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市场人士预测，首批基础设施公募REITs提供的股息收益率在4%～6%之间。如果底层资产质地较好，则股息收益率可能会更靠近4%。

8月7日，证监会发布正式《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，公募基金REITs即将问世。各大基金公司也已开始摩拳擦掌申报产品。

有机构预测，参考REITs发源地美国市场规模及GDP规模占比推算，中国公募REITs市场规模有望达到6万亿元人民币。不过这类产品在中国市场的生命力如何还需要时间验证。

何为REITs

所谓REITs，是Real Estate Investment Trusts的缩写，意思是不动产投资信托基金。这并非是一个新鲜事物，公募基金REITs自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

一般来说，投资REITs的总收益包含两个部分：股息收益和资本利得收益。有关文件要求“试点项目现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。”

目前一些市場人士预测，首批基础设施公募REITs提供的股息收益率在4%～6%之间。如果底层资产质地较好，则股息收益率可能会更靠近4%。基础设施公募REITs的资本利得收益则取决于市场交易情况。由于基础设施公募REITs投资与股债市场相关性低，将成为投资者的资产配置工具。

此前REITs实际上已经有所发展，但主要是一些私募产品。业内较早的产品之一，鹏华前海万科REITs基金成立于2015年7月6日，目前规模为31.92亿元，封闭期为10年，最近一年回报率为6.22%，成立以来累计涨幅为34.94%。

上投摩根基金旗下也有类似产品。上投富时发达市场REITs，成立于2018年4月26日，目前规模为2.99亿元，成立以来累计涨幅为3.58%。

据了解，国内早在2002年就有部分信托公司创设了相关产品。2011年，国内出现了首个REITs专户产品：国投瑞银主投亚太地区REITs产品。就在2011年，鹏华美国房地产基金是国内首只投资美国房地产的基金，该基金主要投资于美国上市交易的房地产信托凭证（即REITs）。

总体来讲，对于普通投资者，REITs产品的风险程度介于股市和债市之间，为投资者提供了一种新的投资选择，稳定的现金分红，将会成为该类产品的最大特点。

试水基础设施领域

从证监会发布的《指引》看，公募REITs将在基础设施领域率先开展。

根据预测，未来3～5年，这类产品很可能会为我国基础设施建设提供约6万亿元的资金支持，进而进一步提升我国基础设施建设的速度和效率，为我国未来的经济内循环做好储备。

某业内人士表示，从收益方面以及受市场欢迎程度来看，交通设施、城镇水电气热供应、城镇污废处理等公共基础设施项目通常收益较低，存在靠政府补贴的情况，缺乏收益率吸引力。新型基础设施项目涉及仓储物流、数据中心、战略性新兴产业集团、科技园区等，项目市场化率和收益率均比较高，这类成为首批REITs试点的可能性较大。

公募基金REITs在国外已经非常成熟。美国早在20世纪60年代就推出公募REITs。美国REITs底层资产主要包括办公地产、工业地产、零售地产、基础设施、数据中心、医疗健康等14种资产类别，在三大交易所上市的REITs有220多只，流通市值超过1万亿美元，其中美国基础设施REITs市值占总市值的比例最高，达到20%以上。

类似封闭式基金运作

另外，细节方面，此次《指引》共51条，主要涉及多方面内容。

一是公开募集基础设施证券投资基金（简称基础设施基金）属上市交易的封闭式公募基金，应具备以下条件：80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利;基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上合并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者。

二是明确基金份额发售方式，采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格参与基金份额认购。

三是规范基金投资运作，加强风险管控，夯实投资者保护机制。明确基金投资限制、关联交易管理、借款安排、基金扩募、信息披露等要求，全面落实“以信息披露为中心”，确保投资者充分知情权。

根据《指引》规定，公募REITs基金管理人除应当具备常规公募基金投资管理能力外，还应当配备不少于3 名具有5 年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要负责人员。

根据《指引》的要求，公募REITs基金在试点阶段将比照股票网下询价机制定价，定价后比照LOF基金模式发售、封闭式基金运作，采用“战略配售+网下询价发行+公众投资者”的方式发行，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

对于战略配售，《指引》规定，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。原始权益人或其同一控制下的关联方拟卖出战略配售取得的基础设施基金份额的，应当按照相关规定履行信息披露义务。

扣除向战略投资者配售部分后，基础设施基金份额向网下投资者发售比例不得低于本次公开发售数量的70%。对网下投资者进行分类配售的，同类投资者获得的配售比例应当相同。