马瑶影 宋欢 潘演演

【摘要】本文从历史上从未发生大规模的房地产市场崩溃和金融危机的德国房地产市场入手，通过分析其房地产市场具备住房供给呈居住导向，总量充足的特点，同时德国央行实行有效的货币政策，中性的金融政策其城市发展均衡的特点。得出我国房地产市场发展得出几点启示：1）应严厉遏制投机性需求与开发商暴利行为2）城市群应采取多核心均衡发展的模式。最后，基于德国房地产市场特点以及其给予的相关思考，对于我国现有政策提出几点思考。

【关键词】房地产市场 房价调控货币政策 城市发展

在全球各地，房地产泡沫的飞快膨胀似乎己经成了各个国家难以避免的现象，一旦房地产市场打开，真正能保持房地产市场健康稳定发展的国家屈指可数，而德国却恰恰在世界舞台的中央，成为房地产市场发展的一股清流。世界各国普遍喜欢依靠刺激房地产市场来拉动经济增长，而房地产泡沫一旦破裂将会产生不可估量的冲击，以至于金融危机、经济危机的出现，对国家经济发展乃至于世界经济发展造成了巨大伤害，如1991年日本房地产泡沫和2008年美国次贷危机，而在德国历史上，从来不曾发生过大规模的房地产市场崩溃和金融危机。

一、德国房地产市场的特征

（一）住房供给：居住导向，总量充足，市场细分

德国首先实行了以居住为导向的住房制度设计，并通过《宪法》和《住房建设法》赋予了该制度的法律地位。而且德国政府更多的把房地產市场作为社会福利系统的重要组成部分，很少强调其在国民经济中所谓的“支柱产业”的地位。其次，德国为满足民众的住房需求，长期保持充足稳定的住房供给，通过长期的努力，德国在人口基本没有明显增长的同时，让住房存量增加了35%a而且，除了商品房市场的法制健全与供给充足外，德国还有高度发展，规范健全的租赁市场，不管是公共租赁住房还是盈利租赁住房，政府都利用健全的法律体系保护承租方的利益，不允许房东随意调整租金水平，不允许随意解除租房合约，而且对租房者给予不同的租房补贴，从而保证每一个家庭都能够具备租房能力。

除此之外，德国先后出台了大量法律和政策，用以遏制居民对于房地产的投机性需求以及开发商擢取暴额利润。在房地产交易过程中，需支付过户费、评估费、资本利得税等多种税费，而且若未满10年即出售，将缴纳高额的资本利得税，并需按照个人所得税累计税率再行缴税。对于开发商而言，一旦所制定的房价超出平均房价水平50%，将面临巨额的罚款和最高三年的有期徒刑。通过这样的法律设计，投机性需求以及暴利房企的现象得到了有效的控制。

总而言之，德国在房地产市场的供给侧，利用增大房屋供给，对居住者进行扶持，发展租赁市场，遏制非正常市场行为等，将房地产划定为福利性产品，有效的控制其非理性增长，保证了社会福利的最大化。

（二）住房需求：有效的货币政策，中性的金融政策以及均衡的城市发展

首先，德国的中央银行即德国联邦银行的核心目标是保持物价稳定，其次才是经济增长。因此，德国长期实行稳健的货币政策，长期保持通胀的低水平状态，没有出现由于超发货币而导致的资产价格大幅上涨。

然后，德国的城市化己经基本结束，呈现出多核心均衡发展的城市格局。不同城市的差异化产业发展，使得不同城市群得以独特发展，各放异彩。合理的城市布局，使超大型城市的集聚效应难以发挥作用，绝大多数的德国居民依旧分布在数目众多但各具特色的中小城镇中，有利于大城市房价涨幅始终保持在合理的区间范围内。

二、德国房地产市场发展给予我国的启示

（1）严厉遏制投机性需求与开发商暴利行为。在房地产交易过程中，通过设置过户费、评估费、资本利得税等多种税费，提高房地产的投机性购房成本。并通过限制年限的出售行为，打击邓为卖而买”的投机性购房。对于控制开发商的暴利行为而言，限制其预售规模，降低其资金流转速度，而且通过相关立法，追寻超额利润的定价行为将面临相应罚款并追究其刑事责任。

（2）城市群多核心均衡发展的模式。我国的城镇化战略需要向德国学习，通过对不同城市的实施差异化产业发展政策，使得不同城市群得以发展，防止超大城市成为多中心的集合体，从而有利于大城市房价涨幅始终保持在合理的区间范围内。

三、现有政策的思考

我国现有的房地产调控与风险控制的效果欠佳的原因主要是以下三个方面：

（1）行政手段使用过多，市场机制没有完善。房地产作为消费品、投资品与公共品的集合体，尤其相对特殊的市场运行机制，需要市场去建立一个能自主平衡供需，有效抑制投机，促使城市群均衡发展，资源得以有效配置的合理机制。但是现有的调控政策往往以行政命令为主，政策推进过程中，往往难以落到实处。正所谓“上有政策，下有对策”，地方政府、房地产开发商、房产拥有者与准备购房者会想方设法曲解行政指令，减弱甚至消除调控力度指。

（2）过度打击需求，轻视增加供给。现有政策中往往针对需求侧进行调控，不管是“限购，.限贷”，还是“提高首付比例，.提高贷款利率”等，都是针对打压需求而设计。但房地产需求的压抑只是暂时的，是难以持续的，不管是真正的刚性需求，还是固有的投机性获利，一旦调控措施稍稍放松，“购房大军”就会蜂拥而来，房地产价格也会随之急剧攀升。利用打击需求的方式调控房价，只能是强制性的延后房价上涨，对控制房地产价格没有起到真正有效的作用。只有供给侧与需求侧相互配合，通过市场和政策通力合作，达到供需平衡，才是房价疯涨的解决之道。

（3）房地产货币金融化，居住属性渐行渐远。通过大量的实证研究发现，在20年的房价大涨中，收入上涨，城镇化上升等居住因素只能解释一部分现象，而另一部分需要归因于货币超发等金融因素。M2的高速增长带来了资产价格的普遍上涨，尤其是房地产价格的上涨。房地产的货币金融化，必将导致传统调控商品的手段效果减弱，而且资本市场充斥的投机风气很容易加速房地产价格的高速上涨。只有减少货币超发，维持盯住通胀的货币政策，减少大水漫灌的经济刺激政策。

作者简介：马瑶影（1999-），女，陕西省西安人，西安市雁塔区西安交通大学经济与金融学院，金融系，本科生;宋欢（1998-），女，陕西省宝鸡人.西安市雁塔区西安交通大学经济与金融学院，金融系.本科生;潘演演（2000-），女，海南省文昌人，西安市雁塔区西安交通大学经济与金融学院，经济学类.本科生。