刘文俭

德国住房合作社是介于企业和社会组织之间的“非营利性社会企业”，是民间住房的保障模式。德国目前有2000多个住房合作社，住宅拥有总量约220万套。这意味着德国所有出租房屋中约10%是由住房合作社提供的，在有些城市甚至达到20%。德国主要有四大类不同的住房提供方式，即非营利的住房合作社、政府提供的保障性住房、商业化的住房公司和私营住房投资者。其中政府保障房约占15%，合作社租房占10%，市场化租购房占45%，私人住房占30%。住房合作社已有百年历史，伴随19世纪工业化进程而诞生。由于新兴产业工人到了城市，很难支付得起高昂的住房费用，于是就产生了住房合作社这种由平民合力解决问题的机制和模式。目前，该模式主要解决大学毕业后在城市创新创业的年轻人住房问题。

德国住房合作社的运营模式：一是资金来源。住房合作社社员作为股东出资20%—30%，并拥有长期的居住权；政府提供土地等優惠政策降低住房成本；银行保险等金融机构以低息贷款方式提供剩余资金，住房合作社通过租金逐步偿还金融机构贷款。二是住房合作社的职责。通过不同方式从政府或集体获取建房土地，组织设计机构按照社员意愿和诉求进行人性化设计，面向市场招标建筑企业进行房屋建设，对住房合作社拥有的住房进行管理、运营、维护并对社员提供物业服务等。三是房屋租赁及租金来源。住房合作社租金收入，大体上社员占70%、非社员占30%。……