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改革背景下房地产企业融资困境与创新

2020-10-20杨勇

财经界·下旬刊 2020年10期
关键词:银行贷款房地产企业

杨勇

摘 要:近年来我国经济发展取得较好成绩,房地产企业数目增多,彼此之间的竞争力不断增强。现阶段我国政策调整,避免房地产行业发展速度过快,影响到整体经济建设。本文主要介绍了改革背景房地产行业存在的融资困难问题,结合自身实践,提出了六点建议,创新房地产企业融资方式,以供借鉴。

关键词:房地产企业  银行贷款  融资额度  自有资金

一、改革背景下房地产企业存在的融资困境

(一)银行贷款大量收缩

房地产业作为我国发展较早的产业,为我国经济发展做出了重要贡献。在房地产发展初期,企业建设需要银行贷款的支持。随着房地产业迅速发展,已经积累了一些资金,对于银行贷款的需求大幅度降低。据不完全数据统计,房地产行业银行贷款业务放缓。银行为了降低金融风险,对房地产企业的授信大幅度放缓,银行贷款整体呈现大量收缩状态。

(二)房地产企业上市融资门槛高

房地产业作为我国经济发展中较为强劲的产业之一,在上市融资中,由于政策与产业自身因素,很多房地产企业上市融资困难。房地产企业需要满足众多的上市条件,才能获得审批。但是很多企业不能满足这些条件,造成社会中能够上市融资的房地产企业较少,不能有效融资,加速自身发展。

(三)房地产企业融资额度调整

商业银行为了降低金融风险,调整了房地产企业融资额度。新时期上级主管部门重视对我国经济发展的调控,避免通货膨胀的发生,商业银行普遍削减了房地产的融资额度,避免较多资金流入房地产,影响到我国整体经济建设的稳定性。

(四)商业项目贷款受限

房地产业受到我国相关法律政策的影响,企业商业项目贷款受到较大限制。随着我国法律法规进一步完善,房地产建设中出现的乱象将进一步减少,规范房地产行业开发工作。目前,房地产行业商业项目受到限制,整体融资成本增加,造成房地产自身融资工作陷入困境。

二、改革背景下房地产企业融资创新措施

(一)拓宽融资渠道

为了降低房地产业的融资压力,需要企业管理部门重视制度创新,拓宽融资渠道,结合企业产业融资案例,争取更多的融资机会。房地产企业在融资工作中,降低融资成本,建立良好的融资方式,改善现阶段房地产企业面临的融资困境。房地产企业可以通过并购一些小型企业,通过这些企业向银行申请贷款,这种特殊形式的贷款,能够有效改善房地产企业融资困难等问题。

目前,随着法律政策调整,商业银行自身业务低迷,为了降低金融风险,避免房地产自身发展对银行业的冲击,对房地产企业的信贷业务大量降低。通过这种特殊的贷款形式,能够有效避开这些法律法规,更好地对企业自身结构进行调整,形成良好生态。

(二)借助信托产品与产业资金实现融资创新

随着经济发展,信托业务在富人阶层的应用较多,并且随着经济发展,整体金融规模不断扩大,累计资产已经突破3万亿大关。对于信托资产的研究可以发现,房产在信托资产中的占比已经超过25%。房地产业对于信托业务开展有着重要作用。

相比往年,信托产品业务发展较快,已经累积了较多的金融资产,并且整体形势平稳较快发展。在房地产业融资中,需要借助信托产品与产业资金,创新融资方式,吸收更多资金,参与房地产企业建设中。

(三)利用企业自有资金

房地产企业经过较长时间的发展,积累了大量资金,在现阶段企业融资困难时期,转变发展思路,有效借助企业内部资金,推动产业建设。利用企业自有资金,有效降低了企业融资成本。由于房地产企业需要涉及的产业较多,在企业经营中,存在较多应收账款与票据等。房地产企业可以使用这些票据,在较短时间内获取资金,促进自身发展。这些自有资金的快速变现,降低了房地产企业融资困境。针对部分房地产企业,自有资金缺乏,难以快速获取较多资金。针对这一情况,房地产企业可以对现阶段工程进行分析,利用时间上的差异,将企业资金在内部有效周转。

(四)组织内部员工跟投

房地产企业内部员工,可以参与到企业建设中去,通过企业员工跟投,有效调动员工与员工家庭的资产,参与到企业建设中。通过收益的合理分配,让员工享受到企业发展产生的红利,提高企业凝聚力。在组织内部员工跟投时,应该充分考虑员工的职级,授予不同的额度,有利于促进企业内部公平性建设。

房地产企业内部员工参与跟投,享受到企业发展带来的利润,通过科学合理的规章制度,让员工资金与企业效益之间挂钩,让员工在日常工作中,提高自身工作热情。通过这种方式,能够改善现阶段融资困难等问题,重视企业内部建设。

(五)结合房产信托投资基金REITs

房地产信托投资基金从本质上说,是一种证券产品。这种基金能够在不同持有者之间自由买卖交易,并且能够享受到收益的分红,还可以通过转手赚取差价。在房地产融资陷入困境中,可以结合REITs,为房地产企业发展提供资金支持。这种交易模式,有利于降低房地产企业融资成本。这种募集资金方式的使用,准入门槛降低,能够快速募集资金。房地产企业通过该基金的应用,能够优化资本结构,在企业经营中,有效降低了企业风险,提高企业结构的稳定性。因此,在实践中,需要发挥自身重要作用,借助房地产基金,有效募集社会闲散资金,为企业自身发展提供助力。这种基金的使用,并不会对企业股权造成较大冲击,有利于公司结构稳健运行。这种另辟蹊径的融资方式,符合市场的需求,在房地产融资陷入困境阶段,为房地产建设带来改变,通过稳定的现金流,促进房地产企业自身发展。

(六)重视前端融资思路的应用

房地产企业融资应该重视前端融资思路的应用,结合明股实债,改善房地产企业融资困境。明股实债一般包括认购、投资入股与退出三个环节,在交易中,一般购买机构为银行理财、集合信托和保险资金等内容,在房地产融资过程中,能够为房地產企业带来稳健的现金流。现阶段使用明股实债模式,能够为房地产企业募集较多资金。在交易中,房地产企业主要通过股权的形式参与投资,能够获得固定收益,并且在退出后,能够快速变现。这种模式的使用,存在较多的金融操作,一般情况下,可以通过对公司分红的分配来获得收益。这种模式的使用,能够为房地产企业自身发展带来一定的契机,通过资金的流入,为企业发展注入活力,提高经济效益,在社会经济建设中,可以发挥更大的作用。

三、结束语

总而言之,新时期房地产业自身发展受到制约,企业出现融资困难等问题。企业管理人员应具备辩证思维,合理应对市场中的挑战,转变发展机遇,创新融资方式,缓解企业融资困难等问题。在经济建设中,借鉴其他产业融资方式,促进自身结构升级,推出多种融资渠道,改善现阶段房地产企业面临的难题。

参考文献

[1]韩秀宇.论房地产企业融资困境与解决对策[J].纳税,2020,14(11):142-143.

[2]黄昌华.关于房地产企业融资困境及出路的几点思考[J].纳税,2019,13(33): 183-184.

[3]王淑芳.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].现代经济信息,2019(16): 293-294.

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