。企业应合理决定自有资金以及借入资金的比例，合理安排负债的用途与用量。

2、建立多元化筹资渠道。为了避免债务风险过高，企业应该拓宽融资渠道，进行多元化融资，以此来减少融资成本，使资金的利用效率达到最高。除了通过银行贷款、发行债券以及应付票据等债务性融资方式进行筹资之外，企业还应该去寻找其他的融资渠道，比如权益性融资。与此同时，绿地控股面对多元化的筹资方式，应该根据其成本以及风险的高低来谨慎选择筹资方式，以此来加强企业现金流量的管理。

（三）合理制定经营计划，优化公司经营战略。为了避免盲目扩张的问题，企业要合理制定经营计划，及早确定下一年的工作总体目标。企业要抢抓机遇，精准施策来解决迎来的各种困难。一是企业要密切关注市场情况，增强自己的实力，加强自己的核心竞争力，提升自己的竞争优势，推动企业高质量发展。二是要在稳中有序中保障企业的稳定增长，强化产品的精准定位。实施严格的考核制度，提升专业能力，促进资金的回笼。三是要强化资本的运营，促进企业的转型发展。企业要强化资本运营的思维与理念，积极通过资本运作开发新的增长点，促进现金的流动。四是加大风险的管理与控制，重点强化对重要领域以及环节的风险监管和控制。五是要优化体制机制，提升管理水平，为企业发展注入鲜活力量。针对企业发展过程中产生的问题，要进行改革创新，优化管控模式，完善考核奖惩，刺激内在动力。加大资金的管理力度，秉承以现金为主要项目的理念，加强对现金流的管理，维护资金链的良性循环与安全。抓好国内外的融资契机，利用海外的降息契机，推进海外融资。要想保护资金链的稳定，企业就要持续关注销售以及回款情况，保证融资渠道的多元化，加强对现金流的管理与控制，严防市场发生较大范围的变动或者筹资环境变动带来的风险。

五、结论

对于房地产企业来说，现金流管理对企业的财务管理来说至关重要，因此要想使房地产企业长期稳定发展，就需要注重企业的现金流管理。本文通过对绿地控股集团股份有限公司的現金流量状况进行分析，得出应通过治理公司结构，优化资本结构等方式来解决企业出现的问题，并应从战略角度制定公司经营计划，从而实现企业总体战略目标的结论。

主要参考文献：

[1]刘国栋，李娟.房地产行业现金流管理问题及对策——以万科股份有限公司为例[J].市场周刊，2019（07）.

[2]高子晴.绿地控股现金流管理问题研究[D].天津财经大学，2018.

[3]林艺泉.房地产企业现金流管理思路探讨[J].财会学习，2019（36）.