周德芬

摘 要：本文从外部投资环境和项目投资预期两个维度选取了人均GDP、土地成交比、静态投资回收期、成本利润率、营业利润率、全投资内部收益率等六个指标，构建商业地产投资项目决策评价指标体系，分析了熵权TOPSIS法在投资项目评价中的应用，并选取了四个商业地产投资项目作为应用研究的对象，对投资项目评价进行了分析研究。

关键词：商业地产;熵权TOPSIS法;项目评价

中图分类号：F272.3 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2020）11（a）--02

在国内仍属起步发展阶段的商业市场近年来因其巨大消费潜力备受关注，商业地产综合了房地产业和零售业两个行业的特性，涉及利益相关者较多、投资模式及经营模式复杂，较住宅地产项目回收期长、投资额大、商业运营要求高、退出难度及成本较高，投资前期决策极为关键且难度较大。国内学者关于商业地产投资的研究取得了一系列成果，但仍然存在以下问题：主要是对商业地产定位、可行性、商业运营等进行探讨;缺乏系统、规范的评价指标及决策标准;简单套用住宅地产的投资决策方法，多以确定性投资为基础，决策者根据定性分析的结果以及对风险的经验认识进行决策;评价多采用专家意见法或层次分析法，受主观性影响较大;目前商业地产处于发展初期，这些问题制约了其健康发展、如何科学地进行商业地产投资项目决策评价、提高决策效率和质量，成为商业地产开发研究的重点。

1 评价指标体系

评价指标的选取应遵循科学性、完备性、代表性、可比性、可操作性等原则。评价指标体系构建步骤如下：首先，收集大量关于商业地产的文献资料，分析、整合确定初步评价指标[1～3];其次，根据我国商业地产开发的特点和实践现状、企业战略规划，采用调查法，优化初步指标;再次，根据所采用的理论特点和适用范围，考虑相关指标的评价值差异和精度需要，对指标降维，将多个指标变量转化为少数几个综合指标，使得综合指标能够最大限度地反映初步指标值信息，且所含的信息互不重叠;最后，形成商业地产投资项目决策评价指标体系，如表1所示。

2 熵权TOPSIS法原理及评价方法

熵权法是一种客观的赋权方法，是根据数据的变异程度反映评价指标的信息量大小，来确定每个评价指标（或各目标、属性）的权重。一般而言，指标值的变异程度越大，熵越小，所提供的信息量也越大，权重越大;反之权重越小。TOPSIS法，即距离综合评价法，是一种逼近理想解的排序方法，它是通过将统计数据转化为多维坐标系中的点，在空间中确定出参考点（即正负理想解点），然后计算各样点到参考点的距离来分析评价的方法[4]。

熵权TOPSIS法引入了熵的概念来确定评价指标权重，克服了传统TOPSIS法在确定评价指标的权重因子时一般采用专家意见法或层次分析法造成主观因素的影响。其基本应用思路[5]是：首先，根据评价对象及其评价指标建立初始决策矩阵，为了消除不同量纲、数量级和属性类型对决策结果的影响，对初始决策矩阵进行正向化和无量纲化处理，得出规范化决策矩阵，计算各项评价指标的熵值，进而确定各项评价指标的权重;其次，根据各项评价指标的权重，对规范化决策矩阵进行加权处理，得出加权规范化决策矩阵，找出加权规范化矩阵的最优方案和最劣方案（即正负理想解），分别计算各评价对象与最优方案和最劣方案的距离，获得各评价对象与最优方案的相对贴近度，最后按照相对贴近度的大小对方案进行排序，并以此作为评价方案优劣的依据[6]。

3 商业地产投资项目评价实证研究

商业地产按照经营方式可分为租赁商业地产、出售商业地产、自营商业地产和复合商业地产，小规模商业尤其是居住、办公用途的底层商铺主要采取开发销售模式，但大型商业地产则很少采取开发销售模式，而是采取出租运营的模式。遵循可比性原则，本文选取了四个不同区域的自营商业地产投资项目，根据表1指标体系和项目可行性研究阶段相关数据，形成可比的投资项目决策矩阵，应用熵权TOPSIS法对四个项目进行综合评价。

3.1 初始决策矩阵建立与规范化

根据项目指标数据建立初始决策矩阵，采用极差变换法对初始决策矩阵作正向化和无量纲化处理[7]，得出规范化决策矩阵，如表2所示。

3.2 确定各评价指标权重及正负理想解

根据规范化决策矩阵，得出各评价指标熵值e、差异系数g和权重w，计算得出加权的规范化决策矩阵，并确定四个投资项目各指标正理想解和负理想解，如表3所示。

3.3 评价对象综合排序及结果分析

在此基础上，计算各评价对象与正负理想解之间的距离d+、d-，及相对贴近度C，按贴近度的大小进行综合排序，如表4所示。

综上，拟投资的四个项目综合评价优劣排序为：D>A>B>C，D项目在外部投资环境、项目投资预期等方面综合竞争力均较强，为最优投资选择，C项目整体竞争力较差。本文所建立商业地产投资项目决策评价指标体系确立了外部投资环境和项目投资预期两个准则层，可基于决策层的不同偏好对投资项目进行评价。

4 结语

本文构建了商业地产投资项目评价指标体系，利用熵权法来确定评价指标的权重，利用TOPSIS法对评价对象进行综合评价，并结合四个商业地产投资项目进行实证分析。本研究既可以补充現有的商业地产项目的理论体系，又可以指导商业地产投资项目实践，为商业地产进行多区域、多项目、多目标的投资决策和评价提供了参考依据，具有重要的意义和价值。由于作者精力及理论水平限制，商业地产不同经营模式及影响因素下的评价指标调整及模型应用尚需深化，对选址及定位、运营能力及投资预期的合理性也需进一步研究。

参考文献

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曹贤忠，曾刚.基于熵权TOPSIS法的经济技术开发区产业转型升级模式选择研究——以芜湖市为例[J].经济地理，2014，34（04）.

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周亚.多属性决策中的TOPSIS法研究[D].武汉：武汉理工大学，2009.

魏玲，李芳琴等.基于熵权TOPSIS法的铝土矿海外投资优选[J].中国矿业，2019，28（08）.