王峥

摘 要：随着房地产市场逐步饱和，房地产公司必然面临转型，进军养老行业，是对轻资产运营模式下的有益尝试，有利于寻求未来可持续性的盈利模式。本文通过对养老产业企业案例分析，对房地产企业转型养老产业发展，探索可行性改善建议。

关键词：养老产业案例;养老产业发展;可行性建议

一、养老产业典型企业案例

（一）WK地产

2019年，WK地产实现销售金额6308.4亿元，销售面积4112.2万平方米，同比分别上升3.9%和1.8%。2019年WK地产致力于加强现金流管理，坚持现金为王，销售滚动回款率保持高位，截至12月底，WK持有货币资金1661.9亿元。

在传统业务保持稳健增长的同时，WK地产持续推进“城乡建设与生活服务商”战略，冰雪度假、养老、教育等拓展业务有序发展。从2009年第一个养老项目杭州随园嘉树立项算起，WK涉足养老业务已有9年。截至2019年，WK养老业务已在北京、上海、深圳等16个城市的超过80个养老项目落地，其他多项目正在筹划。WK目前共储备带床位项目50多个，可提供床位约15000张，另有无床位的日照/居家服务中心110多个。

此外，WK积极参与养老院“公建民营”改革。深圳福田区福利中心（城市全托中心）采取了公办民营的PPP模式，政府拿出土地、房产入股，WK以资金和管理入股。WK2017年1月接手经营，对福利中心进行全面改造升级，预计总投入2400万元，装修后增加了100张床位，达到420张，其中150张床位属于政策性床位，由政府根据政策安排给三无优抚低保对象，2000元至3500元/月吃住全包。其余床位由WK进行市场化经营。

WK地产还与北京国企北控集团合作，开发北控光熙医养中心。其中，北控集团提供场地，WK养老输出自己的服务和管控标准。北控光熙医养中心总建筑面积17594.83平方米，分为南北两楼，包括一个老年公寓、一个二级康复医院。

WK表示，未来2～3年，养老业务将发展成独立业务板块。

（二）保利地产（和熹会、和悦会）

近年来，保利地产财务状况稳健，短期偿债压力较小。在此情况下，保利将养老地产的盈利模式定位为“微利”，其盈利路径是：从短期来看，处于投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造;从中期来看，用3～5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡;从长期来看，用8～10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市，这也是时下热门的实现“轻资产”的途径之一。保利养老业务的盈利部分则来自于：居家养老提供适老化设计和上门养老增值服务收取的费用;社区养老通过提供健康生活馆商品和服务收取有偿服务费，以及机构养老收取的月租金与专业服务费。未来，保利预计在固定资产与运营资金方面投入50～60亿元。

在机构养老方面，2012年推出的“保利和熹会”是中国首批成功运营的养老机构品牌，定位市场中高端，推行“医养结合”和“四星级养老服务标准”，为老年人提供自理、介护、介助一体化居住设施和服务。和熹会目前已在北京、上海、广州、成都等城市落地多家机构，客群具有“高龄、高知、高职、高需”的特点，并且对健康医療服务需求较高。

目前保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等城市已有六个大型养老地产项目，其中北京西山林语和熹会专业养老机构入住率达70%，已基本实现收支平衡。按照规划，未来5年将是保利养老产业的高速发展期。机构养老方面，保利计划5年时间在50个城市筹建80～100家和熹会。

在社区和居家养老方面，保利形成了社区嵌入型小微机构品牌“保利和悦会”，依托物业公司的社区平台优势，开展“以健康管理为核心”的社区居家养老服务。2017年11月保利发布了“保利和悦会”这一品牌。和悦会客群定位为50～75岁的社区活力老人，提供居家养老、社区养老、特色医养及养老延伸等服务，推行包括喘息服务、日托照料、营养餐、居家服务、健康管理、康复理疗、养老巡视、长者学院、娱乐活动、心理慰藉、和悦商城等十一个服务项目的“和悦服务圈”产品体系。

2018年7月，“保利和悦会”首店保利和悦会（北京春天里）项目正式开业。该项目设有14张短期照料床位，单日可为15～30位长者提供日托服务，可满足周边2～3公里内社区长者的居家服务需求。截至2018年8月，保利和悦会已在北京、上海、长沙、青岛、广州、成都、重庆、武汉、南昌等城市布局落地，下阶段将加快连锁化发展进程。保利地产计划，未来3年时间将在30个核心城市筹建300家社区养老机构，包括30家旗舰店和270家体验店。

二、可行性改善建议

（一）“互联网+”养老送餐

近年来，全国多地的社区养老服务机构开设了老年餐厅、老年饭桌，以满足老年人的就餐需求。2018年，以“饿了么”为代表的互联网+餐饮平台也开始涉足养老餐饮服务，并在广州等地的APP上开设老人餐厅专区。未来可在成熟社区中配套老年餐厅，提供配送老年餐等服务，并辐射周边地区。

（二）嵌入式社区养老

通过对小区内现有设施进行改造升级，增加养老设施，为小区客户提供养老服务。未来可通过对活动中心、配套公建等改造升级，增补养老设施，并提供日间照料服务和托付照料等多种服务方式，收取相关费用。在满足了老人护理需求的同时，保证了老人不用离开自己熟悉的环境。

三、总结

随着房地产市场逐步饱和，房地产公司必然面临转型，进军养老产业，是对轻资产运营模式下的有益尝试，有利于寻求未来可持续性的盈利模式。项目自身的装修标准、运营模式、人员培训体系和金融产品配售等，在固化后将形成可复制、可推广的经验，并迅速抢占市场。对于一二线城市中已经成熟的社区，也可进行此模式的推广。未来可以老龄化严重的省份为中心，深耕北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆等核心城市，并重点布局 “三高”城市（老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高），养老产业市场必将带来新的发展机会。