张晨辉

（天津大学 法学院，天津300072）

一、不动产物权变动中占有效力的法律缺失

我国《物权法》以动产交付、不动产登记作为物权变动的公示方式。于此看似清晰的二分法下，不可避免地存在着一个夹层问题：即占有对于不动产物权变动究竟具有怎样的意义？对此现行法无明确的条文规定，学理上则众说纷纭。这一问题在“一房二卖”情境中体现得最为淋漓尽致。若奉行严格的登记生效主义原则，认为只有已经取得登记的不动产买受人才是真正的所有权人，而未经登记的先买受人即便已经实际占有不动产，也仅仅为一般意义上的债权人，进而基于“物权优先于债权”的一般原理，似乎可以逻辑性地得出“后买人的登记物权优先于先买人的债权”的结论。[1]然而，这种以登记为唯一标准、无视占有的做法产生了越来越多的现实问题，在特定情形下甚至严重偏离公平正义的民法价值。例如，在“贺某与邴某等房屋买卖合同纠纷上诉案”①参见辽宁省沈阳市中级人民法院[2007]沈民(2)房终字第725号民事判决书。中，尽管先买人已经支付全部价款并占有房屋长达7年时间，但由于未办理房屋登记，法院只将其认定为普通债权人，而已办理登记但并未实际占有的后买人则被认定为所有权人，可以要求先买人返还房屋。在这里，先买人的占有、支付价款等因素被完全忽视，后买人的善意、知情与否也未被考察，法院仅以登记为标准区分债权和物权，该种处理方式的合理性值得商榷。……