丁祖昱评楼市

从2月近乎停摆，到7月百强房企业绩增速首次转正，房地产行业仅用了不到5个月，就从疫情的深度影响中快速走出谷底，走出深V曲线。

市场快速复苏，尤其是部分城市市场过热，在“房住不炒”的总基调下，热点城市不得不出台限制性政策，开始新一轮的调控。

8月8日，博鳌·21世纪房地产论坛在上海举行，这是疫情后今年房地产领域首场线下大型论坛。绿地张玉良、旭辉林中、万科张海、融创田强、阳光城吴建斌、金地张晋元等房企大佬，分别从房地产新周期、市场发展、城市分化、行业趋势等角度发表了主题演讲。

关于下半年的策略与判断，我们把他们的思考与分析整理如下。

张玉良：绿地集团董事长、总裁“结构分化是未来趋势”

房地产行业总体上进入了下半场。其基本特点是：市场总量仍然巨大，但区域分化严重，企业集中度不断提高，转型升级成为房企发展的主旋律。

关于房价会不会下跌，我认为，市场经济条件下，价格的正常波动是常态。房地产有其特殊性，房价会有波动，但不会大幅跌下去，而会稳下去。

核心原因在于：一方面，市场的需求仍然存在，可能有的家庭已经有几套住房，但是有的家庭还在为拥有一套住房而苦恼。

另一方面，房地产业关联着巨量的实体经济产业，关联着巨量的银行资产负债，同时也关联着巨量的居民家庭财产，房价急速下跌的后果是不堪设想的，社会经济发展不会容忍这种状况出现。

房价波动另一个原因在于，并非所有地区的市场都将稳定或增长，只有那些经济持续发展、人口持续流入、产业持续集聚的地区，才具有稳定和增长的基础。而这些地区，往往集中在城市群、都市圈及其周边溢出地区。

特别是有一定首位度的区域中心城市，人口和产业仍然会进一步集聚，过去几年一些大城市实施的“抢人大战”、“招商大战”，实际上就是这一现象的生动写照。

以此判断，结构分化是未来趋势，竞争格局也是比较确定的。总的趋势是行业集中度日益上升，这也是中国很多行业已经走过的道路，从“大鱼吃小鱼”，到“大鱼吃大鱼”，实际上这是市场大浪淘沙的必然过程。

林中：旭辉控股董事局主席“下半年房地产总体上以平稳为主”

第一，我认为中国下半年房地产总体上还是应该以平稳为主，量价相对比较平稳一点。

第二，未来房地产应该会城市分化、结构分化，有的城市热一点，有的城市冷一点，但是都不会出现大起大落。

第三，还是要非常小心，疫情对经济的影响一定会反映到房地产需求上面来。再加上我们没有采用需求侧的刺激，有可能到第四季度地产的供应量比较大，需求比较疲软。

总的来看，我认为今年稳地价、稳房价、稳预期应该是主流。“稳价保量”，这是政府政策的出发点，一城一策，有紧有松，有的城市过热就要收紧一点，有的城市有点冷就可以相应放松一点。

地产行业从2018年开始进入了平稳增长期，在这个平稳增长期要取得超常规、跨越式的发展，挑战、难度和风险远远比你在高速增长期大很多。

但是这个行业总是有很多机会的，因为这个行业非常大。未来20年中国房地产行业还是非常好的，这个行业会有很多的规则会改变。

我们相信还是有一些企业在未来会成为黑马，会跑出来，但是难度和挑战比上个20年难很多。

未来平稳增长期里边会出现一个现象：你要追赶别人不容易，别人要赶你也不容易。所以要把握好这个行业的机会，未来20年还是有机会的。

张海：万科集团高级副总裁“年龄并不是区分购买力的重要动因”

万科一直秉承两个原则：一个是与城市共同成长，一个是与客户共同成长。

我们最近把万科的客户做了一些分析，发现年龄并不是区分购买力的重要动因：年龄的时代差在减少，以90平方米为例，承载了不同人群的需求。20— 29岁占36%；30—35岁占25%；36—40岁占到20%。另外，在我们统计数据中，女性购房群体显著增加，特别是独立女性的产品需求增长是比较明显的。

疫情之后，大家对社区物业管理、户型的空间设置有了更多新的需求。这些购房群体有一个特点是兴趣爱好圈层化；从美好生活向往到专业解决方案，更愿意为高效精致的居家付费；还有新的服务体验被期待，比如说反感功利化卖压式销售服务，渴望专业、自主、平等、有趣的新体验。

为了响应客户的这些需求，特别是新一代客户的需求，需要我们做出响应。

1、创造人们从容地共同生活的空间。

2、从居住场景、家庭场景、社区场景在做一些探索。

3、靈活的内部空间满足更多人的需求，比如可定制的生活场景等。

4、用服务连接人与空间。

我们做了另一个尝试，参与旧改更新，希望以更新者的模式寻找更多发展空间。

田强：融创中国执行董事“城市群发展、都市圈一体化是机会”