上海市静安区人民法院，上海 200000

由于资源总数的恒定以及土地兼并和财富集中的历史趋势，历史上始终出现的王朝兴衰率实际上就是一部资源勘测-分配-集中-矛盾尖锐的更替史，而土地使用权和所有权的变更无法保持一致性，故租赁以及由此产生的租赁法律关系便应运而生。因为权利人的秉性以及经济状况的千差万别，使得租赁法律关系的具体表现形式呈现出多样化的趋势，其中最富权利外观的便是“买卖不破租赁”，也成为了学者和审判人员所关注的焦点。本文拟通过文义解释、历史解释、目的解释和体系解释的方法来考察“买卖不破租赁”条款，结合实践探讨该条款在不同立法技术下的表现形式，以期解释对该条款的理解和应用。

一、缘起：“买卖不破租赁”的定义和分歧

法律意义上的“买卖不破租赁”，核心含义是指《中华人民共和国合同法》中第229 条的相关规定，即：”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”此节规定虽在日常生活中容易理解，但在法理层面涉及债权与物权、效力层级、权利行使方式等诸多问题，显然比日常概念中权利边界问题的外延更加宽泛。从世界范围内的司法实践看，是否贯彻“买卖不破租赁”的原则，存在两种不同的观点。

（一）支持说

该解释认为，典型的买卖与租赁权利的冲突发生在原产权人先租后卖的过程中。后手权利人在租赁物的所有权发生变更时，与原先的承租人形成了新的租赁合同关系，其作为新租赁合同关系的一方当事人受到原租赁合同的条件约束，不加区分地继受原租赁合同中出租人的权利和义务，而原先的权利人自物权转移的瞬间亦从租赁合同中解放出来。目前我国司法实务界亦基本赞成此观点，合同法的立法本意亦在此列。需要说明的是，有部分观点认为，以所有权发生变更为时间节点，原权利人和承租人之间与新权利人与承租人之间的租赁合同是属于一个合同项下的主体变更，还是两个不同的合同但保持债的同一性是目前司法界存在的理论分歧。但总体而言，租赁合同的效力不受影响是目前司法界的主流，也是继承德国法解释的大陆法系的常见做法。

（二）否定说

然而，继承了大部分罗马法传统的大陆法系学者则认为，按照“物权优于债权”的原则，所有权的变动影响的是物权，而租赁合同产生的是债权。作为债权行为的相对方，承租人仅享有对租赁物的债权。按照债权的相对性，其行权对象只可能是此前的债务人即原权利人或者出租人，而新的所有权人从未参与过此前债权的议定和行使，该债权行为与其无涉。甚至新的所有权人可基于其所有权中的使用和占有权能受到损害而驱逐承租人，夺回其名下的物权。至于债权人的损失，亦应按照债权的相对性原则由原先的权利人负责处理。

前述两种对立的观点充分体现了不同的利益侧重，前者继承的是德国法传统，侧重于保护承租人的利益不因租赁过程中租赁物的所有权发生变化而受损。后者则严格遵循物权优先的罗马法原则，强调所有权人享有对其权利不受限制的处分自由，并为此不惜牺牲债权人的利益。

二、进阶：“买卖不破租赁”原则与私人自治的自洽

毫无疑问，租赁法律关系本身受合同法的调整，基础法律关系应是债权。承租人的占有并无对抗第三人的效力。而租赁物的所有权发生变动后，新的物权人占有房屋是基于物权，属于对世权，天然享有排除第三人妨害的权利。因此，从学理上，债权并无对抗物权的效力。因此，《合同法》第229 条的出台，不能不说略显“另类”。应当视为其对于物权优先原则的特别规定，将其纳入目的和体系解释的范围，才能灵活运用固定的法律条款，应对复杂的商业环境。

（一）目的解释：《合同法》第229 条的立法目的

假设不存在“买卖不破租赁”原则，则所有权人的普通出租行为将出现无法避免的逻辑冲突，严重影响经济生活的稳定与繁荣。举例而言，出租人将房屋出租给承租人，承租人此时对于房屋的占有为基于房屋租赁合同的有权占有，其权利来源即为房屋租赁合同。后出租人将房屋转让给案外人，案外人取得房屋所有权，同时也取得了向承租人主张所有物返还请求权。此时承租人为无权占有房屋，因租赁合同为债权合同，如原租赁合同对此行为并无约定，则此时原来的出租人已经无法依据原先的租赁合同向承租人提供适格的出租房屋，需要向承租人承担违约责任。如无“买卖不破租赁”的原则，将出现违背私人自治的悖论：一方面，承租人的法律地位将不再基于自身的控制而受制于出租人的行为，承租人因为出租人出售房屋无法控制、无法预见也无法避免地从有权占有变成无权占有；另一方面，出租人的法律地位亦将不受控制地受制于案外人的行为，即出租人需要向承租人承担违约责任的可能性取决于案外人何时向承租人行使物权返还请求权。而“买卖不破租赁”规则的出台，使得以上的行为困境得到完整的解决，一方面承租人可以继续有权占有房屋，不再因为他人的行为在有权占有和无权占有之间举棋不定。另一方面，出租人也因为承租人的有权占有得到维持而无需承担违约责任，为其自由处分名下的物权获得制度上的保障。该规则一方面维持了承租人有权占有的法律地位，另一方面也避免出租人承担违约责任。

由此可见，“买卖不破租赁”规则的产生实际上是立法者在坚持物权至上原则的前提下，充分考虑了行权过程中可能出现的违背私人自治的现象而特意设置的例外规则，是正统法律体系下的合理补充与矫正，是创设法律规则以弥补法律原则的漏洞和差错下的立法技术的体现，也是“买卖不破租赁”规则的出台的正当性理由所在。

（二）体系解释：有权占有模式的正当性论述

结合《物权法》进行文义推定：《物权法》第241 条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。《物权法》第34 条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

如前所述，承租人占有房屋基础法律关系是基于与出租人之间的房屋租赁合同，权利来源即本权为双方之间的合同，而承租人对于租赁物的占有则进一步以状态强化了本权的行使和固定，进而获得了完整的对抗第三人的权利外观，因此承租人基于租赁合同取得的占有对新物权人来说亦是有权占有。以上权利来源-行权状态的进阶从反面角度进一步强化了第三人的认知和判断，单纯以法律方式不考虑权利状态的认知显然流于形式和僵化，应当通过立法的方式和体系化的解释进一步完成权利本身的保护和探索。

基于前述对《合同法》第229 条的探讨，通过观察文义解释、引入目的解释以及反馈于体系解释的证明规则，我们可以得出结论，“买卖不破租赁”规则虽然在历史上有过争议，但实际上是立法者通过对物权优先的罗马法体系的内核坚持，为达到德国法上保障权利人的立法目的，通过引入有权占有体系的判断和变更，完善物权流转和变化的体系维持模式，进一步体现出物权法定、物权优先于债权等原则中的合理立法技术，其本质就是规范世界对现今立法模式下遗漏的生活事实而进行的补充性评价。

三、展望：完善“买卖不破租赁”原则之完善与思考

良好的法律仍需通过实践以体现其价值，需要说明的是，“买卖不破租赁”规则的产生，实际上是为了加强承租人在其不能控制的所有权变更过程中对自身利益的保护，其立足点在于对承租人善意和弱势地位的天然界定。然而在司法实践中，该规则存在被滥用的现象，实践中不乏出现原出租人与承租人恶意串通，原房屋所有人将房屋以相对低廉的价格长期租给他人，通过运用“买卖不破租赁”的规则伤害买受人利益的情形。受让人一方面为所有权的变更支付了相应的对价，另一方面则因受限于“买卖不破租赁”规则的设置无法驱逐承租人，进而无法真正享有其所有权而蒙受损失，为减少纠纷，保护交易安全，有必要对该规则的行使设置必要的条件和完善条款，以期扬长避短，发挥应有的作用。

（一）加强立法构造，弥补法律漏洞

为保护交易过程中承租者的权利，有必要对“买卖不破租赁”规则中的“租赁物”范围进行限制。将租赁物的范围限定于不动产范畴较为适宜。首先，从总体角度分析，动产价值较不动产普遍要小，且随着社会和时代的发展，动产的种类、表现形式、保障措施越来越多，相应的价值计算、替代产物、等价交换和弥补方式更是层出不穷，即使承租人丧失了对动产租赁物的物理占有和使用，其损失的弥补、等价物的寻找、效用的更替亦存在更多的弥补空间。且如果对动产的范围不加以限制，基于目前商品流转的效率与速度，所有权的受让者则无法确认在交易的标的物上是否存在租赁权、存在几个租赁权，这就使得交易像赌博一样充满了不确定性，或因过分谨慎而降低交易效率，进而导致整体商品社会的活力降低。因此，可考虑在今后的法律渊源中，将“买卖不破租赁”规则中的“租赁物”范围明确以不动产为宜，再通过列举的方式，将需要进行特殊保护的动产（例如汽车，船舶等）明确列出，类推适用“买卖不破租赁”规则。避免“买卖不破租赁”规则的过度滥用，这样才能真正实现立法目的，保证不动产租赁人的利益，也能够对动产的市场流通起到促进的作用。

（二）租赁物对抗效力的公示制度

在前述缩小了租赁物的范围之后，基于目前不动产市场相对成熟和完善的监管方式，建议加强租赁行为特别是房屋不动产租赁行为的公示制度。不动产物之租赁必须强制办理登记备案，使得每一项不动产物权权属的变动均有清晰的记载。一方面，可以强化对于承租人的保护，基于备案的存在，承租人的本权合同以及备案登记可以为其体现权利提供可信赖的证据。另一方面，通过对备案的时间、方式、文件的指向进行审查，可以进一步推断租赁文本的真实意思表示、当事人的法律地位、是否存在善意的情形、以及双方对抗性存在的基础，为下一步是否适用该规则提供更多的事实与法律依据。