康脉华

摘    要：社会的进步发展促进了房地产行业的发展，房地产行业竞争加剧，在房地产品牌建设中通过制定完善的营销策略能够更好的促进整个行业的发展，其中，以产品策略、定价策略、渠道策略、促销策略为代表的4P营销宣传营销策略是影响房地产竞争发展的重要关键。文章着重从这四个方面着重分析如何更好的促进房地产营销发展。

关键词：房地产;房产营销;4P策略;优化发展

1  引言

4P理论最早是1960年美国密歇根州立大学教授提出的一种思想理论，即强调在产品的市场营销中注重产品、价格、销售渠道、促销四个层面的内容，这四个层面内容组合优劣直接影响企业在市场的竞争地位。在企业参与市场竞争的过程中如果企业按照正确的价格、恰当的促销方式、在适合的地点销售质量合格的产品，那么企业产品的市场营销就是科学合理的。文章立足于当前激烈的房地产营销发展情况，就如何更好的将4P营销理论应用到房地产营销管理中进行策略分析。

2  房地产房地产营销中4P中的产品策略

房地产品牌的基本内涵是对实力、信誉、售后服务的一种综合体现，但是所有营销在本质上都是围绕产品进行的，产品是品牌的一种物化表现，产品也是品牌资产的一种核心体现，产品的品牌影响消费者对产品的看法以及产品生产企业的市场营销。

从产品特点上来看，房地产产品是指土地上的永久性建筑物，具有不可移动性和较低复制性的特点。房地产产品之间的差异性体现在很多方面，不仅体现在增广层上，而且还体现在产品的基础层和期望层上。和一般性的批量化产品生产相比房地产楼盘具备较强的区域性、产品差异性，房地产房产的竞争不仅体现在增广层上，而且还会影响楼盘的选择、规划、设计、物业管理方面，任何一个环节一旦出现问题都会影响到整个房地产业的发展。

随着人们生活水平的提升，人们对房屋的要求也会提升，在购买房屋的时候消费者会仔细对商品房的位置、设计、价格、质量、绿化、物业管理等方面因素进行综合对比，在综合对比之后做出决策。受我国房地产市场管理不规范的影响，房屋质量问题比较频繁，为此，就需要房地产企业在打造房屋品牌的时候要踏踏实实的从产品基础层角度入手，着重关注产品品质的提升。

第一，对名称的设计。为房地产商品取一个好听的名字不仅会给人留下第一印象，而且还会引发人们对房屋购买的幻想，因此，为了能够更好的促进房屋销售可以为房屋取一个响亮的名字。第二，对房屋物业管理的关注。想要打造品牌房屋还需要采取措施提升物业的质量。针对当前房地产商品供给超过需求的市场局面，消费者在购买房屋的时候更加关注房屋的外在布置、房屋的内在布局、房屋的装饰装修等内容。为了能够更好的提升房屋的品牌价值，房屋开发商会将一些现代化的材料、科学技术等引入到房屋设计中。第三，房屋设计文化的关注。房地产开发商在开发设计房屋的过程中还十分对房屋文化价值的挖掘，即为房屋配备配套的图书馆、邻里中心、设施齐全的幼儿园等。这些文化因素的加入会在很大程度上提升整个房屋的市场价值，由此吸引更多的人来购买房屋。第四，为房屋使用打造良好的自然环境。在房屋建设的过程中开发商不能够一味的关注小区环境的建设而忽视房屋建设周围的自然环境，在房屋建设的过程中要强化对周围河流、绿地资源的充分利用。

3  房地产房地产营销中4P中的价格策略

价格是房屋营销组合中的一个重要因素，价格奖励也是品牌塑造的重要关键。在制定房屋价格的时候要着重考虑顾客需求、成本函数和竞争者价值等内容。其中，产品成本直接影响产品最终价格确定的最低底数，竞争者的价值和代用商品的价格则是为企业制定价格提供了重要的数据参考支持。房地产企业在制定房屋楼盘价格的时候要着重考虑以上是哪个因素，即应用科学的方式计算出项目实施总成本，调查研究竞争对手的价格，了解房屋销售的预期价格，最终确定整个楼盘的价格。

第一，定价方式。在整个产品的市场营销定价的方式包含以成本为基本导向的市场定价、以竞争为导向的产品定价。在制定房地产价格的时候需要相关人员充分考虑房产成本、楼盘基本情况、顾客所能够接受的产品价格、同类楼盘的市场竞争因素、房屋装修设计、房屋建设的配套设施等。第二，定价策略。房地产定价的策略分为以下三种：①采取试探性的定价策略。房产销售人员在销售房产的过程中根据突发情况来采取一种适合的调价方式。②折扣优惠。在房产销售的过程中房产公司为了能够更好的促进资金回笼，在顾客购买房屋的时候往往会为其提供一定的价格优惠。③分期付款。分期付款一般是指房屋购买者在签订合同的时候就交付三分之一比例的房款，在房屋施工进度达到总体进度三分之一的时候再付三分之一的款。

4  房地产房地产营销中4P中的渠道策略

产品出售、分销的操作过程会对品牌资产、最终的销售成功来产生深刻的影响，产品的营销渠道可以分为直接渠道和间接渠道两个类型，其中，直接渠道是指通过个人联系，采取信件、电子手段、交流方式将产品从公司出售给潜在的客户。间接的渠道是在第三方中间人的作用下来进行产品的出售。房地产企业一般选择直接渠道的方式来销售楼盘，消费者购买房屋对其来讲是一个广泛决策的过程，在房屋购买之前消费者会通过多个渠道来了解房屋的信息。

除了直销之外，房地产企业在发展的过程中还会采取委托代理推销和网络营销的发展方式。委托代理推销一般是指房地产开发商委托房地产代理推销来进行房产资源推销的一种形式。在房产推销的过程中委托代理商可以是企业下设的代理商，也可以是一种个人代理商。房产间接营销的另外一个体现是网络营销，即在房地产销售管理的过程中借助网络平台来进行销售，在网络平台的作用下能够打破时间、空间和地域对房地产营销的限制，并通过图文并茂的方式来向人们展示所需要销售的房产。

5  房地产房地产营销中4P中的促销策略

房地产促销的目的是刺激和增加消费者来购买房地产，现阶段，房地产领域的促销包含以下几种：第一，人员促销。人员促销是一种常见的促销方式，一般是指房地产促销人员在全面掌握客户信息的基础上针对目标客户实施面对面促销的一种方式。人员促销的操作优势能够明确目标客户，在审慎分析的基础上为其提供精准的促销。想要提升人员促销的应用作用需要促销人员通过学习来提升自己的专业能力。第二，广告促销。广告促销包含印刷广告、视听广播等，这种广告营销对地段、环境有着较高的要求。第三，公共关系促销。房地产公共关系促销是房地产开发商通过传统意义上的传播来在受众中打造良好的品牌形象，常见的公共关系营销包含媒介公众、金融公众等，在房产营销的过程中会达到公关的目的。

6  结束语

综上所述，社会的进步发展加剧了房地产行业之间的竞争，房地产企业为了能够在激烈的环境中占据一席之地，需要借助各种创新手段来进行产品营销，为房产销售吸引更多的客户，旨在能够更好的促进房地产业发展。

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