马婷 陈天

摘 要：住房反向抵押养老保险在我国已推出五年有余，但落地情况不尽如人意，还存在参保人数少、保险公司不积极、“以房养老”骗局多发等问题。本文认为该产品发展受限的主要原因是传统观念的负面影响、业务开展成本高、保险公司自身能力不足、产品宣传不够深入，并据此提出促进我国住房反向抵押养老保险发展的对策建议。

关键词：住房反向抵押养老保险;以房养老;老龄化

中图分类号：F299.23;F842.67 文献标识码：A 文章编号：2096-3866（2020）12-0114-03

2001年，隨着65岁以上老年人比例超过7%，我国正式步入老龄化社会。2019年末，该比例已超过12.6%，全社会面临巨大的养老压力。目前，很多老年人都拥有房产，但积蓄有限、退休金不多，属于“房子富人，现金穷人”，住房反向抵押养老保险可以通过金融手段帮助这部分老年人解决养老难题，提高老年生活质量[1]。

一、我国住房反向抵押养老保险发展概述

（一）住房反向抵押养老保险的概念

住房反向抵押养老保险，是指拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司对参与者的预期寿命进行评估，用房屋的评估价值减去预期折旧，将剩余价值分摊到参与者的预期寿命中，即是参与者每期可获得的养老金数额，之后按月向参与者支付养老金，一直延续到参与者去世。在参与者去世后，参与者的子女享有优先赎回房产的权利。在该项业务中，保险公司和房产经纪公司负责对贷款前期的各项因素进行评估及预测，之后由保险公司根据评估结果以及贷款利率确定每期应当支付的养老金并定期支付。实务中，该保险也常被称为“以房养老”保险[2]。

（二）住房反向抵押养老保险在我国的发展

住房反向抵押业务兴起于荷兰，成熟于美国，至今在美国已有长达五十多年的发展历史，在解决养老问题方面取得了一定成效。早在2003年，就有学者将住房反向抵押这一概念引入中国，之后我国陆续推出过不同模式的住房反向抵押养老产品，如南京的留园养老公寓、北京的养老房屋银行、上海的住房自助养老计划等，但均以失败告终。2013年8月，国务院发文鼓励面向老年人开展住房反向抵押保险试点。2015年3月，幸福人寿保险公司推出我国首款住房反向抵押养老保险——“幸福房来宝”。

（三）“幸福房来宝”的运作流程

第一步：参与者咨询。

相关保险机构有义务向咨询者解释住房反向抵押保险办理流程、利弊以及风险，并为咨询者进行初步估算，让咨询者了解若参与该业务每期大概可获得多少养老金。

第二步：确认参与及审核。

符合参与条件的老年人向保险公司提交住房反向抵押保险申请，并提供保险公司要求的材料如房产证原件、本人身份证原件、公证机构开具的公证书原件等。保险公司进行真实性审核。

第三步：评估及定价。

通过审核的参与者，需要将房产抵押给保险公司。在中介备选库中，由参与者选取一家具有一级资质的房产评估公司和知名律师事务所进行房屋价值评估和法律尽调。参与者的预期寿命由保险公司进行评估。保险公司根据评估及预测结果确定每期应当支付给参与者的养老金数额，并与参与者签订住房反向抵押养老保险合同。在保险期间，房屋的物业费、煤气费、电费等费用可以由保险公司代缴，代缴费用可从养老金中扣除。参与者按50%的比例承担房屋抵押、评估、公证、律师等费用，并且每年向保险公司缴纳1 000元的保单管理费。

如果参与者中途希望退出该业务，则需向保险公司缴纳退保手续费。保单年度从第一年到第五年的退保手续费比例依次递减，分别是：10%、8%、5%、3%、1%，第六年及以后的退保手续费不再收取。

实务中，保险公司可以按夫妻双方各自对抵押房屋持有的份额，计算出各自的养老保险金额，在保险期间分别对夫妻双方发放养老金，若夫妻一方去世，则停发该方的养老金。另一方的养老金不受影响，将持续发放直至死亡，同时可继续居住在抵押房屋中。

第四步：定期给付与后续处理。

参与者去世前，可以一直居住在自己的房屋中。在此期间，保险公司无权停发养老金，更无权剥夺参与者的居住权。参与者去世后，房屋处置所得用于支付保险相关费用和利息，若有剩余可支付给参与者的继承人，或按保险合同签订时与参与者约定的方式处置。若累积计息的保费及相关费用超过房屋剩余价值，保险公司自行承担相应损失。参与者的子女享有优先赎回房屋的权利，只需支付累积计息的保费及相关费用即可[3]。

二、我国住房反向抵押养老保险存在的问题

（一）参保人数少

截止到2019年9月，我国住房反向抵押养老保险期末有效保单共计129件，共129户家庭191位老人参保。参保老人平均年龄71岁，参保家庭平均每户每月领取养老金7 000余元，最高一户家庭每月领取养老金超过3万元[4]。

从每户家庭平均每月领取养老金7 000余元这一数字可以看出，目前的参保家庭主要是一线城市居民，一线城市房产价值较高，同时一线城市居民对于创新型金融产品的接受度较高。

（二）保险公司不积极

2014年6月，原保监会发文要求开展住房反向抵押养老保险试点，合众人寿、泰康人寿、平安人寿、幸福人寿四家保险公司获得试点资格。但直到2015年3月，只有幸福人寿一家保险公司推出住房反向抵押养老保险产品。2018年8月，住房反向抵押养老保险面向全国推广，但至今仅有两家保险公司可以办理该业务。

（三）“以房养老”骗局多发

近年已发生多起借“以房养老”骗取老年人房产的事件。例如北京中安民生“以房养老”项目，产品实质是有第三方借款人参加的短期理财计划，老人将房产抵押后，款项直接进入理财公司，由理财公司代替老人还本付息并发月薪。上百名老人被该项目“以房养老”的宣传引诱入局，面临失去房产的绝境[5]。

三、我国住房反向抵押养老保险发展受限的原因

（一）传统观念的负面影响

父母将房产留给子女，子女对父母进行赡养，是中国的传统观念。住房反向抵押养老保险的参保家庭可能会被周围亲友误解，或者认为子女不孝顺、不赡养老人，老人被迫抵押房子养老;或者认为老人太自私，只顾自己多拿养老金，不为子女着想，不给子女留遗产。“养儿防老”“遗产动机”等传统观念的影响以及由此导致的负面舆论压力，导致该业务在我国的开展难度大、覆盖范围窄。

（二）保险公司开展业务的成本较高

保险公司在业务开展前期，需要培训专业咨询人员为老年人提供咨询建议并进行业务推广，比如介绍该保险产品是否适合咨询者的家庭情况;办理业务的流程有哪些步骤;根据具体情况向咨询者分析参保有何利弊得失，可能产生哪些风险;估算咨询者一旦参保每月大概能得到多少养老金，等等，由此产生咨询成本。在业务开展过程中，需要对老年人的房产进行评估对老年人的预期寿命进行预测，由此产生评估成本。如果参与者的寿命超过预期余命，保险公司将超额给付养老金，导致成本进一步增加。整个保险期间，保险公司需不间断地向参与者支付养老金，直至参与者去世后，保险公司才可以处置抵押房屋，通过处置房产收回前期成本。

（三）保险公司自身能力不足

根据国家统计局数据，我国2000年以来平均预期寿命一直在增长，比如男性平均预期寿命2000年为69.63岁，2015年已增至79.34岁;女性平均预期寿命则从2000年的73.33岁增至2015年79.43岁。如果参保人退休后即投保，按目前我国男性退休年龄60岁以及平均预期寿命80岁计算，保险公司需要在长达20年的时间里持续按月支付养老金，参保人去世后保险公司才能通过处置房产收回成本。在这20年间，保险公司不仅面临巨大的长寿风险，还有市场利率波动风险，房价波动风险（包括房屋折旧、房价下跌风险），现金流风险（先按月支付养老金，20年后才能处置房产回收相关费用），保险公司必须具备足够强的风险控制能力才能较好地规避或减少上述风险。

参保人每月收到的养老金与抵押房屋的价值、市场利率水平以及参保人的寿命密切相关。房价波动、利率波动、老年人寿命难以预测等原因均会造成定价不准确或难以定价，这对保险公司的合理定价能力提出了很高的要求。目前多数保险公司从事该业务存在能力不足的问题。

（四）正规“以房养老”产品的宣传不够深入

正规的住房反向抵押养老保险从资格认证、产品审查到业务运作，监管力度都非常严格;办理业务的全流程，从评估、法律尽调、公证、签约直到最后的抵押登记，参保人及其继承人按要求都必须到场，以确保参保人权益不受损害;参保人始终持有房产证，可以确保在自己的房子安度晚年，并按月领取养老金直至去世。这些业务特征是打着“养老”幌子的非正规理财产品无法提供的。但由于官方“以房养老”保险的宣传不够深入、宣传力度不够强大，很多老年人没有能力分辨真假，很容易被卷入各种偷换概念的“以房养老”陷阱。例如前述北京中安民生“以房养老”骗局中，中安民生公司每天提供免费“养老餐”，每月组织免费旅游，安排所謂“金牌讲师”宣传产品优势，缺乏判断力的老人很容易就被这样大力度的虚假宣传洗脑，最终上当受骗，遭受巨额财产损失。

四、促进住房反向抵押养老保险发展的对策建议

（一）定位目标客户

住房反向抵押养老保险是一款小众养老金融产品，并不适用于所有老年人。该保险产品的目标客户是积蓄不多、退休金较低、没有子女或子女无赡养能力、对自有住房拥有产权的这部分老年人。由于“养儿防老”“遗产动机”等传统观念对老年人思想的影响不可能很快消除，保险公司可将上述目标客户中的失独家庭、无子女家庭、一线城市家庭作为重点服务对象。

（二）加大宣传力度

“以房养老”骗局涉案老人众多，从侧面说明“以房养老”金融产品是有真实市场需求的，但正规“以房养老”产品的宣传不到位、不深入，容易导致虚假“以房养老”产品的乘虚而入，产生劣币驱逐良币效应。

保险公司可在目标客户较多的住宅小区和社区定期组织推广活动、分发宣传手册;通过权威新闻媒体宣传官方“以房养老”保险、揭露“以房养老”骗术，让目标客户了解和熟悉什么才是真正的“以房养老”保险产品、该产品是否适用于自己的家庭情况、应该通过何种渠道参与等信息。当越来越多的老年人亲身感受到该业务既能提高自身老年生活质量，又能减轻子女养老负担后，就会形成示范效应和正向反馈，吸引越来越多的老年人参与其中。

在这一过程中，政府及监管部门应配合保险公司加大对正规“以房养老”保险的官方推广和宣传，帮助老年人提高鉴别能力，了解什么是真正适合他们的养老金融产品，认清真假“以房养老”产品的不同实质，防止弱势老人受骗上当。

（三）完善配套政策

住房反向抵押养老保险成本高、风险大，保险公司作为按照市场规律运作的金融机构，基于成本—收益动机提供保险服务，缺乏办理该业务的积极性和主动性。政府和监管机构应该通过补贴、税收减免、发放财政贴息贷款等优惠政策;细化和完善办理住房反向抵押养老保险过程中抵押、继承、交易税费、公证等方面的配套政策，帮助保险公司降低成本、减少政策风险和法律风险。

（四）加强保险公司专业团队建设

住房反向抵押养老保险作为创新型业务，保险公司需要加强自身能力的建设，大力引进和培养专业人才，在市场营销、精算、定价、风险控制等方面建设专业团队。目前可先将一线城市目标家庭作为重点服务对象，随着专业队伍的建设、风控及定价能力的提高、业务经验的积累，再将该业务推广覆盖到全国其他城市。

（五）通过再保险的方式分散风险

为保护保险公司的权益，保险公司可将参与者预期寿命作为保险标的进行投保，当参与者寿命超过预期寿命时，对于多支付的养老金可由其他保险公司分担一部分，剩余部分由初始保险公司兜底。保险公司还可为抵押房屋购买财产保险，参与者去世后，若房屋毁损较大，可由其他保险公司进行修复或赔偿，从而增加房屋处置收益，减少自身损失。

参考文献：

[1]史鲁芬.住房反向抵押试点[J].中国金融，2016（24）：73-74.

[2]柏晶.关于我国住房反向抵押养老保险的思考[J].现代经济信息，2017（8）：286-288.

[3]侯玲.制度保障下住房反向抵押贷款运作机制研究[J].经济论坛，2016（2）：53-57.

[4]吴雨俭.试点超五年“以房养老”规模有限[EB/OL]. http：//finance.caixin.com/2019-10-21/101473732.html，2019-10-21.

[5]张子竹，黄媛媛.“以房养老”落入陷阱 百余老人债台高筑[J].财新周刊，2019（13）：38.