王娜

摘要：房地产行业是国家经济发展的重要行业，国家对于房地产行业的管控一直非常严格。尤其是近年来，随着国家对房地产行业去泡沫化，对于房地产企业成本管控日趋严格，随之而来的是利润空间进一步被压缩。房地产企业若想减小外部环境对经济效益的影响，提升自身综合能力，就不得不在企业中实行严格科学的内部管控制度来降低成本，增加经济效益。文章在阐释房地产企业成本管控重要性的基础上，分析房地产企业在成本控制方面存在的主要问题及不足，提出相关意见，以期为当前房地产企业的良性发展提供参考价值。

关键词：房地产企业;成本管控;对策

一、房地产企业成本管控概述

（一）房地产企业成本管控内涵

成本是一个企业管理过程中重点关注的指标，可以说，成本的多少决定了企业的利润。作为一个概念而言，从字面上看，企业的成本管控就是对于企业成本的管理与控制。对于房地产而言，产品成本构成与其他产品有其相似性，但也有其特殊性，因为他的开发过程复杂繁多，各项工作均会涉及到成本投入，虽然各个程序都有不同的控制点，但万变不离其宗，都可以从成本形成原因及成本费用上予以考虑。

（二）房地产企业成本管控的重要性

企业控制成本原本就属于企业管理的重要手段和方式，对于房地产企业而言更加重要。因为房地产企业开发周期长、涉及的环节较多，如土地征收及拆迁、项目立项、项目设计、施工、竣工验收、销售以及各种各样的招投标程序。这些复杂的流程及环节带来的是不断增加的成本，且其中包含的不确定因素比较多，从而容易造成房地产企业成本投入较大、周期长、回收成本较慢的一些特点。这些特点决定了成本管控的重要意义与价值。为使企业既能应对复杂且不确定性比较大的状况，又能在市场竞争中获得利益最大化，增强企业的竞争实力，提高企业的盈利能力，推行严格有效的成本管控方式就显得更加重要了。

二、房地产企业成本管控方面的局限性

（一）成本管控意识不强

近20年来，房地产业获得了高速发展，取得了高额回报，起初只要能拿到地就意味着巨大利润，因此一般的房地产公司对成本管控毫无意识，更无方法。加之由于相关人才的匮乏及对成本控制认识程度不足，往往忽视了对于成本控制的关注，因此对成本的管控也只停留在事后的核算，事中成本无法把控，导致实际开发成本超支，企业实际的经济效益大打折扣。

（二）成本管控缺乏前瞻性，容易忽略拿地和前期设计成本

房地产产品生产成本涉及到许多方面，主要包括土地成本、前期工程费、基础设施、建筑安装工程费、配套设施费及开发间接费用等，而企业利润除了和成本有关外，还与管理费用、财务费用、销售费用、税金等有关，要想获得高收益，每个阶段每个费用必须重视。在房价高升的驱动下，对土地成本和前期设计的管控是大多数房地产企业比较忽略的。主要原因有：一是在土地招拍挂之前，对标的土地的相关情况、标的物以及周边所在地区的规划、标的物所在地人口属性、地上建筑物等认识不足，分析不够。虽有相关调研工作，却缺少细致、足够的分析与比较，可研分析也不够全面、深刻，不可避免的存在着地价奇高的现象。与此同时，因为土地成本过高，甚至于远超周边楼盘，完工成本及销售成本也随之拉高，这种情况下，成本管控从源头就没有控制好，也就无法形成合理的利润空间。二是审核设计方案不严谨。设计方案往往影响到建设施工成本，一个好的设计方案除了功能设计外，也应考虑到成本管控方面。然而在实际中，在选定设计方案时，时常会以价格作为唯一标准，价低者得。而这样的设计方案往往对房屋的结构形式、设计的合理性与安全性等方面缺乏足够的把控，极易造成在施工阶段产生不确定因素，形成设计缺陷，后期的建设成本必然上升。

（三）成本管理未能系统化

房地产行业涉及的业务链条过程复杂，这就决定了房地产行业成本管控的复杂性;也决定了房地产成本管控必然是一个系统化、标准化工程，而非简单的一项具体工作;还决定了成本管控是一个全员参与并且贯穿于整个事前、事中、事后的科学管理与控制过程。一般而言，房地产开发的周期时间长，而且过程比较复杂。即使在项目前期就已经制定了目标成本，也需要经历项目的所有过程才能最终实现，才能体现成本管控的有效性。与其他行业比较而言，房地产行业有着诸多的特殊性，绝非一个部门可以单独完成的，也绝非某几个部门就可以单独完成的，而需要各个部门相互配合，互相协同，鼎力支持才可以实现最终目标。正因为如此，单纯依靠财务部门解决成本控制问题，也是不可能的。财务部门可以简单地通过数据分析，对比分析成本实际发生与成本预算之间的差距，形成属于自身专业的意见，但是若要提供专业的、有深层次的管控原因，财务部门则有些心有余而力不足，如还需要提出管控措施，则局限性更为明显。除财务人员以外，也可以让造价人员参与成本管控，造价人员的缺点是缺乏相关财务知识，对成本管控的各个方面的系统性认识不足。

从上述分析可以看出，对成本管控方面有一套较为完备的、科学的管理体系是必不可少的，需要整个开发部门和人员的共同努力，才能让房地产企业有序开展成本管控。否则，成本管控部门无法形成相关分析报告，更无法为企业决策者提供有用的财务报告和财务信息，甚至有可能出现决策失误。同时，因为部分房地产企业自身管理意识薄弱，尤其是财务管理理念匮乏，财务管理水平弱化，在进行成本管控的过程中，管控手段不够细致，内容不够全面，极易导致成本管控形同虚设。

三、房地产成本管控的优化措施

（一）提高成本管控意识

如前文所述，房地产企业成本管控不是一个人、一个部门就能完成的，而是一个系统的工程，是一个全员参与全过程的管控，因此成本管控意识是企業控制成本工作应做到的。企业管理者应该通过各种方式，如经常组织全员参加成本管控培训，形成良好的成本管控意识，并采取制度和措施实践，使成本管控贯穿于工作始终与各个环节。同时，企业各级管理者应从实际工作出发，充分发挥管理职能，在保证工程质量的前提下，要高度重视成本管控工作的实施情况，要以创新理念，高效的管理方法，逐步提升成本管控工作的实效性。要针对性地制定有效、可实施的成本管控措施，对成本管控中存在的问题、困难与不足，及时分析，及时纠正，及时整改，以此提高企业的经济效益，促使企业更好的发展。

（二）做好项目前期成本管控

土地成本是成本的重要内容。因此在项目开展前，应通过多次调研、评估等方式做好前期准备工作，以此做好项目投资风险评估、效益评估等，如能控制土地成本，至少將土地成本控制在同地区周边楼盘的平均水平，成本管控则起到了较好的效果了。

开发设计阶段是建设项目实施阶段的前提，既可以在拿地之前就有初步的设计方案，为管控土地成本提供依据，也可以在拿地之后进入到实质性的技术设计。项目前期决策阶段至项目设计阶段的影响是深远的，对工程造价管控起到关键作用，影响程度将达75%。技术设计阶段，影响工程造价程序约为25%。因此掌控好开发设计阶段是控制整个工程成本管控的关键举措。建议：一是要推进限额设计，通过设计经济责任制管控费用。设计人员应能围绕项目开发的初衷及决策，对建筑工程预算定额及费用定额有良好的管控，尤其对当地的建筑材料预算价格有充分了解，然后按项目投资预算控制初步设计及概算，要熟练初步设计概算控制施工图设计和概算。二是除了设计的成本估算，设计质量将对成本增加有直接关系，因此要通过招投标等方式选择优秀的设计方案，避免在施工过程中出现重大的调整。设计是产品的灵魂，产品的设计不单要满足客户需求，而且要考虑设计方案的造价因素，不要一味地注重外观造型。三是设计要满足多头需求。设计是一个系统方案，除了设计师参与外，在实施前，仍需要工程部门、销售部门、财务部门等共同参加，集思广益，以此寻找符合项目建设最优，成本控制最优的设计思路。

（三）建立健全成本管理体系

因为房地产开发周期长，建设中间环节多，成本管控的主体应该包括项目所有的直接或间接参与者，成本管控的对象包含开发环节的所有阶段，为了不失去对开发成本的控制，需建立健全财务成本管理体系，做好全过程的成本控制。应由财务部门牵头，与成本部门一起出具成本科目与财务科目匹配一览表，将所有工程合同按财务科目开发成本下面的六个明细科目建立合同台账，每一次合同付款、结算都需要更新表中数据，这样财务部门就可以时刻掌握每一份合同的履约情况，并对每一合同执行情况进行动态管理。月末统一再与账面核对数据，以便于项目成本结转后核对每一项成本与目标成本的差异，并就差异原因找出应对措施。通过健全的财务成本管理体系，能及时了解项目的实时成本，企业省时省力，最终达到财务与成本部门共享信息，以达到不断消除浪费、实现持续改善的发展目标。

四、结语

当前，我国宏观经济调控政策日益完善，尤其是对于房地产行业的相关法律法规、政策等日趋完备。作为国民经济重要的行业，房地产行业市场必将规范化、标准化，也终将走向良性、可持续发展的道路，尽管也将遇到更多的市场压力和竞争风险。有效、及时的成本管控至关重要，足以使房地产企业应对可能出现的困难，在市场竞争中有足够的实力立于不败之地。

参考文献：

[1]李劲松.房地产企业成本管控的问题及对策的研究[J].现代营销（创富信息版），2018（10）：151-152.

[2]李静.房地产企业成本管控的要点分析[J].企业改革与管理，2018（14）：139-140.

[3]高杰.试析房地产企业成本管控存在问题及对策[J].纳税，2019（09）：209+213.

（作者单位：湖南继善投资发展有限公司）