叶梦婷

摘    要：随着城市的不断发展，经济状况的不断提升，房地产行业已经从商品思维进入产品思维阶段。越来越多的装配化、精装化、标准化的批量精装修项目推向市场。区别于传统的毛坯产品，精装交付住宅从前期产品定位、设计研发，到建筑施工、交付验收、售后服务与维保都需要有针对性的管理措施及方案。精装修项目想要做到顺利交付，就必须提前介入，加强过程管控。本文主要对批量精装修设计和施工二大重点阶段的管理要点进行研究探讨。

关键词：标准库;界面划分;施工管理

1  前言

近几年随着行业发展，房地产呈现装配化、标准化的发展趋势。批量精装修交付项目开始走进人们的视野，对于开发商来说它能带来一定的溢价空间，对于客户来说省时省力，效果有把控。企业如果想要做好精装修，我们要用工业化的思维方式来思考批量精装修，用做产品的思路来看待批量精装修。

2  批量精装设计阶段管控要点

市面上标杆房企对于批量精装项目的组织和执行都会成立专门的部门或者企业，比如万科集团成立“万创公司”、绿地和龙湖都成立专门的精装修管理部。通常他们在建筑方案阶段就要开始介入精装修设计，之后贯穿扩初设计、施工图设计、专业分包以及部品二次深化设计。设计阶段应把控以下几个要点：

2.1  提前介入一体化设计，建立标准库

批量精装设计是可控设计，决不是创意设计，标杆企业已经形成了标准化户型或者标准化功能模块，比如卫生间按套件数量、是否有浴缸、是否干湿分离等来确定功能模块的最小尺寸和布局。标准库的建立，会节省深化設计的时间、提高效率。

当扩初设计完成规划方案审批通过后，精装修设计启动全面工作;当施工图完成的时候，施工图中应该包含精装设计内容。精装专业应关注两个关键点，就是确定墙体和水电管道定位尺寸。墙体定位涉及到土建总包和二次精装总包的施工范围，精装提前介入可减少墙体拆改的造成的浪费。土建施工图和装修施工图应进行叠图，针对户内强弱电箱、可视对讲、开关插座面板、地暖、地漏、空调、烟道、给排水管等涉及到水电管道的定位需确定落位。

2.2  精装体系分级

精装修住宅的分级标准，主要通过产品定位、户型大小、产品类别来确定，将不同装修部品组合与不同的产品品类及目标客户进行匹配，形成不同梯度的装修标准。在分级体系建立时通过成本规划，将有限的资金进行合理分配，使其产生收益最大化，以实现客户的满意度最大化。目前常见的精装分级标准如表1。

2.3  材料选型

精装深化设计过程中的核心理念是考虑工厂施工、现场安装。设计选材和定样的时除保证效果外，需考虑材料性能尽量减少运输和施工损耗、减少材料色差，考虑材料货源的充足性，避免维保期配货不足。例如大理石或者仿石材瓷砖，避免选择纹路特殊的款式。

3  批量精装施工阶段管控要点

施工阶段的管控直接影响到项目验收及交房，市场上由于精装修施工质量问题而延迟或者拒绝收房的情况占到30%左右。想要提高精装修施工质量，主要从下几点进行管控。

3.1  重视交付样板房制作

有条件情况下同时为客户提供展示样板和交付样板。为避免客户“所见即所得”的认识误区，如只能提供展示样板房，需将非交楼标准的装修予以明示，增加工法和材料展示区。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且还要通过样板房的施工，发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，并及时进行修正。

3.2  做好标段划分，严格控制施工招标

施工招标过程中严格控制入围单位，必须有类似批量精装项目施工经验及施工管控措施，且有较好品牌形象的装修公司。协调好主体施工单位和装修施工单位的进场计划，合理安排工序。明确主体施工单位与装修施工单位的工作范围和责任分工。要做好主体施工单位、甲方专项分包单位与装修施工单位的各自成品保护工作。

3.3  确定土建总包和装修总包的施工界面

（1）冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管对接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。（2）强电及弱电：套内配电箱、多媒体箱等安装就位，暗埋的线管敷设完成。逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要穿线，开关插座不要装。（3）顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。（4）墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方，不应有裂缝。（5）地面：不要找平，保持结构混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平，阳台上如果贴砖，也不要找平。（6）防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，由土建单位做完填充层及上层防水。（7）保温层：先施工完毕。（8）外窗：施工完毕。建议做水密性试验。外窗的成品保护。

3.4  施工质量过程管理

在施工过程中强制性的设置停止点检查，当停止点检查与隐蔽工程检查有重复项目时，可以合并为一次检查。前一次停止点检查未通过，工程施工不得进入下一阶段。停止点检查应由项目工程部发起，设计部、运营管理部等相关部门参与审核，常规的停止检查点包括：（1）隐蔽工程验收：指墙体及地面防水工程;墙体砌筑及拆除、水电管线布置及吊顶基层完成，封板之前进行停止检查。（2）材料确认：对施工单位送样进行审核，保证与设计封样一致。（3）排版深化确认：对瓷砖、石材、木饰面、橱柜封深化图纸进行审核确认，需拼花或特殊工艺的材料在施工前进行样板段排版施工检查。（4）硬装完工验收：硬装工程完工且保洁完成，具备软装进场条件时检查。

3.5  分户验收（一房三验）

对于精装修交付项目，为确保正式交付前将工程中未发现的问题尽可能及时查找出来，并督促施工单位整改到位，主要是通过分户验收、一房三验来实现。

一房三验的三个阶段包括：装修单位自验、甲方相关部门联合验收、主管部门验收。

装修单位自验阶段：由监理组织施工单位、监理进行自验收，主要是检查施工质量是否符合国家标准及甲方要求，设计变更是否全部落实，设计效果是否实现。

甲方联合验收阶段：由工程部组织设计部、物业管理部、营销部、客服部等相关部门进行联合验收，从业主视角对质量、功能、价值感，维保、使用角度来进行质量验收。

主管部门验收：质检主管机构对建设单位分户验收工作进行抽查，检查是否按分户验收方案及要求进行了检查，是否按规定填写了分户验收记录表，检查出的问题是否整改完毕。

户内验收检查主要内容为：室内空间尺寸偏差;楼地面、墙面和顶棚质量;防水工程质量;栏杆、门窗安装质量;采暖系统安装质量;给排水系统安装质量;室内电气工程安装质量。

分户验收过程中应认真填写《住宅工程质量分户验收记录表（户内》，并作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。