摘 要 民法典将居住权定位为用益物权，但在居住权制度的具体设计上，仍存有不足，特别是在关涉主体设计问题上，范围界定过于模糊，以致在司法实践中可能会存在诸多障碍，如何通过主体范围的正确解读，实现当代技术性功能与价值的突破，给投资性居住权以及消费性居住权预留空间，是当下居住权制度设计中亟需探索的难题，关涉我国民法典时期的居住权定位。

关键词 居住权制度 人役性 居住权主体

作者简介：刘秀，甘肃政法大学，硕士。

中图分类号：D923 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.12.003

一、居住权主体规定之探析

（一）域外居住权主体之规定

1.大陆法系国家[1]。居住权脱胎于罗马婚姻家庭领域，与财产继承制度紧密相关[2]。作为人役权的一部分，主要发挥扶养和救助功能，以满足家长制背景下无继承权的配偶之居住利益。强烈的人身专属性之限制，使得居住权自创设伊始便被贴上了为较狭窄范围主体提供生活保障权利的人役权、保障性权利的标签。[3]

《法国民法典》全面移植了罗马法对居住权等人役权之规定。受罗马法的影响，居住权在性质上类似于使用权，限于居住权人及其家庭居住之必要。

2.英美法系国家。英国是典型的判例法国家，在居住权上对特定群体的保护主要集中在婚姻家庭领域[4]。如《1967年结婚住宅法》就规定了妻子的居住权利;1996年的《家庭法案》，规定了家庭住宅的居住制度，对配偶、前配偶、同居人、前同居人的居住权做出了规定，以“程序优先于权利”的方式规定了通过“占有令状”和“无妨碍令状”取得居住权之规定。

由上述國家关于居住权的规定可以看出，居住权制度在现代社会虽然被赋予了更多的社会功能，如德国将法人纳入居住权主体范畴，使其具有财产性的投资功能，但对特定身份群体居住利益的保护仍是其核心所在，具有很强的人身专属性。

（二）我国居住权主体之现状

1.民法典编纂完成前：理论界对我国是否设立居住权制度存在诸多争议，主要集中在对居住权价值定位的争议和对其主体的争议上。对居住权主体范围的界定存在不同观点，具体分为两派意见：一派认为应当遵守居住权人役性特征，实现对特定身份主体的居住利益保护，具体代表学者有江平、陈华彬、申卫星、王轶、王利明、钱明星等人。另一派则认为司法解释对相关主体保护问题已作出过回应，对于离婚的女方，通过婚姻法相关司法解释进行保护即可。[5]

2.民法典编纂完成后：增设了居住权制度，首次以立法形式予以肯认。该制度之设的根本原因在于《物权法》上的用益物权均为土地用益物权，建筑物用益物权彻底缺失，现实迫切地需要民法提供住房居住方面的制度供给，而民法典物权编中的居住权作为唯一的建筑物用益物权，此种定位决定了其必须遵循物尽其用原则。然，在房屋所有权权能与居住权权能两权分离的情形下，居住权制度在其设计本身和适用中皆存在许多障碍。在制度设计层面最有争议的内容当属居住权主体的范围界定，学界存在“主体严格法定”和“主体扩充”两种观点。

3.适用层面的障碍也主要围绕主体的界定和保护展开，如在所有权与居住权两权分离的情形下，所有权的权能只剩收益和处分。规定的居住权成立要件是登记生效，但由于对居住权人范围界定不明，在此情形下，对于此要件能否因主体不同而有所差异，甚至于在抵押、继承、房屋买卖上设有居住权时，如何处理？因为目前由于主体界定和范围界定不明晰，规则适用尚付阙如，如何进行主体利益衡量，实现对居住权人的有效保护皆是该制度设立后的理论难题，也是未来在居住权制度中需要亟待解决的难点和热点。

二、我国民法典居住权主体分析

肇始于罗马法的居住权制度，从创设伊始即带有强烈的人役权色彩，后世各国在移植适用该制度的过程中弊端显现，有的国家根据本国实际制定居住权制度，以弥补居住权之弊端，如德国法中规定的限制人役权，长期居住权以及分时段居住权，通过对居住权主体的固有范围突破，实现居住权功能定位之转型。正如梅因所说，社会发展是一个从“身份到契约”的过程，放在居住权视角下更是如此，它本身就是一种身份权利的延伸，带有极其强烈的人身专属性特征和伦理色彩。我国居住权制度在增设之前，司法实践中已然存在关涉居住权益的纠纷问题，有学者通过研究对比，发现纠纷主要发生在房屋所有权人及与其有特殊身份关系的人之间，限于当时物权法定之规则，法官只能在主体利益权衡及公序良俗之间寻求出路。据学者不完全统计，发生居住权纠纷的案件主要集中在婚姻家庭领域，也有少部分源于监护抚养，赡养以及基于人道主义的保姆居住问题，也正是基于案件数量不多，主体利益可找寻他途救济，我国居住权制度是否需要设立一直存有争议。在民法典编纂契机之下，寻找制度供给层面的住房居住需求，解决“住有所居”问题、盘活房地产市场，成为新时代的课题。我国民法典首次以立法形式对居住权制度予以肯认，为后续解决住房需求提供了立法依据。

（一）理论界关于主体范围界定之分析

我国居住权制度设立的初衷在于对特定身份主体的居住利益之保护，以此来回应社会关于“以房养老、住有所居”的民生热点。到底谁愿意把自己的房屋使用权让与他人，以及谁可以享有居住权？这些都会是未来一段时间理论界需要探索的新课题。我国《民法典》关于主体的规定所涉条文主要是第366条提到的“居住权人”;第367条提到的居住权合同中所涉的双方当事人、居住权合同条款中关于当事人姓名或名称的规定;第370条关于居住权的出租约定以及第371条关于遗嘱的规定等等;寥寥数字，期望将居住权主体范围界定清楚，几乎是不科学的，因此需要对制度设计本身之不足以及适用规则阙如问题予以完善。

1.居住权设立主体范围是否限定之分析。居住权设立主体，存在严格限定于自然人和扩充至法人、其他组织范畴两种观点。严格限定于自然人的观点，体现了生活性居住权特征而忽视了新时代赋予居住权制度的新含义，从我国民法典居住权制度在用益物权一章的设立就可以窥见居住权制度功能定位之转换，也是基于此，在我国立法欠缺商事用益权的情况下，借助物权编草案编纂契机。社会赋予了其更多的内涵，社会性居住、投资性居住以及消费性居住的出现皆是佐证。功能定位之嬗变，要求设立主体不得再严守自然人观点，而应将主体扩充至法人、非法人组织，发挥建筑物用益物权之功能，盘活房地产市场，以此解决住房紧缺难题，真正实现“住有所居”。但是即使该观点适用，仍需做进一步的探索：因为法人、非法人组织的资金相较于自然人而言会更雄厚一点，如果全面扩充设立主体，对用益性允许法人或者非法人组织进行居住权的设立，可能又会滋生新的问题：以居住权功能转换为例，允许约定对居住房屋的收益行为，“炒房”现象可能更甚，如何杜绝这一现象的再现，设立主体是法人时有无权利限制，如何限制？居住权设立的客体有无范围和其他界限限制等等，都是今后研究的课题。

2.居住权人范围是否限定之分析。目前学界对于居住权人之界定，存在普遍共识，皆认定为自然人，因为只要自然人才有居住需求，《民法典》第370条似乎也佐证了这一观点;至于居住权人是否限于具有特定身份的个人、是否包括近亲属、护理人员、是否将居住权人范围扩充至非特定身份说法不一。

将居住权人严格限定于特定身份群体，是对传统居住权制度的承袭，也是居住权生活居住功能定位之贯彻;然则，该制度在后世各国移植适用中，弊端就已经暴露，特别是在房屋供给需求紧缺的当下，只为特定身份群体实现家庭居住需要服务，更是过于僵化和不切实际;而居住权人受益主体扩充至近亲属、护理人员本是民法典增设居住权制度的应有之意，是生活居住功能之体现。但是由于不得转让、继承，出租需约定，使得居住权用益性功能缺失，在一定程度上也算是对传统居住权之继承，由此，即使居住权人范围扩充。

（二）我国居住权主体之选择

1. 设立主体范围之选择。通过对居住权设立主体是否扩充以及扩充后的因素考量进行分析，发现设立主体的扩充是现代社会用益性居住权发展的必然趋势，赋予法人设立主体的资格，是对社会中出现投资性居住、消费性居住现象的正确回应，相较于债权处理规则而言，更有利于各方主体的利益保护，但也正是由于法人的资金实力相较于自然人更雄厚，在居住权设立问题上更具优势，为杜绝出现“炒房”现象，对其权利限制会更加严格，因此对这一类法人能否具备设立资格应当慎之又慎;非营利法人不允许成为设立主体。相较于法人而言，非法人组织无严格的设立程序，也没有其独立的资格，而居住权作为一个限权性质的权利，应在设立资格问题上区别看待。

2.居住权人范围之选择。通过对《民法典》第 366条的分析，可以发现立法者继续沿袭传统居住权制度人役性的定位，将居住权的权利主体以及房屋所有权人限定为具有特定身份的自然人，而德国立法中传统人役权制度造成立法重大不适以及后来对该制度立法突破就是例证。居住权制度在发展中具有的身份性和保障性特征不容忽视，但在民法典时期，仍将居住权定位为保障性权利，服务于特定的身份主体，那么居住权的适用范围及功能将大打折扣，也会削减这一制度的实际价值。因此，笔者认为居住权的主体不应局限于特定身份个体，而应将居住权人范围扩充至非特定身份群体，真正实现“住有所居、以房养老”，实现用益性居住权在当代社会的价值。

三、结语

随着市场经济发展，建筑物用益物权制度缺失，社会迫切需要民法提供制度供给，居住权制度被重拾议题，纳入民法典框架，但作为对所有权权利负担的居住权制度，在一定程度上具有架空所有权、担保物权的特性，如何对现有居住权制度及其相关问题进行正确解读和运用，破解住房问题的同时，盘活房地产市场，实现经济的再增长，会是未来很长一段时间居住权的研究课题，特别是居住权制度设计中关涉居住权主体及功能问题，一直以来都存在争议，回应现实中已然存在的投资性居住权、消费性居住权等现实问题，对主体范围进行解读和对功能进行再定位，对于居住权制度在实践中的价值发挥影响深远。

参考文献：

[1] 陈华彬.民法物权[M].民法物权.北京：经济科学出版社，2016.

[2] 申卫星.物权法原理（第二版）[M].北京：中国人民大学出版社，2016.

[3] 周枏.羅马法原论（上册）[M].北京：商务印书馆，2014.

[4] 李永军.论我国民法典用益物权的内涵与外延[J].清华法学，2020，14（03）：78-92.

[5] 房绍坤.民法典物权编之检视[J].东方法学，2020（04）：74- 89.