邢敏　纪辰

摘 要 物业管理纠纷伴随着房地产行业与物业管理行业的快速发展而日益增多，呈现恶性循环、群体性和暴力性等刚性化趋势，由于物业纠纷引发的刑事案件频发，严重影响社会秩序。此类纠纷如果不能妥善解决，容易造成群体性事件或是突发性事件，继而引发的寻衅滋事类案件。在此类纠纷中呈现出的利益诉求及因利益诉求未能满足引发的刚性化利益冲突，揭示了完善物业纠纷解决机制及构建和谐社区关系、维护社会的重要性。

关键词 物业管理 寻衅滋事 纠纷解决

作者简介：邢敏，青岛市市南区人民检察院专职检委会委员;纪辰，青岛市市南区人民检察院办公室副主任。

中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.12.057

一、问题的提出

近年来随着城镇化速度加快，物业行业实现了全行业的高速增长，截止2017年末全国物业管理面积约为195亿平米，2009-2017年复合年均增长率为6.6%，每年增量约为10亿平米。社区是居民日常生活最基本场所，是城市基层治理的主要载体，理应成为社会矛盾消融的“缓冲器”，但是随着社会转型，许多社区都成为基层矛盾冲突的爆发地和集聚地。物业管理事关社会稳定，然而近年来城市住宅小区的物业冲突时间频发，甚至出现暴力冲突和群体性事件，引发刑事案件。2017年，江苏省某法院受理的诉前调解的物业类案件为420件，2018年为588件。物业纠纷已经进入高发期，成为城市基层治理面临的重大挑战。根据中国裁判文书网搜索“物业+寻衅滋事”关键词，2019年案件1541件，2018年1382件，2017年883件，2016年624件，案件呈现爆发式增长。北京地区的调查数据现实，有占80%的小区发生过业主与物业公司发生过严重纠纷，其中有占37%的纠纷发生了肢体冲突与暴力冲突。近年青岛市某区检察院就办理了两起由于物业纠纷引发的寻衅滋事案件，一起为物业经理与房主矛盾升级爆发冲突，一起为新旧物业公司冲突引发械斗。笔者通过此类案件进行分析，发现目前物业纠纷已经呈现出明显的刚性化特点，具有可修复性弱，容易激化引发暴力冲突，致使物业关系的可修复性、协调性差，受到损伤后难以恢复。意味着纠纷很容易演化为群体性事件和暴力冲突，在纠纷过程中容易触犯《中华人民共和国刑法》第二百九十三条第一款第（一）项之规定，构成寻衅滋事罪。以往的研究往往着眼于物业纠纷引起的合同纠纷，忽视对物业纠纷容易引起寻衅滋事案件的成因的分析。在此基础上我们通过对此类案件的分析，从打击刑事犯罪与保护业主权益的角度，探索刚性物业纠纷的解决机制。

二、物业纠纷的类型

具体的物业纠纷有很多种，涉及民事、行政等各个领域的纠纷。依据纷主体的身份歸纳起来可以大致分为两种类型，即业主与物业公司之间的纠纷和物业公司与物业公司之间的纠纷。

（一）业主与物业公司之间的纠纷

1.利益分配引发的纠纷。是指由于业主基于建筑物区分所有权所产生的共有部分享有利益分配的权利纠纷引发的纠纷。实践中物业公司常利用物业管理职能在共有产权建筑部分收益分配时具有优势，如公共经营用房出租、广告位出租、停车位出租，甚至侵占专项维修基金。此外还可能存在前期物业公司与开发商勾结，利用业主尚未入住、业主大会和业主委员会成立困难的空挡，长期侵犯属于业主的共有利益。由于共有部分建筑物利益空间大，收益的稳定性较高，不易被业主发掘，导致物业公司侵占业主利息的事件屡见不鲜。

2.服务管理引发的纠纷。是指在物业公司进行常规管理时，基于基于物业合同围绕物业公司提供的服务以及物业管理产生服务管理产生的纠纷。一类为业主个人与物业公司服务纠纷，即纠纷双方为单个业主与物业公司之间，主要集中在业主车辆管理、住宅维修、安保等个体服务方面的纠纷。另一类为公共服务纠纷。因物业公司提供的管理服务在整个小区内具有公共性，负责小区内公共区域的保安、保洁、保修、保绿等事关整体居住环境，纠纷的双方为部分业主与物业公司。相比于前者，后者经常引发业主的群体性部门，纠纷易扩大。服务纠纷管理伴随着物业的整个过程以及业主的日常生活，长时间的积累容易产生放大效应，矛盾逐渐积累发展为不可调和的矛盾。

（二）物业公司与物业公司之间的纠纷

物业公司之间的纠纷多发生在新旧物业公司更替时，产生的主要原因是此时原物业公司不配合不愿退出小区，新物业公司无法入驻小区，抵制与新物业公司进行材料交接与人员更替，纠纷升级甚至引发暴力性冲突，致使物业更替难以进行。发生此类纠纷往往是业主与物业纠纷恶化的结果，此时业主对原物业公司的不满达到必须更换物业公司的程度，信任新物业公司能够对小区环境进行改变，而原物业公司不愿意放弃在小区的经营或者因为在经营过程中与业主有尚未结清的利益纠葛，造成新旧物业公司的对立。

其中前期物业公司与业主委员会选举产生物业公司纠纷矛盾更为激烈。前期物业管理指凡物出售之日起至业主大会成立之日止，小区处于前物业公司的单方面管理之下，容易发生前物业公司侵占业主利益的事件。此时部分业主尚未入住，物业大会尚未成立，开发商或物业公司的经营收益缺乏监督。同时，小区的硬件设施刚投入使用，经营收益最高，但是由于缺少业主大会，业主难以维权。因法律本身没有对业主大会设立强制性规范，同时业主也反对业主大会的认识，往往是在物业公司侵占业主权益到了业主忍无可忍的时候才进行业主大会的筹备。前期物业公司多由开发商直接聘请，从进入社区之日起就具有“原罪”，可能会出现物业服务质价不符或者侵占小区公共收益。无论是业主采取前期物业公司改善服务还是启动选聘新物业公司的策略，都会压缩前期物业公司的利润空间。若是遇到强横或者无赖成性的物业公司，业主选任的新物业公司可能会面临长时间的缠斗，小区变得不安定甚至出现混乱。

三、物业纠纷引发寻衅滋事类案件行为类型及成因

（一）物业纠纷引发寻衅滋事类案件行为类型

物业公司日常服务当中常见的暴力化事件有：

1.物业公司采取如停水停电、损毁业主财物、恐吓威逼等手段逼迫业主缴纳停车费或物业费。

2.业主因对物业公司的具体管理行为不满而采取打砸物品、殴打工作人员等暴力对抗行为。

3.采用恐吓和暴力手段打击维权业主。当物业冲突加剧时，坚决与物业行为相悖的业主，某些物业公司会选择恐吓业主及其家人，甚至利用原有保安或与黑恶势力勾结引发冲突，以达到拒不执行业委会决定、阻止业委会成立、阻挠业主维权等目的。

4.物业更替纠纷中，原物业公司不愿撤出而与新物业公司爆发冲突。

（二）物业纠纷引发寻衅滋事类案件成因

1.居民与物业公司信任关系脆弱。经济利益的分配和让渡是物业公司与业主之间的矛盾集中的关键点。因为现行法律缺乏对双方权责的明确规定，双方责任与义务仅靠合同维系。从以往的案例来看，居民对物业公司信任度普遍不高，不少居民认为物业存在财务不够透明、谋取不正当利益等侵害业主利益的行为。这种不信任使得物业公司收取物业费难度大，上调物业费的计划更难以实现，物业公司为了应对亏损只能采取降低服务质量的方式，形成恶性循环。一旦发生纠纷，原本脆弱的信任关系更加难以修复，主要体现在业主对物业费缴纳的抵制，而物业公司可采用的收缴手段有限，对于搭便车业主难以奏效，只能通过司法途径。而现实中司法途径成本较高，而且目前物业管理法律制度结构不完善，亟待进一步的优化，比如《物业法》中虽然对物业公司与业主的权利和义务做出了规定，但是对于一些具体事务还缺乏具体规定，还需要出台专门的配套措施和实施意见，有些敏感问题比如业主自治组织的法律地位等还存在着立法空白。而且一旦诉诸司法程序就意味着双方关系彻底破裂，在实践中，如拖欠物业费等问题上物业公司更愿意选择非正式方式解决。在实践中，面对拖欠物业费问题时，物业公司更倾向于与业主以非正式方式处理。

2.物业合同双向约束弱。双向弱约束是指在物业合同中业主与物业公司双方彼此的约束能力有限，一方面是由于物业管理不透明以及前期物业管理制度等问题的存在，物业公司居于“自然垄断”地位。在上海市雅士居花园物业殴打业主案中，开发商自建资管、建管部分，开发商与物业公司实际上是“父子”关系，带来物业公司受命于开放商，当开放商与业主发生利益冲突时，物业管理公司必然倾向于维护开发商的利益，甚至在物业管理的日常活动中侵害业主的利益，表面看物业公司是事件的“肇事者”，实质上是物业公司背后的开发商。这些物业公司由于与房地产开发企业有着从属关系，并且房地产开发企业与当地有关部门因为获取税收、卖地收入等原因存在着相关性，在冲突升级前有关部门对房地产开發企业及其下属的物业公司疏于管理。现实中，有相当一部分物业公司是从房地产开发企业中产生出来，未经任何选聘或者竞标过程，物业公司在承接物业时，由于缺乏与开发商的物业的承接验收手续，物业纠纷中反应的房屋质量缺陷、配套设施不完善、产权纠纷等问题，绝大多数时开发商建设遗留的问题。

3. 少数物业管理公司具有黑社会化的倾向。黑社会化的倾向是指组织处在向黑社会特征转变的一种过程中，是一种发展倾向。此时这类组织从法律意义上来看还不具备黑社会组织的全部特征，但已显示出部门特征并有继续发展的趋势，处在合法组织与黑社会的中间地带。具有此种倾向时，极少数物业公司会采用暴力来解决与业主的纠纷，并且由于物业公司具有拥有准军事化武装——保安，更容易走向暴力。更有物业公司甚至背后或存在涉黑势力黑社会性质犯罪组织隐蔽性强，以合法方式对组织进行包装和“去黑化”，成立物业公司掩盖非法活动。如H市“6.26”黑社会性质组织专案中该组织即表面注册成立“某发物业管理公司”，从事垃圾清运等正常经营活动，将违法行为藏匿于企业正常的经营行为，雇佣社会闲散人员实施暴力行为。由于物业公司管理难度小，需要对小区形成控制，黑社会组织掩选择成立物业、建筑公司掩盖非法活动。此类物业公司采取非法手段对不满其物业公司管理质量差而维权的报复，对拒交物业费的业主采取停水、停电等手段进行滋扰、报复，收买贿赂业主委员会的成员，恐吓和暴力打击维权业主甚至违法犯罪，严重影响了社会秩序。

4. 缺乏物业纠纷的协调与监督机制。学界普遍认为居委会、业主委员会和物业公司构成了当前基层社区整合和秩序形成的“三驾马车”。在这“三驾马车”中，居委会是国家政权的代理，尽管是自治组织但却具有行政色彩。业主委员会是业主房屋产权的代理，是业主的自组织，具有网状特征。物业公司则是市场经济的产物，是线形结构。三者之间因组织特点、组织目标、关注重点各不相同，因而具有不同的运作逻辑且互不隶属，各自掌握的资源不尽相同，三者相互依赖又相互斗争，关系极其复杂。物业公司的暴力手段将使公司面临巨大的法律风险和成本风险，但是由于物业公司的监管，物业公司的违法行为得不到有效制裁。业主委员会作为全体业主的代表，在物业管理的区域内实施物业自治管理的执行机构，业主委员会的合法权益受法律保护。业主委员通过及时了解业主、物业公司双方的意见和建议，协助物业公司履行物业合同，监督物业公司的运行;审核物业服务费用的使用与管理、审核专项维修资金的使用、审核物业服务收费标准、服务费用使用;调解双方纠纷等。然而在实践中，业主委员会在多数小区中成立困难，及时成立了也难以保证代表着业主的利息，甚至有些业主委员会联合物业公司成为物业公司的利益代言人。业主的分散以及缺乏对业委会的重视使得业委会对物业公司应有的监督和制约机制难以发挥作用，而法律的不健全，使得业主难以维权，面临无法可依的境地。即是有法可依又无法执行，使得物业管理公司进入无人监督的程度。为实现利益最大化，物业管理公司、业主、业委会都试图通过博弈斗争利用手中的权力使物业关系朝着有利于自己的方向发展。

四、刚性物业纠纷引发寻衅滋事案件的化解

综上所述，物业公司与业主双方的社会关系一旦被破坏难以修复。依靠物业合同本身的正规化渠道难以达成利益的协调，双方极易发展成暴力纠纷。

（一）完善相关法律制度

完善的法律制度可以推动物业纠纷的化解，法律制度的完善需要彌补现有制度漏洞给物业公司操作空间，例如改革前期物业管理制度、明确业委会的法律地位等。同时管理物业公司的行政部门应该牵头，联合其他部门出台实施细则，弥补现有法律规定中原则性强、操作性不足、规范性确实等问题。通过事前的法制化预防，构建完备的法律法规体系，明确界定并捍卫业主、物业公司之间的合法权利和利益，从未避免群体性的利益冲突和社会矛盾。

（二）构建多元化纠纷解决体系

物业管理具有公共服务属性决定了其不能简单地作为业主自治行为或市场行为，可以探索构建政府主管部门与社区基层组织的多层次治理结构，政府介入强化对物业公司与业主的监督管理，利用现代化的基层治理体系化解物业纠纷。过去解决物业纠纷都是事后介入，难以在矛盾初期协调，以此需要事前和事中的全程参与。政府主管部门对物业公司起到常规监督的作用，比如监督前期物业公司在共有产权移交、经营收支公开、物业管理等方面的管理水平，弥补业主难以获取信息的难题。基层组织可以监督物业公司的日常运行、业委会的成立及运行，对业主违约行为进行约束与指导，构建以社区居委会为主，物业公司、业委会、业主共同参与的多方协商机制，通过构建常态化的沟通机制，将矛盾化解在纠纷的初期并防止矛盾扩大。

（三）加强业主自治能力建设

业主是物业管理中心最重要的主题，作为小区的建筑物区分所有权人。近年来业主权利意识觉醒，业主自治日益成为物业管理发展的趋势。在业主自治的趋势下，从根本上解决物业纠纷，需要加强业主自治意识，提高业主自制能力，更为重要的是发挥业委会的自治作用。然而在实际的运行过程当中业委会的运行受到监督与激励不足的双重困扰，如果业委会难以对业主行为进行约束，业主委员会将会变成空中楼阁。政府和基层组织的有效监督可以强化业主自治组织的自治能力建设。居委会组成人员基本上都是政府招聘人员，与小区没有直接的利益关系，地位相对公正。 居委会可以协助业主委员会发现更多合适的业主委员会人选，优化业委会配置。在规模较大业主难以直接监督业委会的小区，可以丰富业主自治的层次，将业委会决议、业主大会执行与业主代表议事结合起来，实现小区、楼栋、片区的分类分层的自治层次，增强业主自治能力，提高业主自我约束力的提升，改善物业合同双向弱约束的情况。