王怀勇

摘    要：精装修初期出现在样板房，用于让潜在消费者对房屋空间有更直观的认知。房地产市场蓬勃发展的这数十年是住宅精装修快速普及发展的时间段，但同样也是精装修问题频出的阶段，市场甚至陷入“逢交付，必维权”的怪圈。如何做好住宅精装修工程的全过程风险控制是一门值得深入研究的管理学问。

关键词：住宅;精装修;风险管理

1  引言

相比购买毛坯房自行装修而言，精装修能够解决很多用户缺乏装修专业知识的盲点。应近期政府土拍新政的要求，且精装修工程存在一定的利润增值空间，精装修已逐渐成为市场的主流产品。本人近五年来作为建设单位管理人员参与青年公寓装修、多个住宅装修改造项目，经历从前期定位、样板房、招投标、施工管理及交付维保的全过程管理。在此结合工作经验和教训，笔者从以下几个方面浅谈如何做好精装修的风险管理：

2  用心做好产品定位和设计

房屋增加必要设备和装饰装修的用途是用于居住使用。装修对于提升房屋品质起到举足轻重的作用，其造价占项目的比例也是很重要的。项目要考虑其产品定位和成本，但首先要保证其符合国家行业标准，不能因为省钱就使用不合格的材料设备。对于二次装修改造工程，严禁擅自偷改面积、改变使用功能和承重结构装修变动等违法行为。项目在定位及方案设计时要反复推敲，设身处地地站在后期使用者的角度考虑。比如拟用的设备材料否便于后期维护，方案是否便于物业管理等等，这都是建设单位需要考虑的事情。我们要多考察论证，避免不合理或者有瑕疵的产品交付到业主手里，对建设单位的形象都会造成不可挽回的损失。笔者曾在做青年公寓时，考虑到租户的使用强度和流动性，把地面原设计的复合地板修改为同色的木纹砖，很好地避免了后期经常性维修成本和空置成本。批量精装修的弊端是统一的装修风格，所以在硬装方案确认时要做到简约，购房者可通过后期的“软装”满足自己个性需求。因为产品最终将会面对不同的消费者，所以在方案设计选择时，不多添加无效的产品，让业主后期使用时能有更多的调整空间和选择余地。

3  加强对样板房的管理

如今样板房是用于达到展示户型、交付标准和装修效果的用途，因不涉及真正的使用，所以很多建设单位非常重视样板房的软装设计和气氛渲染。但目前很多的交付维权时最重要的一条就是“开发商减配、交付与样板房不一致”。政府监管部门因此发文强调，全装修住宅需要按销售户型展示交付标准公示的样板间，与装修评估报告、装修合同的标准相同，如果存在非交付标准的需在样板房现场明示告知。所以建设单位要高度重视样板房对消费者的引导作用。建设单位的策划、设计、工程、销售及维保等部门需加强对样板房的方案定位、材料选用、施工质量的全过程的指导和监督。样板房开放前建设单位要组织各部门参照销售策划、合同等资料进行样板房现场评审，对潜在的风险进行评估、销项。

我们要在成本允许范围内选择优秀、主流的材料设备品牌为项目品质加分。样板房及交付的材料设备品牌公示在符合主管部门要求的前提下也要尽量做到简约。这样可以避免因材料停产或供货不及时对项目批量施工产生影响，增加材料更换的灵活性，降低合同违约的风险。方案及设计文件落实到样板房实体后才能发现问题。样板房的施工可以提前对设计问题进行修正，更好地指导后续大面积施工。样板房也是材料设备及工艺工法的样板集中展示区域，同样也可以用来指导材料、施工的招投标，也可以使后期的造价纠纷风险降到最低。

4  做好施工过程中的管理

政府主管部门明确建设单位是全装修的第一责任主体。在当前激烈的市场环境下，市场及客户对精装修工程质量的要求非常高。精装修等于把装修潜在的质量风险转到建设单位手里。这对从业精装修工程管理的合格率和精密性提出更高要求。

（1）设备材料在精装修工程的造价比重很大，同样也是工程质量和品质的重要保证。我们要充分掌握设备材料的性能、技术参数和质量控制要点，做好施工单位的材料封样、进场验收和复检工作。室内环境质量是客户关注的重点，我们同时要重视辅材和隐蔽材料的管理和质量把控。

（2）合理有序安排精装修的施工，确保项目进度可控。建设单位应按要求提前进行做好装修方案设计及审查、质量监督和消防等法定手续。土建工程应尽快创造工作面，为精装修施工的前置创造条件。合理的工期是整个项目各项受控的必要条件。

随着住宅精装修比例的飞速提高，行业需要大量的劳动力投入，导致施工队伍作业人员紧张、素质参差不齐。招投标过程中，结合样板房的的现场踏勘，择优选择施工单位，也是选择优质管理团队和充足的劳务资源。

只有加强合同工期的管理，做到对材料、各工序的受控，确保流水施工的有序进行，才能确保项目按时完成，也能避免延迟交付对建设单位造成的负面影响和违约责任。

（3）项目各参建单位应做好项目团队及组织架构的建设，严格按图纸及技术标准施工，加强过程中的质量管理，做好隐蔽工程的质量检查记录。

①做好交接验的工作，包括工作面的交接、土建质量和使用性能的查验。这样可以避免土建与精装修的质量问题扯皮，也能提早发现问题，避免产生不可修复或者损失严重的质量缺陷。②建设单位要做好暖通、弱电、门窗等各专业单位的协调和统筹安排，合理组织装修的各个作业工序，做好各单位的材料准备和人员组织安排的跟踪，避免某个工序停滞返工或者因工序不当对成品保护和质量造成影响。③加强批量施工过程的质量管理和重点把控，比如水电、防水、空调等涉及使用功能的重点工序，做好隐蔽工程的验收流程规范。好的施工质量离不开优秀的管理团队，同样也离不开出色的施工作业人员。通过班组进场技术交底和工人进场前工艺展示等系列措施，择优选择作业人员，通过施工资料的可追溯记录来增强施工作业人员的自检水平和责任心。

（4）针对住宅精装修工程相对封闭的特征，现场做好项目的危险源梳理和公示，有针对性地开展现场的安全生产管理。项目部要健全安全生产管理组织架构，加强三级安全教育的同时，签订进场人员消防承诺书。安全管理人员要定期组织安全教育，通过消防演练使各作业人员熟悉现场的消防基本情况和消防器材使用。

5  做好分户验收和交付期间工作

建设单位要做好对公区和户内的分户验收，未进行分户验收不得办理竣工验收相关手续。建设单位应提前组织各参建单位对完工工程进行分户验收，如果条件允许可邀请物业公司一并进行。验收小组成员由各单位人员组成，对验收的重点事项进行梳理、交底和模拟验收，并落实专人组织维修问题的整改和复查。这样能有效地避免质量问题集中在业主交付阶段才暴露的情况。交付期间做好政策咨询和快修工作的安排。交付期间项目成立咨询组，可由销售、物业、设计各方业务能力、溝通能力强的人员组成，做好对业主提出问题的解答和疏导。快修队伍由各专业单位、工种组成，通过现代通信软件由交付陪同人员第一时间发布、快修人员第一时间上门解决，把问题消灭在业主拿房验收期间，对于不能立马解决的问题给予承诺维修整改时间。以上举措让业主对开发商产生一种良好的客户体验。

6  结语

从整个住宅市场发展规律及趋势来说，为客户提供精装修住宅是我国住宅建筑迈向成熟时期的重要标志。这是开发企业面临的机遇，同样也是挑战。唯有扎实做好产品定位和产品过程中的把控，把优质的产品交付到业主手里，能实现产品增值、创造效益的同时，也给客户带来良好的使用体验和品牌认知。

参考文献：

[1] 余中.住宅精装修管理的现状问题与优化对策应用探析[J].住宅与房地产，2017（19）：114+123.

[2] 王宇.论精装修住宅的特点及施工技术的要点[J].住宅与房地产，，2017（9）：158.