征 歌

沈阳师范大学，辽宁 沈阳 110000

一、借名买房的性质

在借名购房协议书中，以出名人的名字办理房屋登记，交易的相对人不知道背后还存在借名人，此时应界定为间接代理。相反，如果相对人知道存在实际出资人的情况，此时并不要求相对人明确说出实际出资人是谁，即构成直接代理。可见判断标准以第三人是否知情借名买房行为为依据，所以在确定借名人购房行为的法律性质时，要考虑第三人的合法权益。在借名购房的法律关系中，借名人主动采取一种风险行为，此时应考虑到善意相对人所承担的风险，善意相对人承担的风险不应超过借名人，符合民法总则所规定的公平原则，认定合同有效。

二、借名买房行为的效力

根据借名买房的原因，本文拟从以下几个方面分析协议的有效性：

（一）规避政策类买房

针对房地产价格上涨和保障性住房，国家制定了廉租房、经济适用房等一批适应低收入家庭的住房政策，使得一些人失去了购房资格，因此也就无法享受经济适用房政策，他们通过一系列手段避保障房政策，与具有优惠政策的人签订借名买房协议，司法实践多认定此类协议无效，主要是因为：第一，不具备购房资格的人通过借名购房协议取得房屋所有权，此时，毫无疑问，购房协议的有效性将帮助不具备购房资格的人取得经济适用房的房屋所有权，这侵犯了其他符合条件家庭的购房权利，违背了政府推出经济适用房的初衷，与国家政策相悖。……