余陶然

黄山市中级人民法院，安徽 黄山 245000

当房地产企业满足破产条件以后，它会在自行申请或被债权人申请的情况下，被人民法院宣告破产，并进入破产程序。这样，购房者则要面临要求房地产破产企业返还购房款的问题。对于这个问题，需要根据相关法律规定，区分不同情况，处理购房者要求房地产破产企业返还购房款问题。

一、法律对消费者购房户含义的界定

依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，购房款返还请求权优先于承包人建设工程价款优先受偿权。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中，将购买商品房的“消费者购房户”，限定为购买者购买的商品房，如果用于居住，并且是在买受人的名下，又无其他用于居住的房屋，这时，对于购房者支付“大部分购房款”则是要求已付的购房价款，超过了合同约定总价款的50%，才可被认为是“消费者购房户”。根据这样的规定，能够被法律认定为“消费者购房户”，需要满足如下几个条件：1.购房者须是自然人；2.购买商品房的目的是用于居住；3.购房者名下无其他用于居住的房屋；4.已付购房款超过合同约定总价款的50%。

根据上述法律规定，只有依法被认定为“消费者购房户”，方可具有行使《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的购房款返还请求优先受偿权。

二、购房者要求房地产破产企业返还购房款的救济途径

当房地产企业被依法宣告破产，并进入破产程序以后，《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）赋予了管理人两项权利，即对破产申请受理前已经成立，而又是原双方当事人均没有履行完毕的合同，享有决定解除权或享有决定继续履行的权利。这也就是说，管理人有权对实现破产财产利益最大化和实现债权人利益最大化当中，在是否决定继续履行合同或解除合同之间，有一定的取舍权。不过，为防止管理人的单方行为，可能会对购房者权益带来一些不稳定的法律状态，《企业破产法》同时也赋予了购房者一定的催告权，如果管理人在接到购房者的催告之日起，于30天内不予答复购房者的，则可以被视为解除购房合同。不仅如此，《企业破产法》还以债权人委员会的视角，对购房者权益进行了维护，即如果管理人决定继续履行购房合同，应当向债权人委员会报告，没有债权人委员会，要向受理破产案件的人民法院报告。

（一）管理人决定继续履行购房合同，则不存在购房者要求返还购房款问题

如果管理人根据《企业破产法》的相关规定，并为了实现破产财产利益最大化和债权人利益最大化的目的，他们已经依据破产房地产建设项目的实际情况，决定向购房者继续履行原来的购房合同，那么，这就需要管理人想方设法，完成破产房地产企业待建的房屋建设项目的续建任务，并将购房者购买的房屋，按新规定的交房期限，交付给购房者。这种救济方法，是对购房者权益的最有效维护。众所周知，房价一再处于不断上涨当中，如果管理人不能继续履行原来的购房合同，将会导致购房者实际权益受到损害。从很多房地产企业破产过程的实践中看，究其根本原因，是它们已经再无法继续进行有效融资。因此，管理人要想继续履行原来的购房合同，就必须想方设法进行再融资，以便完成房屋待建项目，方可实现他们继续履行原来购房合同的目的。

1.政府进行融资协助，续建房屋项目

房地产企业一旦被宣告破产，就会涉及诸多问题。因房地产项目建设，牵涉的群体人员多而复杂，当地政府往往会从维护稳定角度，参与房地产企业的破产案件。这时，管理人就可以积极地与当地政府沟通，可以考虑让当地政府出面，或与相关银行协调，或使用当地政府的相关资金，对破产以后的房屋续建项目实施注资，或与有资金实力的企业签订房屋续建项目的代建协议，对其所发生的建设费用，可以依据《企业破产法》的规定，将其认定为一种共益债务。政府的积极参与，对于购房者来说无疑是一种福音，因为政府具有一定的执行力和公信力，可以保障房屋续建项目建设的高效，有助于稳定购房者的情绪，维护购房者的权益，且最终可将继续履行原来的购房合同落到实处。

2.管理人实施继续融资，以托管方式续建房屋建设项目

经过实践证明，房地产企业被宣告破产时，往往仅有土地和正在待建的房屋建设工程，这些固定资产以外的会计账面资产几乎为零，如果房地产企业想再通过金融机构对它们进行融资，或者是再通过民间借贷实施融资，已经变成了一种不可能，因此，它们才被依法宣告破产。《企业破产法》同时赋予了管理人具有一定的借款主体资格。这时，管理人同样可以依据待建房屋建设工程的实际状况，认真分析续建所需的资金，考量续建完成以后的偿债能力，假使可行，管理人可以进行自行融资，决定由管理人自己进行续建，至于在续建中所发生的费用，依然可以按照《企业破产法》的相关规定，将其认定为一种共益债务，这同样是对购房者权益的最大维护。不过，管理人续建往往仅适用于那些所需资金数额不大的房屋建设项目，并且还要有比较合适的担保，方可实施。

3.管理人可按重整程序推进，选定相关投资主体实施项目续建

依据《企业破产法》的相关规定，管理人可在推进破产重整程序当中，选定相关的投资主体，让投资主体借势资本市场的资金实力，实现项目建设的顺利融资。但是，作为管理人，需要强化对投资主体续建行为的监管，坚决预防投资主体人出于对利益的追求，再将建成的房屋转卖给第三人，或者是再次出现“烂尾”现象，造成对购房者权益的二次侵害。

（二）管理人决定解除原来的购房合同，可把购房者的购房款列为优先债权

如果管理人决定解除原来的购房合同，购房者可以依据《企业破产法》的规定，连同因解除原来购房合同而遭受的损害赔偿请求权一起向管理人申请提出，返还自己的购房款。当然，这时购房者的购房款只能作为一种破产债权。既然是一种破产债权，就必然要涉及债权优先性和清偿顺位的问题。依据《企业破产法》和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，如果购房者已经满足法律上认定的“消费者购房户”条件，则可以把购房者的购房款列为优先债权范畴，获得优先受偿权，否则，购房者小部分的购房款，连同因解除原来购房合同而遭受的损害赔偿请求权一并会被当作普通债权进行处理。在司法实践中，依据我国现行法律规定以及司法解释规定，还是以维护购房者的权益视角作为出发点，尽可能地维护购房者的权益。目前，房地产企业破产债权的清偿顺位是：购房者已经支付的全部或大部购房款请求权、工程建设承包人请求权、担保物权、劳动债权、所欠税款、社会保险款、普通债权。

三、结语

在处理房地产企业破产案件当中，可以说于各类债权之间，一般都存在着各种重大利益间的矛盾与纠纷，因为购房者往往以弱势群体的角色出现，又因他们相对缺乏相关法律知识，缺乏对房地产市场的了解，没有更多处理这方面事务的经验，不能很好地维护自己的权益，致使他们容易遭受不必要的损失。因此，需要管理人从实际出发，坚持公平公正原则，根据我国相关法律规定，结合当地政府，以维护社会稳定视角进行站位，以创建以人为本与和谐社会的目的作为出发点，借鉴各地在处理房地产企业破产案件当中返还购房者房款的有益经验，在不违背法律规定的前提下，最大限度地维护购房者的权益，体现对弱势群体的扶助理念，展示社会和法律的公平正义精神。