蒋佳晖 广州市市政集团有限公司

一、引言

国家在2016年5月全面实施“营改增”时，就表面税率看，营业税在5%，一般纳税人的增值税税率在6%，9%，13%，并设置过渡期优惠政策，即在可有抵扣进项税的情况下，避免了重复征税，对大部分企业而言，“营改增”之后所带来的税负，应该远低于营业税，而且还有相当一大部分是小规模企业，增值税征收率只有3%，降税幅度可谓不少。对于房地产行业存有的土地增值税而言，“营改增”后是否可以降低税负，是本文将要探讨的主要内容。

二、“营改增”后的主要相关政策

2016年5月正式实施“营改增”后，大部分情况采用“一般计税，”针对房地产企业推出一个过渡期的政策，对于施工许可证日期是2016年5月1日前或者施工合同注明开工日期在2016年5月1日之前的老项目，可选择“简易计税”，实行5%的征收率，不得抵扣进项税额，相当于平移了营业税时期的政策，税负基本一样，企业可根据自身已开发的老项目的具体情况来选择计税方式。

应税收入方面，无论采用“一般计税”还是“简易计税”，均以不含增值税应纳税额的收入作为土地增值税的应税收入。

三、房产企业对计税方式的选择

不同的计税方式，最终税负是不一样的，老项目究竟是该选择“一般计税”还是“简易计税”以降低税负，不能一概而论，要根据老项目的开发程度、成本归集，项目未来销售价格的制定等一系列因素。

（一）项目的开发在实施“营改增”前刚开始启动，只取得施工许可证，或者……