摘要：由于房地产业属于资本密集型产业，融资需求大、项目投资高、资金回收期长等行业专属特点，决定了其高风险性与高收益性并存。因此，房地产业的财务风险管理极为重要，财务风险管理的第一步就是财务风险评价，如何准确评价企业的财务风险，这也是现阶段多数房地产企业所面对和亟待解决的问题。本文通过研究房地产业财务风险评价问题，意在为房地产业合理规避财务风险提供评价支持。

关键词：房地产业;财务风险评价

中图分类号：F275  文献识别码：A  文章编号：2096-3157（2020）20-0136-02

财务风险是企业运营过程中最常见的一种风险。如何有效识别房地产上市公司的财务风险，并采取相应的防范和控制措施，是房地产行业发展中的一个关键问题。这也是许多房地产企业所面临和迫切需要解决的问题。

房地产业在整个国民经济体系中属于主导和基础性的产业，在经济增长过程中起着尤为关键的作用。一方面，发展机遇多，政策支持有力;另一方面，我们必须面对日益激烈的市场竞争和不断上升的金融风险的挑战。同时，房地产企业属于资本密集型企业，大量的资本投入与支出必然会给企业带来财务风险，资金不足、偿债能力下降、待售房屋积压等问题的存在使财务风险日益突出。

从理论意义上看，房地产企业具有长期的财务风险，这是由其本身的行业特点即建设周期长、资金需求大、收付环节滞后等所决定的。与其他行业相比，它承担的风险种类更多，风险来源更广。国外研究人员在房地产财务风险方面取得了大量的研究成果，但我国学者对房地产企业财务风险的研究起步较晚，所取得的研究成果还不多。特别是在我国实行社会主义市场经济的背景下，房地产企业的发展状况受国家政策影响较大，与国外房地产企业相比，它们在发展过程中有很大的不同。因此，国外的研究成果不完全适用于中国，我们需要适合中国的研究。

一、我国前期相关研究回顾

杨淑娥（2003）构建了适合我国企业实际生产经营状况的Y-Score评价模型，对我国证券市场的发展状况进行了评价。陈晓、陈治鸿（2003）分别选取了国内部分上市公司进行实证研究，尝试运用逻辑回归模型对这些企业的财务风险状况进行评价，最后得出结论：负债权益比、应收账款周转率等指标对评估企业的财务风险具有重要作用。高培业、张道奎（2005）认为，财务指标具有反映企业财务状况的作用，通过分析，可以对企业的财务风险进行一定程度的评价和预测，尤其像资产负债率、速动比率等指标在企业财务风险预测和评价中不容小觑。

目前，我国在对房地产企业财务风险进行评价时，运用的比较普遍的方法有z值计分法、模糊综合评价法、層次分析法、数据包络分析法、灰色系统理论以及BP神经网络方法等。

夏普和林特纳（1974）提出了著名的“资本资产定价模型”，他们得出的结论是：通过计算可以将非系统风险分为系统风险和非系统风险两大类，非系统风险可以通过使用多样化的投资组合措施来消除，系统风险不能被消除的，只能采取相应的防范措施规避，企业财务风险与其获得的收益呈现正相关趋势。

向德伟（1995）在财会月刊上发表《企业财务风险控制初探》一文，他根据风险管理的过程，提出企业应采取风险决策、预防和处理三种方法来控制财务风险。黄锦亮等（2004）认为财务杠杆系数法和指标评价法可以用于控制财务风险，从而改善公司财务安全质量。房正武（2012）提出房地产公司可以进行多样化融资，在可行性研究分析的前提下进行项目投资，遇到重大风险可以采取风险回避的措施，通过建立现金流评价指标，从而降低资金回收的风险。加大应收账款在销售业务发生后的回款力度，以便结算资金尽快恢复。

二、房地产企业发展的理论分析

自1990年我国房地产业复兴以来，房地产业的发展趋势一直是向好的。在当今，房地产业已成为我国经济发展的支柱产业之一，在促进国民经济发展、城镇化进程和人民物质生活改善方面发挥了巨大作用。但近年来随着房地产调控政策的出台和土地流转制度的改革，房地产业的外部环境日益严峻，发展环境更加残酷。特别是2015年以来，我国房地产行业发展趋势逐渐放缓，甚至许多地区房地产业的整体衰退，这造成了我国经济发展和社会稳定的一系列问题。

1.发展优势分析

中国房地产市场还有很大的发展空间。从推动实体经济发展的角度看，中国发展进入新常态后，6.5%的预期增长目标成为支撑房价长期牛市的物质基础。从产业结构的角度看，房地产商品在生产与销售过程中涉及多个产业链，通过对相关产业的消费拉动我国GDP增长。中国房地产牛市主要因市场化、城市化和人口流动而起，也必然随着城市化和人口流动的结束而结束，由于中国的城市化水平的逐渐提高，城市房屋需求量增加将成为房地产业持续发展的源动力。

2.发展劣势分析

（1）经营规模不足

房地产企业属于资金密集型企业中十分典型的企业之一，具有规模经济性强、投入高、回报高等特点。在房地产发展的提速时期，房地产企业得到迅猛发展，但是大都规模比较小，平均注册资金不到2000万元，即使经历了几十个年头的发展，依然无法摆脱“小、散、差”等问题（曹洋，2017）16。房地产企业的规模普遍偏小，业界资源较为分散，企业的抗风险能力较差，这就决定了企业整体开发能力不足。

（2）负债率高、风险大

我国的房地产企业面临着资金紧缺的巨大问题，资金的备用情况相对匮乏，资产负债率偏高，经营风险大。我国房地产企业80%以上的发展资金来自银行贷款，有的甚至高达90%（李凤琴，2018）。高负债的存在模式必然会影响到企业的信用，增加房地产开发项目运营的财务成本，不利于企业长远发展。

三、房地产企业财务风险来源分析

1.房地产商品的内在特性

一是位置固定。

房地产企业商品区别于其他行业商品的一个特点是房地产企业商品处于固定位置，这会导致房地产商品的成本和价值不同。根据地理上的区域中心理论，

越靠近中心商业区的房地产商品，其成本及价值往往越高。同时，位于同一地点的楼房，其价格会因房屋朝向、结构、面积而不同。

二是高投资额。

众所周知，房地产企业商品的建成需要耗费大量的人力物力财力，因此需要有大量的资金来保证其自身经营的连续性。在实际生活中，我们经常会发现周围有许多“烂尾楼”，中国房地产企业获得资金的来源主要是通过银行贷款，同样的银行也会面临和承担极大的经济风险。此外，在中国，土地资源作为一种不可再生资源，十分稀缺，考虑到我国特殊的国情，人地矛盾十分突出。土地资源的稀缺制约了房地产业的发展，使房地产企业难以取得土地使用权，因此也就需要大量资金投入。

2.市场不完善

我国房地产业是20世纪90年代初的一个新兴产业，与其他发达国家相比，我国房地产企业的发展时间相对较短，发展水平不高。无论是开发流程还是管理规范等都不够成熟，导致房地产开发没有重点，盲目前进。随着国内外市场竞争的不断加剧，市场竞争程度不断复杂化，我国的房地产企业正处于一个竞争相当激烈的市场环境中。房地产市场信息不对称、房价调控政策和非标准操作程序在当前市场仍然存在，这些很可能导致房地产企业的财务风险。

3.环境因素

影响房地产业发展的外部环境因素主要包括政治、法律、经济、社会文化、地理环境和技术发展因素。特别是，当国家和地区经济形势发生变化时，房地产行业首当其冲。由于经济环境的好坏直接影响消费者对市场的判断，进而影响企业各种产品的销售。当经济环境良好时，进入房地产的资金数额大，企业的有效需求也大，促使企业进行新项目开发，从而带动整个房地产行业的发展。

4.企业因素

一是管理水平问题。房地产商品的开发过程十分漫长且复杂，这无疑是企业管理者面临的一个巨挑战。房地产管理层必须能够在众多事件和时间点中区分机遇和威胁，并具有较高的财务管理水平。因为，房地产行业的机遇总是稍纵即逝的，威胁与风险同时并存。管理者只有在高回报的同时看到风险，在风险中看到机遇，树立强烈的风险意识，才能促进房地产企业的可持续稳定发展。

二是籌资问题。为适应房地产开发过程的特点，有必要确保房地产企业拥有稳定的资金链。因此，企业自身的融资能力不容忽视。此外，银行贷款作为房地产企业资金的主要来源，借款渠道过于单一导致债务筹资成本过高。因此，扩展房地产企业资金来源渠道，合理调节资本结构，是房地产企业有效规避财务风险的重要途径之一。

三是财务风险控制问题。目前，大多数房地产企业对财务风险的防范策略认识不足，无法深入研究影响风险的各种因素。他们只是在某一些项目中使用财务风险防范策略，缺乏整体的风险规避能力。或者制定风险防范措施尚不完备，只是单纯模仿其他行业的措施，缺乏针对性，一旦企业遇到风险，没有相应的应急计划，就很难避免企业经济损失。

四、合适的财务风险评价方法

要想对财务风险进行针对性控制，就要先对财务风险做出评价，只有充分认识到存在的财务风险，才能采取相应的防范措施。随着学者们对财务风险研究的深入，财务风险评价方法越来越多。本文认为适合我国房地产业的财务风险评价方法，目前主要有定性和定量分析法，基于财务风险的复杂性和多样性，房地产业需要将两种方法结合起来对财务风险进行分析。

定性分析法主要是指房地产企业中的财务风险评价的专业人士根据专业知识及相关评估经验的积累，在对企业的内外部环境进行考察分析的基础上，对企业运营过程中可能存在的财务风险做出主观判断，运用各种数理统计方法预测财务风险产生的概率大小，以便企业有针对性采取相应的防范和控制措施。

运用定量分析法，房地产企业财务风险评价的专业人员在分析房地产企业生产经营过程中形成的会计信息的基础上，运用财务指标分析法对企业存在的财务风险进行评价，利用趋势分析法、结构分析法、比率分析法等计算分析各项财务指标的同时，与同行业中其他同类型企业进行对比和企业自身不同时间段上的纵向对比，从而形成对企业的财务状况、经营成果和现金流量情况全面而系统的判断，为评估企业财务风险提供必要信息。

五、建议

本文建议：房地产企业需要实施多元化筹资战略。除了依靠债务筹资，通过发行企业股票、债券等金融工具，引入外资或合作开发项目等可以有效优化企业资本结构，减少对债务资本的依赖程度并充分发挥负债的杠杆作用，将企业财务风险控制在合理范围内。

参考文献：

[1]曹洋.探究房地产企业发展现状及未来发展趋势[J].建筑工程技术与设计，2017，（26）：2080～2080.

[2]赵志君.我国房地产市场特征和影响房价的因素分析[J].新疆财经，2019，（01）：5～12.

作者简介：

冯丽斌，供职于杭州京瑞置业有限公司。