王红琴

摘要：BIM技术是一种应用于工程设计建造管理的新技术，通过整合、插入、提取、更新和修改信息为项目全生命周期过程中所有决策提供可靠依据，使相关人员对各种建筑信息作出正确理解和高效应对，为提高生产效率、节约成本和运营管理等发挥重要作用。本文讨论了基于BIM技术的商业地产运维管理中的实际应用，探讨了商业地产管理系统如何降低商业地产的运维成本，促进创新和优化管理理念和策略。

关键词：BIM;商业地产;运维管理

引言

随着中国经济的快速发展，人们的消费热情不断提高，商业地产开发项目将会得到长时间的发展，但是商业地产项目与其他房地产项目有所不同。商业地产项目由于涉及运营管理和维护阶段的人员众多，并且运营和维护的数据非常复杂，因此商业房地产项目的运营和维护挑战非常重大。商业房地产项目旨在通过适应市场环境，保持长期收益，紧急改善传统的经营组织和运营模式来获得商业地产项目的运营和维护信息，并建立商业地产项目运维的实用体系。

1、 商业地产运维管理

商业地产项目是靠先进的运营管理实现不断的增值。它其实不是消费产品的场所，而是一个消费时间的场所，体验的是一种生活方式。所以我们需要创造并运营有灵性的空间和场景，激发人的思考，促进人的连接，为进入的人们带来乐趣、惊喜。因此空间和场景的运维管理就显得更为重要。

运维就是运营与维护，商业运维管理简单点说就是物业管理的延伸和扩展。运维管理就是商业建筑的使用权人通过自由专业技术管理人员或委托相关厂商对建筑物类所有运行设备/设施的档案、运行、维护、保养进行管理，以保持建筑设备/设施的最佳运行状态。运营时间越久，因管理不善或者交接不良导致管理数据遗失、缺漏等问题时有发生，不利于商业建筑的运维管理。而随着BIM技术逐渐成熟，已有商业项目运维通过BIM 技术来整合及管理设备信息。通过BIM模型建立的信息整合至设施管理系统，管理及储存数据，提醒用户对设备进行定期维护，通过业务统计和预警功能，实时查看设备统计信息和设备维护工作的执行情况，为接下来的设备维护计划做好准备。

2、 关于BIM技术下的商业地产运维管理应用

2.1关于BIM运维管理的实际意义

在运维阶段，利用BIM技术建立的商业运维管理系统可全面管理建筑物内的设施运行情况，以最快的速度发现故障发生的具体位置，并在第一时间采取针对性的措施进行处理。BIM技术的前期集成化信息能够在某种意义上为后期运维阶段中的设备管理等相关方面提供有价值的参考依据，为商业经营管理工作的开展带来较大的益处，使其可以增加相应的商业价值。

2.2、基于BIM的运维管理系统

商业地产运维管理系统可分为三个层次：基础数据层、平台集成层、运维应用层。基础数据层包括BIM运维模型、第三方系统，平台集成层包括轻量化图形引擎技术、互联网、物联网、各个智能设备等，运维应用层包括空间管理模块、设施管理模块、资产管理模块、维保管理模块、租赁管理模块、应急预案、能耗管理等。

2.3 基于BIM技术的运维管理系统可实现的对运维系统进行全面监控，完成相应的调试和维修工作，确保控制管理安全，保证整个系统的稳定有效运行。从科学的角度处理商业项目的运营和维护，科学管理商业项目的各项活动运营状态，并进一步对设备/设施管理、应急/维保管理，其他管理任务进行落实[3]。

2.3.1 设备/设施管理：BIM模型中包含所有设备设施详细信息，在BIM运维管理平台上可以随时点开需要查看的设施设备，与之相关的设备属性、厂家信息、操作手册、维护记录等都可以直接显示。点击视频监控设备时，还可以实时显示监控图像。

2.3.2 应急/维保管理：此处维保管理是基于BIM技术的管理可以分类查看设备。当设备报警时，可以高亮显示设备位置、运行参数、工程数据和文档。对于设备厂家、应用手册、是否出保修期、设备报废前报警等都一目了然。消防报警时，在BIM模型上快速定位所在位置，并查看周边的疏散通道和重要设备等，为应急处理提供第一首信息。

2.3.3 隐蔽管线管理：基于BIM技术的运维可以管理复杂的建筑管网（如给排水管、强弱电管线、风管以及相關管井，并且可以在图上直接获得相对位置关系。商业建筑运营期间改建或二次装修的时候可以避开现有管网位置，便于管网维修、更换设备和定位。避免因破坏原有隐蔽管线原因造成的意外风险事故发生。

2.3.4 能耗管理：可通过BIM模型定位监控不同的设备、不同的楼层、不同的时间段，整栋大厦的能耗情况，包括用电、用水。根据统计报表，依据平台数据分析，管理者可以及时的制定节能策略，降低运维管理的成本。

2.3.5 环境管理：可通过BIM监控场所内的空调环境状况（温度、湿度、CO2浓度等），将空调环境的温、湿度及CO2浓度控制在一定范围下，让使用者能充分享受一个自动调控且舒适的环境。

3、基于 BIM技术的运维管理系统的应用效果分析

通过基于BIM 技术和信息化的“运维管理平台”实现了运维管理过程中的同步协调、统一管理。基于BIM 的运维管理平台是多方协同的开放型工作平台，在开展工作的过程中实现与合作伙伴之间的多方协同。这也在一定程度上，提高了对外部合作伙伴管理能力的要求。

基于 BIM 技术的管理平台：可实现项目从设计、建造到运营全生命期的过程模拟推演，将管理工作前置，优化管理方案、降低管理风险、提升管理效率;可解决组织管理模式落后带来的问题。可优化业务流程及人员，使运维管理效果的提升，反应在消费者的角度就是消费体验的提高，对品牌的宣传，项目的收益都起到很大的作用。可实现管理工作的信息化和精细化，管理过程各种数据报表量化，通过大数据分析为管理提供可量化的决策依据，解决了数据资源带来的问题。

4、结束语

随着中国经济的持续改善，人们的消费水平也在不断增加，商业地产项目在许多大城市中的房地产比例也在持续增加，并且项目运营和维护存在一些关键问题。商业地产与其他房地产项目相比，其中运营管理和维护阶段的盈利能力更为重要。BIM技术在商业地产运营管理和维护中得到合理的应用，以及扁平网络组织结构的不断推广，将对提高商业地产运营管理和维护的质量产生积极影响，与建筑行业发展的步伐一致。进一步的体现了BIM下的运维管理应用的重要性。

参考文献：

[1]张坤杰.基于BIM技术的商业地产项目的运维管理应用研究[D].青岛理工大学，2019.

[2]陈超.商业地产生命周期BIM技术的推广应用研究[D].江苏大学，2018.

[3]王代兵.BIM在天津万达中心项目全生命周期管理中的应用研究[D].沈阳建筑大学，2015.

（作者单位：云创商业管理（杭州）有限公司）