郭炜

【摘  要】今天，我国的房地产行业已经从当年的停滞阶段发展到如今的全面发展阶段，房地产行业取得了巨大的成就与突破。成就的背后，却离不开住房制度改革和创新。回看我国房地产行业的发展历程，自 1978 年 9 月邓小平同志提出解决城市住房问题以后，中央领导同志就高度重视人民群众的住房问题，这在很大程度上推动了住房制度改革工作在理论和实践上的探索，同时也推动住房制度改革不断发展。然而在新时代新形势下，房地产行业要获得稳定长足发展更是离不开住房制度的金融创新。

【关键词】住房制度;金融创新

1.住房的发展历程

我国的房地产发展主要分为四个阶段，分别是1919年-1978年的停滞阶段，1978年-1990年的导入阶段，1991年-1997年的初步发展阶段及1998年-今天的全面发展阶段。回看这四个发展阶段，在1980 年之前，我国并没有房地产这一概念，当时我国对于人民群众的住房采取的是国家政策分配制度，我国并不存在房地产交易市场。1980年被称为中国房地产的元年，在这一年中央领导把房子定义为商品，中国房地产正式成为了一个产业，这一年的 4 月，邓小平主席提出“出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”的设想，从此，房地产开始成为一种商品，我国的房地产业在那时开始萌芽。

1988年，房改正式全面试点，土地禁锢也终于完全放开，使住房这个大宗商品进入消费市场。1993年上半年我国房地产行业全国平均价格达到第一个巅峰，是喜也是忧，金融体系不完善而带来的土地炒作催化泡沫。1998年，是中国房地产行业发展的一个里程碑，同时也是住房制度改革的一个分水岭。7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消了原先的福利分房制度，遏制房地产市场进一步下滑的危险，培育新的经济增长点，这一政策也终于将住房推向市场化。住房市场化在2004年-2013年，是中国房地产业发展的黄金十年，这十年也是政府对于房地产业发展格外关注的十年，更是政府对房地产业发展提出调控政策最集中的十年。政策主要集中在金融、财税、土地、行政四个方面，集中、多、出台频度高是当年政策的几大特点。遗憾的是政策都只浮于表面，未触动房地产发展的根本动力，造成历次调控均以失败告终。房地产业渡过“黄金十年”， 经历十年的辉煌繁荣后，如今的房地产业逐渐走向白银时代。

2.当前住房制度

2018年，两会工作报告中首次提出坚持住房只住不炒的定位，要落实地方主体责任调控，建立健全长效机制，以此来促进房地产市场的平稳健康发展。这一政策的提出，在引导公众树立正常消费观念的同时，有效的抑制了房价的疯狂上涨，进而冷却炒房过热的劲头。在购房需求方面，政府支持居民购房自住，发展共有产权住房，并提倡多主体，多渠道的保障住房租赁市场的供给，大力推行租购并举的住房制度，全力实现市场的供需平衡。在市场供给方面，启动三年的棚改攻坚计划，保障人民住房的同时，为人们提供乐居适居的居住环境，以此来平衡不同区位条件下居住环境，进而分散“购房流”。2019年，在之前两会工作报告的基础上对住房进一步提出要求，要更好地解决群众的住房问题，住房市场的主体责任，改革完善住房市场体系，促进房地产市场平稳健康发展。同时，对于基本的保障性住房建设要继续推进，以此来保障困难群众的基本居住需求。2020年，两会工作报告中，再次提出坚持住房只住不炒的定位。这一政策的实施有效抑制炒房热，从根本上来说，是人们对住房态度的积极转变。对于房地产业的发展而言，是一种良性健康发展，对于其长远发展是有利的。同时，对于老旧小区，当前的制度从“拆”到“改”，为老旧小区加装电梯，发展用餐，保洁等多样的社区服务，适应时代的发展，真正意义上的将住房定位于“住”，进一步稳定住房市场。

3.住房制度未来的发展方向

新时代背景下人们对于住房态度虽然从之前的“狂热”过渡到如今的理性，但是从另一个层面而言，人们却对于住房提出了更高的要求。所以新时代背景下，住房政策的发展应注重创新，不仅在单一的制度层面，更要在金融层面体现创新。

处理好政府和市场的关系。其核心点在于房住不炒、因城施策。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，因城施策，分类指导，一城一策。 “主动有序扩大金融业对外开放”，“ 着力构建市场机制有效、微观主体有活力、宏观调控有度的经济体制”等。

住房市场从增量市场转为存量市场。房地产盈利能力下降，部分一線城市二手房交易量已远超一手房交易量。进入存量时代，地产发展模式发生改变，资产运营成为重点，出现房企巨头拆分物业上潮。存量时代，新房增量有限，依靠卖房盈利的路径遇到瓶颈，运营好存量资产成为各大企业的共同方向。一些大型地产企业开始积极拓展其他业务加强物业服务开发是房地产企业在存量时代做出的重要布局。

除此之外还应该关注市场机会，积极谋求转型。房地产行业应该积极行动起来，不断完善发展体系。比如当前我们对于居家养老的研究相对比较少，或者说比较欠缺，所以后续在住房发展和老龄社会大背景下，应该强化适老性的发展。比如包括老旧小区改造等，在今年两会中继续被强调，此类领域也可以和养老地产、养老服务做结合，以真正吻合业主或老龄人的需求。要充分重视投资和消费两端的商业模式创新，以促进房企的战略转型。

回看住房发展的历史，住房市场发展到今天经历了一系列改革和创新，未来的住房市场也将成为房地产业发展的重点项目。当前我国在住房市场方面保障中低收入人群住房，坚持住房不炒，在住房租赁市场方面越来越重视，着力增加人民幸福感。住房金融方面，在降低居民住房标准，提高金融的支持力度的同时也着重提出防范风险，避免过度的金融支持，以此确保住房金融市场的健康平稳运行。一级市场转向二级市场要更加关注部分资产信贷化，合理资产证券化。住房市场由增量市场转为存量市场意味着房地产开发更要注重质量，房地产运营将更要偏向服务化和多元化，住房市场将进入“物业管理”时代。此外住宅金融市场要更好地利用当前资源，跟上“互联网+”的潮流。

参考文献

[1]庄涵.我国房地产行业发展历程[J].社会聚焦，2019（3）

[2]康天锦.我国住房制度改革的发展历程（1978-1991 年）.[J].住房制度改革，2020（5）

[3]刘光宇，陈永慧，张杰.房地产40年发展历程.[J].安家，2018（5）