郭人杰

摘 要：随着我国国民经济的高速发展，房地产开发迎来了新的增长和突破，已经逐淅成为国民经济中的重要组成部分。本文详细探究商品住宅项目的相关策划内容，从该领域涉及的市场、建筑学以及其他相关专业内容，进行简要阐述，为有关人士提供帮助和启发，仅供参考。

关键词：建筑策划;市场分析;供求关系

建筑策划是一门综合性学科，尤其是项目决策最为紧要，虽然国内很多建筑企业都着重提升建筑策划的重要地位，但是建筑策划的能力还远远没有达到相关要求，为此，各建筑企业要需要提升管理意识，进一步强化建筑策划的相关理念，提升企业的项目决策能力。

一、市场分析

（-）周边供求关系调查

1.项目的总体规划包含了外部环境、物业构架以及配套设施等三大方面的内容。其中，外部环境受空间、绿化面积、建筑造型、容积率等影响;物业构架包含了户型、装修的定性标准;配套设施是由超市、商场、学校、医院、快递投放中心、银行等构成。这三方面内容影响着项目的不同因素，因此，需要进行系统性比较。

2.项目的市场购买群体规划，确定各购买人群，进而着重表现楼盘的特色内容，采用相适应的促销手段。

3.物业情况是项目管理以及后期维护的重要内容，因此必须确立管理方式以及了解物业管理水平。

4.通过了解项目的销售情况，进而改进近期的价格走向。

（二）项目的市场条件

项目的周边情况，结合区域的综合市场价值，挑选符合项目需求的客户群体，通过对定向客户群体的行为研究，调整项目的开发理念，更新项目设计内涵。

（三）物业的市场定位

项目的市场条件、居住户型、各户型数量以及生活配套设施，确立外部环境以及室内的设计标准，保障房屋购买者享受到应有的服务和与之相匹配的周边设施。

二、总体规划

项目的总体规划，要以人为本，不能华而不实，更不能一味虚假宣传提高项目的影响力，要让居住体验、生活理念、周边环境成为项目的助力者，在节约建筑用地的基础上，加强对土地的利用效率。

（一）空间环境设计

项目的小区环境设计，首先要充分体现地域特点，其次做好相关的景色搭配，突出“山”“水”等环境特点，突出主题环境的气氮，同时，从另一方面呼应建筑立面、建筑特色等内容，营造出与众不同的文化氛围和居住体验。所有的环境设计要围绕着城市的大环境进行，并随着城市的总体规划而改进。

（二）平面规划设计

项目的平面设计的最终目的，是始终坚持最大程度满足居住人群的娱乐、生活、工作等各方面的生活需求，提高能源以及相应环境的使用效率进一步完善小区设计规划。

1、通过前期形式有效的调查、分析、研讨，并总结相关资料，确定项目的规划内容、主题形式以及主导思想，进而开展项目设计。例如，在欧式田园风搭配古希腊教堂，充分弥散出西欧的建筑魅力和建筑设计。通过有效的搭配，别有一番异域色。

2、项目的建立要符合城市的可持续发展纲要，充分考虑与周边相关的各类行生问题，例如交通因素、功能搭配、住宅标准、土地环境、居民生活设施、能源与建材供应等等。这些生活设施以及相关内容对于城市的可持续发展极为重要，并且建筑设计要充分考虑这些因素。

3、生态住宅理念作为新时代未来住宅社区的发展趋势，逐渐被开发商以及主流市场所接受，因此，未来生态住宅主要应用于以下几个方面：

3.1从总体规划确立，到小区的生态社区理念。无处不体现节约土地资源、土地适度开发原则、可持续发展目标等，进而确定生态总体发展定位。

3.2生态住宅设计，更加注重社区景观大空间的有效布局，根据不同需求的业主，设计不同居住体验的生活模式。结合社会以及经济等有关方面因素，积极营造和谐友善的邻里关系。通过高科技生态效益材料，充分发挥建筑的结构优势，以及房屋建筑的生态美学。全面隔音隔热，为消除杂音、噪音，提供全方位、舒适的室内居住环境。

3.3着重考量水和能源的生态问题，提供直饮水的相关设施，有效处理好生活用水的排污模式，进行节能减排，循环利用，衍生出洗车冲路浇灌、降温等多方面综合利用。将水资源保留在小区内部循环使用，降对于环境的破坏和污染，同時，将小区内的湖水以及其他水循环系统进行自我净化，降低能耗。小区建设，更加考虑能源的消耗，采用新的建筑形式，便捷的生活设施，通过安装中央空调，采用节能环保装置，增设太阳能以及其他能耗转换等先进技术，实现能源的二次利用和环境保护。

三、单边设计

单边设计理念，是要突出小区的个性化需求，这是着重吸引消费者参与及购买的重要举措。同时，建筑设计，要充分考虑购买人群的意向需求进一步展示出方便、安全、舒适、亲切、高品质的居住感受。

1.建筑要具备一定观赏价值，建筑设计不能人云亦云，雷同的设计无法让购买者产生足够的购买意识，为了满足人们对高品质的极致追求，在建筑形式和特色上，要下一番功夫，通过有效的调研，了解周边环境的差异性，捕捉市场的重要讯息，为销售起到良好的积极作用和推广意义。

2.户型设计必须满足人们日常生活所需，根据市场的实际情况，设计符合市场主流价值的房屋格局，不要在房屋搭配上一味出新，主流的房屋形式，是参考的重要方向【1】。

3.突出个性化设计，针对小区的每一项设计，以及每一个细节，充分考虑居住人群的生活性和方便性，通过构建智慧型生态住宅理念，完普房屋各项居住体验，进而提高人们对于房屋的居住意识，唤醒每一位购买者的刚性需求，进面提升项目的综合价值【2】。

结论

商品住宅开发的建筑策划是一项复杂且艰巨的任务，因此，为了进一步提高建筑项目的可执行程度，全面提高项目的设计理念，进一步满足人们的生活的各项所需，建筑企业需要不断提升建筑策划的各项内容，完善其中的重要内容和举措，进而促进项目的整体销售。

参考文献：

[1]李斌沈阳华润？二十四城项目营销策划研究【D】沈阳建筑大学.2018.

[2]郑雪影.中山市适老化住宅产品策划研究【D】华南理工大学.2017.