陈杰 何茜茜

摘要：一百多年前，中国民主革命的先驱孙中山先生指出：中国的现代化要从大众学会开会开始，那么学会开会就成为中国现代化开端的首要任务，开会是组织化形式的体现，组织化是治理各种公共问题的必然途径。现代住宅小区是多元化、分散化的产权主体，要想有效解决业主之间及业主与其他相关主体之间各种公共问题，组织化是必然趋势。

关键词：物业管理;业主大会

自2003年9月1日《物业管理条例》（以下简称条例）实施以来，全国各地的社区相继开始了筹备业主大会和选举业主委员会的工作。根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主统一;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。现实中大多数现代住宅小区规模大、业主数量多、决策成本高，稍有现代常识的人都知道，任何事物都是时间和空间的统一，当一个小区业主数量很多的情况下，业主的工作与生活方式又具有差异性，所以几乎不可能把大多数业主召集到同一个地点开大会，这就造成了业主大会的虚设化。虽然条例规定业主大会也可以采用书面征求意见的形式，但这也只能解决一些无须讨论的简单事项。

正是由于业主大会的虚设化，有人提出借鉴我国的政权组织形式引入代表制，現代社会分工讲究效率，而代表制就是一种高效的组织形式。具体来说，广大业主因为工作、家务的繁忙及专业知识的局限甚至兴趣的不同，并非都想参与小区的事务管理，但为了维护业主的利益，自然要选出有兴趣有能力的业主代表替广大业主发声，将数十名业主代表集中在一起讨论相关事宜也比将上万名业主集中在一起讨论容易许多，由此业主代表制便应运而生，实现了业主大会的实在性。

笔者曾参与办理过一起关于业主大会和业主代表大会的案件;原告是某小区十名业主，被告是某小区业主委员会，原告诉称：2018年该小区进行了业主委员会选举，但业主委员会在进行选举时没有依法对参选人员的专有建筑面积进行统计，参选人数不够，违反了法定的双过半原则;在选举过程中给每个选举人发放50元进行贿选，违反法律规定;不能提供会议记录，未依法对选票进行监票、唱票，违反法定程序;业主委员会未按法律规定进行备案。接收委托后，笔者通过社区了解到该小区召开的是业主代表大会，并非业主大会。小区是先选举业主代表，由相关工作人员入户调查，业主填写调查问卷，对投票数进行统计汇总并进行公示，再以公开报名的方式确定业主委员会候选人，召开业主代表大会，在大会上正式表决产生业主委员及相关事宜，形成会议纪要并就会议相关事项进行公示，一系列选举工作均按合法程序进行。

业主代表大会是一种能在最大程度上消解业主集体行动困境的途径，并以其独有的功能和作用成为社区各项制度的纽带，为社区事务的公开、透明以及各种矛盾纠纷的解决提供了制度保障，有利于城市住宅小区的组织化治理，是社区自治建设不可或缺的关键，也使得业主大会有了坚定的核心。

作者简介：

陈杰，何茜茜，江苏泰和（泰州）律师事务所。