符凯玲

伴随我国的房地产市场快速发展而来的是房地产过热现象，炒房行为助长了房地产市场泡沫的产生，过高的房价进一步扩大了贫富差距。在我国开始征收个人房地产税至今，一直备受社会各界关注。2011年国家出台了完善房地产税的相关法规，并在上海、重庆为试点开展最新个人房地产税的实行，该房地产税将非经营住房纳入个人住房房产税的征收范围，为缓解房地产市场过热具有重大意义。但随着十九大“房子是用来住的，不是用来炒的”概念的提出，以及对个人房地产税征收试点的启动，为的就是解决房地产过热现象等一系列问题。这些举措涉及百姓民生，引发了大众诸多讨论，本文就我国个人房地产税发展现状中凸显出的问题进行分析，并提出相关的对策建议。

一、我国房地产税的功能定位

1.减少贫富差距。税收制度有着调节贫富差距的功能，其中主要是公民个人收入的再分配能够有效减少社会的贫富差距。个人所得税的征收会因为每个人的差异而有不同，对收入高的人群课以重税，对收入低的民众给予优惠措施，能大大减少低收入家庭的税收压力。但因为社会环境原因，使得个人所得税这种公民个人收入的再分配无法发挥全部的作用。个人房地产税作为一种财产税对缩小贫富差距也有一定的作用，所以在调整社会贫富差距的道路上，不应当忽视个人房地产税的作用，应该全面挖掘不同税种的不同作用，多管齐下，发挥不同税种的优势，全方位的减少贫富差距，真正实现社会公平。

2.减少住房投机。自国家将公有分配住房调整为商品房后，全国的商品房成交量直线上升，成交面积不断上涨。各地政府为了筹集资金，出售土地开发商品房，甚至有的为了政绩，抬高土地价格，使得商品房价格一涨再涨，这不仅让政府过于依赖商品房开发，而且导致房价上涨过快。不仅如此，社会投资行为开始發酵，很多炒房个人抱团炒房，甚至形成炒房团体，他们把用来住的房子拿来炒，导致房价开始不合理飙升。基于我国房屋需求的刚性，以及炒房团体的运作，再加上房屋数量库存不足，导致房屋供不应求，很多热点城市新建商品房一上线就销售一空，且价格直线上涨。个人房地产税可加大商品房投机者的持有成品，减少投机收益，这样就能减少炒房者的投机行为，还可能释放多余房产，增加市场内部的房屋供给，缓解住房短缺的情况，最终达到市场供求平衡，推动房价从高位回归到正常水平，真正对房屋有居住需求的老百姓也能够买上房，买得起房。

3.增加财政收入。税收是我国政府的主要财政收入。地方政府为了集资，主要是靠卖出土地和各种收费项目，前者无法长期获得稳定的财政收入，后者收缴难度较大，这两种获得收入的方式都不是最佳方式。而房地产税的征收对象是不动产，税源稳定，且随着房地产市场交易额的数额不断增大，税收收入也在不断变多，税收的收缴也十分便于管理。房地产税作为我国税收的一个重要组成部分，未来也可以成为地方政府稳定的财政收入来源。

二、我国个人房地产税征收出现的问题

1.征税范围狭窄。我国目前房地产税征收范围为城市、工矿区、建制镇中的经营性房产，并不包括广阔的农村房产。随着城市乡村的不断发展，城市与乡村之间的界限不如之前明显，越来越多的农村住房以及城乡结合部的住房被用于非农目的，比如圈地造房、建工厂。如果这些非农房屋依旧被排除在房地产税的征收范围之外，那么会大量减少地方财政收入，不利于政府资金的筹措，同时也不利于农业用地的保护。同时个人房地产税未在全国范围内施行，这也是亟待解决的问题，不利于促进社会公平，也不利于引导消费方向。我国的房价上涨已经严重影响社会秩序的稳定，对个人住宅型房产收税，能够起到一定消费引导作用，还可以打击炒房者的投机行为，为稳定房地产市场起到重要作用。

2.土地出让金与房产税构成重复征税。在民众购买房屋时，需要向国家交一笔土地出让金才能获得该房屋所在土地的使用权，但是如今所进行的房产税改革，需要购房的民众在缴纳土地出让金的同时，再交纳一笔房产税，两个税种重复征缴引发了众多讨论，很多人认为这符合法理要求，引发了诸多不满。税收政策的实行需要民众的支持，双重课税无疑增加了群众对政府立法执法的不满情绪，从而影响房产税改革的进程，民众对该房产税改革的理解会通过舆论的传播而不断放大，加大改革难度。

3.土地权属容易让房地产税遭到质疑。我国的土地所有权归国家所有，而在土地之上建造的房屋以及建筑物归公民所有，公民缴纳土地出让金即可获得土地上房屋以及建筑物的使用权，土地所有权和土地使用权处在一个“分离”的状态。而我国房产税改革所征收的个人房产税是对房屋产权所有人征收的一种税，属于财产税，但是我国的相关法律并没有进行明确的规定。因此，对已经取得土地使用权的公民再征收财产税，这样容易引发公众的误解，遭到群众的质疑，影响房产税改革的进程。在上海、重庆两地的房产税试点的情况来看，严格来说其法理依据也存在一定的漏洞。对民众征收房产税的依据为国务院会议决定同意的《房产税暂行条例》，但国务院并没有相关立法的权限，该试点的执行没有经过全国人大的立法程序，这不符合一般的法律程序，所以该房产税的执行是不具备说服力的。而且目前《房产税暂行条例》和《立法法》、《税收征收管理法》这些法律存在矛盾，从法律角度来看，这一暂行办法作为试点的法律依据有待商榷。

4.税收征集面临诸多难题。法律的制定需要各方的配合才能达到效果，税的征收是连接国家与征税对象的中心环节。房产税的征收牵扯多方，其征收的过程更存在各种各样的问题。最主要的在于政府部门缺乏统一的信息管理，紧靠税务系统进行全面税务征收，确实难以全面进行税收控制。还有一个问题就在于房屋登记系统不完善，很多房源没有在系统中录入，出现了税源流失的现象。比如很多民众会隐瞒自己真实拥有的房屋，这增大了税务部门的工作人员的工作难度，也对相关税务工作人员提出了更高的专业要求。在系统不完善这一大环境下，需要大量的税务工作人员参与到房产税的征收过程中来，这必将是一个繁重的工作，无论是专业知识还是工作能力，都需要税务人员不断提升。

三、完善措施建议

1.完善相关法律法规。房产税的实行需要有相关的法律依据，政府开展房地产税收工作也需要有相关的法律依据，如今房产税法律体系建设并不完善，甚至引发了民众的质疑，这就需要政府抓紧时间研究对策，对房产税法律进行积极地谋划，争取早日以科学的方式进行房产税立法，这样才能让税收工作人员在进行房产税收工作时最大的合法性。在立法的过程中要注意针对民众产生疑问的方面重点解决，必须处理好大众对该法律的疑问，尽量满足社会各界的利益，并做好房产税法律的解释工作，让民众安心也为其购房活动提供确切的参考依据。

2.科学制定课税要素。房产税作为我国税制改革的一部分，应该科学决策其要素。第一，要坚持我国财税体制改革的要旨，注重税制结构的优化。第二，房产税的设置需要做到“寬税基、低税率”，应该扩大征税范围，将城市、农村的个人房地产产权纳入征税范畴。第三，在确定征税税率时，要根据不同情况制定征收税率，保证低收入水平居民有房住，多套房、人均面积大的房屋所有者高税率，并根据房屋套数、房地产价格、人均面积等多种指标综合考察，并根据实际情况推出相应的减税措施。

3.完善房地产税征收体系。完善的房地产税收体系有利于政府税收管控，要实现房地产税收高效率需要做到以下几点。第一，建立完善的财产申报制度。我国财产申报制度并不完善，这就影响个人房地产持有数量的统计，个人房产权登记存在问题，就无法为房产税的征收提供准确且全面的信息，所以要健全财产申报制度，建立全面完善的房屋产权信息库。第二，完善房屋信息平台。建立完善的房屋信息平台，能大大提高税务工作者的办事效率，降低税收成本，并扫除信息障碍。税务机构的工作人员可以根据该信息平台的信息及时调整工作计划，更加高效的完成税收任务。第三，建立科学的房屋评估体系。房地产价值的计算需要房屋面积和房屋价格，面积是一定的，但价格就随着市场的发展上下波动，这就需要专业人员进行统一标准的评估。建立科学的房屋评估体系，确定房屋价格公平、公正，这样才能作为计税依据进行房产税的征收。第四，建立专业的税收队伍。人是该房产税改革中最活跃的因素，只有打造一支专业过硬、能力强的高素质队伍才能更好的推进房产税改革进程。政府相关部门要加大对工作人员的培训，重点关注其工作能力和知识水平。

四、结束语

经济的发展难免带来各种社会问题，房地产行业的问题在于高涨不停的房价和层出不穷的炒房行为，这些行为给我国社会带了巨大的威胁，房地产税虽由来已久，但它还未充分发挥作用。试点的开展让房地产税又被推上了风口浪尖，未来的房地产税改革之路需充分考虑中国国情，才能真正起到抑制房价上涨，调节社会贫富差距的作用。

（作者单位：海南省退役军人服务中心）