叶翊桐

[摘 要] 房产是大多数居民的财产重要组成部分，房地产市场的价格可以说和居民紧密相关，它关系着经济的稳定以及居民的生活，而其特性也决定了近年来的房地产市场价格不断上涨，随着我国的金融业不断发展，居民的投资对经济的影响越来越大，房地产市场的价格关系到居民的投资倾向。二十年的房地产市场价格变化趋势和居民投资倾向的变动为基础，分析了房地产市场价格对居民投资倾向的影响，结论是房地产价格和居民投资倾向呈正相关。

[关键词] 房地产市场价格;居民投资;分析

[中图分类号] F275[文献标识码] A[文章编号] 1009-6043（2020）09-0080-02

一、房地产市场价格对居民投资倾向的影响的理论分析

（一）价格效应与居民投资行为

消费者在收入不变的条件下，因为商品的价格波动，引起的消费者的消费量的变化即价格效用。价格效应可以细分为收入效应和替代效应。收入效应是商品价格变动引起消费者收入变动而对需求数量产生的影响，当房地产市场价格上升时，居民收入减少将会导致他们对于房产的购买减少。而商品的价格波动使得相对产品价格变化对与商品需求所产生的影响，即房地产市场价格上涨时，居民会选择放弃投资房产，转而投资其他商品或者进行储蓄。

我国居民的购买房产的目的具体可分成居住，提高住房条件和投资三种。一般来说，收入水平一般或者较低的居民，他们的购买房产的目的是为了居住，因此他们会为了购买房产不断储蓄，在这部分的群体中，房地产市場价格上升时，价格效应较为明显。为了改善居住条件的居民一般收入水平较高，在房地产市场价格不断上涨时，他们会通过控制其他支出或者提取存款来购买房产，因此，他们受到的价格效应影响较小。为了购买房产而进行投资的居民，基本不受价格效应的影响，他们是否购买房产在于房地产市场价格的未来走势，房产的现价对他们来讲作用很小。

（二）挤出效应与居民投资

当房地产市场活跃，房产价格不断上升时，房地产市场会对其他的投资产生需求的负面影响，当房地产市场价格不断上涨时，居民会将投资转入房地产市场进行资产增值，于是对其他的投资渠道造成了挤出效应，让其他的投资需求受到负面影响。

对需要购买房产用于居住的人来说，房地产市场价格的上升会让他们削减其他的支出，从而为房产准备更多的储蓄存款，增强了挤出效应。对用房产进行投资的居民来说，房地产市场价格的上升会让他们更乐意投资，如果房地产市场价格的预期还将不断增加，他们会将更多的投资继续投入房地产市场，减少对于其他投资的支出，会产生明显的挤出效应。

二、我国房地产市场及其价格变动分析

（一）近20年来我国房地产市场总体变化

1.房地产市场发展迅速。我国的房地产市场在1998年商品房销售面积仅12185.30万平方米，而2002年商品房销售面积就达到了26808.29万平方米，相比1998年上涨了120%，2010年商品房的销售面积更是达到了104764.65万平方米，这样的发展速度不可谓不迅猛。而这些年的高档住宅销售面积相比经济适用房在商品房销售面积中的比重也不断上升，1998年高档公寓345.30万平方米，经济适用房1666.50万平方米，二者之间比例约为1：5;到了2010年高档公寓销售面积达到4219.10万平方米，经济适用房为2748.87万平方米，二者的比例约为3：1，高档公寓的销售面积已经从远远少于经济适用房，发展到高于经济适用房很多。这都直观的向我们展示了，这些年间我国的房地产市场发展的迅速，不论是商品房销售的总面积，或是高档住房的销售面积和所占比重，均显示出我国房地产市场的热度和发展迅速，可以看到我国的房地产市场充满活力。

2.居民购买房产用于投资的倾向越来越明显。2000年以前，我国的居民生活水平较低，居民的投资倾向于日常生活的支出，人们对于房地产市场的投资度较低。随着居民的生活水平大幅提高，居民对于投资的热情也越来越高，而房地产作为需求极高的投资项，又有着良好的上升势头，成为了许多的居民的投资热点，人们对于房屋的购买，不仅仅局限于居住和改善居住的环境，更是将房产用于投资、租赁，通过转让和出租来获取更多的收益。

房产与一般的商品的区别在于，房产可以用于居民的日常生活，并且兼具财富的特性，可以保值和增值。房地产市场价格的上升，不仅仅影响到房产的出售价格，还将对房屋的出租租金产生巨大影响，并且房产的安全性高，其投资风险远远小于许多投资品，这也就不难看出，为何大量的居民选择投资房地产。房地产因为其功用和特性，它的保值和增值有着其他投资品不可比拟的天然优势，因此，在中国的经济快速增长的阶段房地产市场毫无疑问的随之迅速发展。即使面临通货膨胀的问题，房地产市场也能够只是受到较小的冲击，并且，房产可以作为资产进行抵押或是出售出租，社会认可度是毫无疑问的，这些都使得房地产越来越受到居民投资的青睐。

三、我国房地产价格上涨的原因

（一）房产需求增加

近些年来，随着我国城市化的推进，很多的城市出现了住房供不足，经济增长对房地产的需要、居民收入增加对住房条件改善的需要和外来人口对住房的需要是导致需求增加的主要原因。第一，我国的经济水平的增长。自从改革开放，我国的GDP一直处于持续增长阶段，其增长就代表了社会总需求在增加，而社会总需求增加会让社会的经济活动更加的活跃，会带动各项产业的需求增长，而诸多的产业中和各行各业都有关联的就是房地产，各个产业的活跃会引起房地产价格上涨。第二，居民收入增加。住房作为居民的重要资产，它不仅是一项财产，更是人们日常生活的重要场所，当居民的收入增加，大多数人都会选择改善自身的居住环境，这也就刺激了房地产市场的需求增加，而且房地产作为一项高保值的稳定投资项也是非常优秀的选择，收入增加的居民会为了让自己的资产升值或者保值而去购买房产，同样引起了房地产市场的需求增加。

（二）建筑成本上涨

随着我国的经济快速发展，社会对于新建筑和建材的需求大量增长，这也就引起了建筑材料的价格不断上涨，建筑业的成本也就随之水涨船高，因此，房地产市场也随之价格上涨，这些成本最后都会落到购买者的头上。

四、我国居民投资变动的特征

隨着我国经济的发展，我国的居民拥有了更多的资金，越来越多的居民进入市场进行投资，越来越多的投资产品也不断地涌现，居民的投资随着我国的经济和市场的发展而成长，已经变成了一股重要的经济力量，不单单可以影响到个人收入水平，更是能影响到经济市场乃至影响到国家的发展。近年来我国不断地鼓励居民进行创业和投资，就是因为居民投资的力量越来越强大，已经达到了可以影响国家经济的地步，因此，国家会出台各项政策，对这部分的资金给予引导和调节，使得居民投资为国家经济发展做出更多的贡献。目前的居民投资多为储蓄、证券市场、房地产市场，因此，由这几项对居民投资进行分析。

（一）居民投资倾向的总体趋势

1.居民的投资选择不断增加。随着金融业的发展，我国的投资市场有了越来越多种类的投资产品可以选择，不论是从产品的种类或是市场资金的总量，这几十年来，我国的投资市场有了质的飞跃，这也是我国的经济不断发展的结果，才能有这样多的居民投资进入市场，也让我们看到了，我国的居民的理财意识越来越好，也更加注重投资的选择。

2.居民的储蓄比例不断下降。随着投资的选择越来越多，居民开始不再满足于储蓄的投资方式，因为储蓄虽然安全性高，较为稳定，但是由于其回报太低，居民开始转向投资其他产品，以期获得更多的投资收益，在诸多的投资项中，房地产由于其特殊性，获得了大量的居民的青睐，而这导致了居民的储蓄被分流，也就让储蓄比例下降。

（二）房地产市场价格与居民投资倾向的分析

在很长一段时期内，我国实行计划经济，住房实行实物分配，这时候如果居民有富裕的资金，只有储蓄一个选择，没有可以替代的投资项。随着房地产市场化的进行，我国的住房开始有商品房出售。这段时期国家又进行了体制改革，让居民开始为下岗后的生活打算，人们大多进行了一定程度的储蓄。这段时期里，我国的住房需求出现了大幅增长，而一部分储蓄不足的居民只能继续增加储蓄，以待日后购买住房。随着改革开放的进行，我国的经济市场化不断地发展，居民的投资选择越来越丰富，我国的经济也迎来了新的发展。从1998年至今，大量的储蓄分流到投资上，而相当大比重的投资进入了房地产市场，储蓄下降而房地产市场资金不断上升，即使在储蓄及其他投资项都下降的情况下，房地产市场依然能够保持稳定，甚至上升。居民越来越注重投资，而不仅仅满足于储蓄来应对突发状况。房地产市场价格的上升引起了居民的投资选择，让越来越多的居民投资注入房地产市场。

[参考文献]

[1]刘学成.现代投资组合理论及其在房地产投资中的应用[J].中国房地产，2001（3）.

[2]刘锋涛.不确定条件下居民资产选择行为分析[J].中国优秀硕士学位论文，2008.

[3]王翼宁，梁云芸.基于SEM模型的中国居民投资行为偏差实证[J].求索，2009（1）.

[4]商洋洋.房地产价格变动对居民投资行为的影响研究，2011.

[5]王乃合.房地产价格变动对城市居民消费的影响研究，2009.

[责任编辑：赵磊]