张乐敏 张荣幸 柴雨婷

摘 要 随着黄冈市社会经济的稳步发展，建设用地供需矛盾愈发明显，更需要将土地节约集约利用摆在重要位置。基于此，以黄冈市土地利用现状数据为基础，经理论研究和实地调研，制定了城镇低效用地认定标准。并对现状建设用地进行分析，测算出黄州区城镇低效用地再开发潜力。结果显示，黄州区可实现的潜力规模262.37 hm2，用途包括住宅、商服、公共管理与公共服务、其他用地，最后制定了潜力挖掘措施，以尽快实现黄冈市黄州区土地节约集约利用。

关键词 城镇低效用地;现状评价;潜力评价;节约集约利用

中图分类号：F301.2 文献标志码：B DOI：10.19415/j.cnki.1673-890x.2020.23.042

黄州区位于湖北省东部，大别山南麓，长江中游北岸，东连浠水，北接团风，西南与鄂州隔江相望，距武汉60 km，为湖北省黄冈市委、市政府和黄州区委、区政府所在地，是黄冈市政治、经济、文化中心。全区现辖4个街道、3个镇、1个乡和1个经济开发区、1个省管工业园区，总人口为39.63万人，版图面积为353 km2[1]。

1 土地利用现状数据及面临的问题

黄州区2018年度土地变更调查成果显示，全区土地总面积为36 236.88 hm2，其中农用地17 715.04 hm2，占全区土地总面积的48.89%;建设用地10 690.16 hm2，占全区土地总面积的29.50%;其他土地7 831.68 hm2，占全区土地总面积的21.61%[2]。通过分析黄冈市土地利用现状可知，全市土地利用面临以下问题。

1.1 城乡建设用地利用粗放

1）城乡用地规模增长过快，其中尤其以农村建设用地粗放利用现象突出。2）存量土地消化不理想，消化进程缓慢。

1.2 生态环境压力持续加大

城镇及产业园区空间内部生产、生活、生态结构配置不协调，城镇内部基础设施及公用设施不完善，城际交通散乱布局造成生态空间破碎化，严重影响城镇空间生态环境的质量。总之，黄州区节约集约水平有待提高。

2 城镇低效用地认定标准

城镇低效用地认定标准是根据各类用地特征提出的，包括定量和定性描述，满足其中一条，即为城镇低效用地，具体详见表1[3]。

3 城镇低效用地现状分析

根据黄州区城镇低效用地认定标准，经外业调查摸底和分析确认，黄州区城镇低效用地地块共101个，面积为512.53 hm2。

从权属性质上看，黄州区国有土地面积为413.34 hm2，占全区城镇低效用地总量的80.65%;集体土地面积为99.19 hm2，占全区城镇低效用地总量的19.35%。

从空间布局看来，赤壁街道办事处低效用地地块52个，面积为210.35 hm2，占全区城镇低效用地总量的41.04%;东湖街道办事处低效用地地块16个，面积为212.89 hm2，占全区城镇低效用地总量的41.54%;禹王街道办事处低效用地地块2个，面积为8.13 hm2，占全区城镇低效用地总量的1.59%;路口镇低效用地地块7个，面积为11.50 hm2，占全区城镇低效用地总量的2.24%;堵城镇低效用地地块3个，面积为0.44 hm2，占全区城镇低效用地总量的0.09%;陈策楼镇低效用地地块5个，面积为6.48 hm2，占全区城镇低效用地总量的1.26%;陶店乡低效用地地块2个，面积为9.31 hm2，占全区城镇低效用地总量的1.82%;南湖街道办事处低效用地地块14个，面积为53.43 hm2，占全区城镇低效用地总量的10.42%

4 城镇低效用地潜力评价

根据黄州区中心城区规划、城市总体规划、土地利用总体规划等，综合考虑黄冈市经济发展水平和开发建设成本，对城镇低效用地潜力进行评价。

依据《建设用地节约集约利用评价规程》（TD/T 1018-2008）中用地规模潜力测算方法，测算城镇低效用地再开发可实现潜力，具体测算公式如下：

（1）

其中：KC为地块再开发可实现潜力（hm2）;K为地块土地面积（hm2）;RC为地块规划允许容积率;FC为地块现容积率。该计算公式是以初步确定的城镇低效用地再开发地块为单元，在假设用途不改变的情况，从不同用途的土地利用强度和市场条件进行测算。

对于工矿仓储用地，依据《建设用地节约集约利用评价规程》（TD/T 1018-2008），还可以用以下公式进行补充测算，测算公式如下：

（2）

其中：Qg为工矿仓储用地提高经济密度要求的绝对规模潜力（hm2）;Q为工矿仓储用地面积（hm2）;K2为工矿仓储用地理想产出强度或投入强度（万元/hm2）;K1为工矿仓储用地实际产出或投入强度（万元/hm2）。

在假设用途不改变的情况下，先依据每个地块现场调查的建筑层数乘以该地块高清影像图上量算的每栋建筑基地面积，再除以该地块面积得到该地块现状容积率，依据现行黄州区城区、乡镇基准地价确定的各类型用地容积率下限来确定各地块改造的规划容积率，并通过加权平均法计算得出同一用途的综合现状容积率、规划容积率，最后按照以上公式计算出再开发可实现潜力。黄州区城镇低效用地再开发可实现潜力计算结果如下。

4.1 住宅用地

住宅用地面积为301.83 hm2，容积率为0.84，规划后容积率为2.20，住宅用地可实现潜力规模为185.94 hm2。

4.2 公共管理与公共服务用地

公共管理与公共服務用地面积为7.24 hm2，容积率为0.38，规划后容积率为1.00，公共管理与公共服务用地可实现潜力规模为4.49 hm2。

4.3 商服用地

商服用地面积为4.53 hm2，容积率为0.76，规划后容积率为1.48，商服用地可实现潜力规模为2.21 hm2。

4.4 其他用地

其他用地面积为0.57 hm2，容积率为0.20，规划后容积率为0.50，可实现潜力规模为0.34 hm2。

4.5 工矿仓储用地

工矿仓储用地面积为198.36 hm2，容积率为0.65，规划后容积率为1.00，工矿仓储用地可实现潜力规模为69.39 hm2。

综上所述，在假设用途不改变的情况下，提高不同用途的土地利用强度约可新增262.37 hm2建设用地。

5 黄州区城镇低效用地情况

通过以上分析可知，黄州区城镇低效土地较多。从现状用途来看，住宅用地低效土地面积最多，工矿仓储用地次之，公共管理与公共服务用地面积等可挖掘潜力较小;从空间分布来看，赤壁街道办事处低效土地面积210.35 hm2，占全区城镇低效用地总量的41.04%;东湖街道办事处低效用地面积212.89 hm2，占比为41.54%;两个街道办占城镇低效用地总量的82.58%，其他街道办占比较小。从可实现潜力来看，住宅用地可实现潜力最高，工矿仓储次之，其他用地可实现潜力最小。

6 黄州区城镇低效用地改善对策

根据评价结果，建议根据黄州区城镇低效用地现状及潜力分布特点、土地利用强度、土地投入产出强度和改造规模，在充分衔接土地利用总体规划、城市总体规划等基础上，将黄州区低效城镇建设用地改造类型划分为全面改造、局部改造、综合整治3种类型来利用。

6.1 全面改造型

全面改造型是指以推倒重建的开发方式为主来改造的低效用地，包括旧住宅区新建、需要“退二进三”的工业用地、需要改变现状用途的城镇低效用地以及城中村改造、棚户区改造用地。黄州区全面改造型城镇低效用地地块有80个，其总面积为406.76 hm2公顷。

6.2 局部改造型

局部改造型是指在对整体格局和功能不进行重大调整的情况下，对拟再开发地块局部区域、关键要素进行拆除重建、重点改造，以提高局部土地利用率、容积率、建筑密度及绿化率，改善生产条件、生产环境。该模式适用于对工业用地进行产业升级改造的旧厂矿。黄州区局部改造型城镇低效用地地块有9个，其总面积

为24.55 hm2。

6.3 综合整治型

综合整治型具体包含3个方面。1）消防设施改善、基础设施改善和公共服务设施改善、沿街立面改善、环境整治以及既有建筑节能改造等内容，但又不改变建筑主体结构和使用功能;2）对建筑物的全部或者部分予以改造或者更新设施，使其能够继续使用;3）保留原有建筑物，根据城市发展需求，变更其建筑使用功能。该模式适用于以功能完善、环境整治和功能提升为主的城镇低效用地。黄州区综合整治型城镇低效用地地块13个，总面积81.22 hm2。

参考文献：

[1] 黄州区政府办公室.黄州区简介[EB/OL].（2019-03-15）[2020-07-03].http：//www.hg.gov.cn/art/2019/3/15/art_7122_130239.html.

[2] 黄冈市自然资源和规划图.黄冈市黄州区土地利用总体规划（2006—2020年）[EB/OL].（2020-05-22）

[2020-07-03].http：//www.hg.gov.cn/art/2020/5/22/art_13624_1274459.html.

[3] 關文侠，李永明.安阳市城镇低效用地现状分析与潜力评价研究[J].国土资源信息化，2020（2）：54-59.

（责任编辑：赵中正）