潘亚华

伴随我国科技水平的日益提升，房地产行业在发展过程中，所面临的问题也越来越多，所以房地产公司务必要进行积极改革，切实提升自身的开发水平以及科技能力等，做好资金链风险管理工作，改进以往资金耗费较大、回款效率较低等项目。在选择材料时，也应运用集约型管理方式，以此来开发出更好的产品，去满足广大消费者对此的需求，从而推动房地产事业的长远稳定发展。

一、房地产资金链风险管理问题所在

在开发房地产项目时，需具备充足的资金支持。以实际情况来说，许多房地产公司本身并不具备充足的资金储备，也不具备大量的资金进行项目开发，在此情况下则应以资金筹措的方式来获得资金，以进行项目建设。然而当前资金筹措工作的开展却较为困难，这一现象也很容易导致房地产公司资金链发生断裂。而导致其产生的主要原因，体现在以下内容中。其一，资金筹措渠道较为单一。对于不少难以获得充足资金储备的房地产开发商来说，其筹措资金的多数渠道都为银行贷款，且该种贷款方式的数额非常大，利息也非常高，不但会降低项目为房地产公司所带来的利润，也会加大风险的产生;同时银行在较短的时间之内很难快速分拨款项，对于房地产公司来说，若在此情况下只能被动地等待银行给自身拨款，那么只会延长项目的开发周期。其二，一些房地产公司由于长期在银行贷款，致使公司资产负债率极高，若在较短的時间内难以进行资金回笼，则会严重影响到房地产公司的资金运转，与此同时也会严重影响到房地产公司的信誉，甚至致使房地产公司在激烈的市场环境中，濒临淘汰的处境。

房地产公司资金利用率若较低，也会对自身资金链的管理带来较大风险，对此主要体现在以下两个方面。其一，房地产公司资金链需具备充足的资金支撑，资金运用的范围也是较为广泛，如材料支出、以及地皮购置等方面，所以需对各项资金予以科学管理，以在最大程度上提高其运用价值。在购置地皮的过程中，是以竞价拍卖的方式进行，在拍卖时，会有多个竞争对手一同去竞争地皮，而地皮的价格也会因此而不断提高，甚至超出地皮的真正价值。在此情况下，若存在恶性竞争的情况，那么就会将大把的资金全部用到地皮购置上，造成余下的资金难以支持后续工程的开展，包括支持后续的需要用在材料和建材管理方面的资金。出现材料质量差等诸多问题，而为确保建筑的质量就务必需要进行重新购置，进而就会增大房地产公司的成本。其二，销售房地产项目是一项长期工作，而在这一阶段中，则难以避免会产生许多突发情况，致使房地产项目的价格出现大幅度波动。如在进行销售时，若政府调控了房地产项目的市场价格，则会致使房地产公司利润压缩，进而就会影响到房地产公司的经济收益，导致房地产公司很难偿还银行的贷款。

二、房地产资金链风险管理措施

1.强化融资风险管理。针对我国房地产公司过分依赖银行贷款这一现状，则需转变以往的资金筹措方式，以丰富性的资金筹措渠道，保障自身的资金储备。对此，则要求房地产公司除却采用银行贷款措施外，也能够以公司合作、开发信托融资等诸多形式，实施资金筹措，如此则利于分散单一银行贷款方式，给房地产公司所带来的诸多风险。再者，还应科学运用“财务杠杆”这一原理，对于我国房地产公司来说，其偿债指标往往较高，所以房地产公司需有效下降资产负债率，保障自身具有较好的偿债能力，并科学运用财务杠杆这一原理，探寻最为适宜合作的房地产公司的投资机构以及投资者等。对于上市公司来说，能够运用基金、股票以及债券等转变负债，使其能够转变为股本，亦或是实收资本。并且，还应对公司的资金结构进行调整，提高自有资金，降低外部融资，如此才能够使得房地产公司的资金结构处在最好的状态之中，降低风险问题的产生概率，确保房地产公司的顺利运作，推动其获得持续健康发展。

除上述内容外，也需制定完善的资金筹划方案，为避免资金浪费情况的出现，房地产公司务必要制定完善的资金筹划方案，一方面应积极进行市场调研，依据我国的主要政策，并根据我国消费者的主要购房目的等，来开发富有价值的项目。另一方面还应积极开展资金预算工作，针对项目预算贷款的时间以及金额等，来选择贷款的类型，如短期或是长期，加以科学借贷，防止资金闲置情况的出现，下降财务资金成本，以此方式来提升房地产公司的资金运用率。

2.重视资金运用风险管理。对于房地产公司来说，还应重视资金运用风险管理。以其管理内容来分析，主要体现如下。其一，科学购置土地，土地资源质量的优劣，会对房地产项目的开发产生直接影响，所以房地产公司需科学购置土地，针对开发项目选择最好的土地资源，并以我国经济政策为重要根据来适宜购置土地，以避免产生土地资源浪费现象。其二，应健全项目管理制度。房地产公司需强化财务成本管理，科学管控项目资金成本，设置工程合同与成本账目，全面监控项目预算。房地产公司各个部门之间还应多加进行沟通与合作，确保信息传递的正确性与有效性，并提升相关部门工作人员的整体意识，让其能够在开展相关工作时，做到及时发现问题，探析问题，从而去解决问题，实现有效的成本预算管理。

3.加强资金回笼风险管理。房地产公司若想加强资金回笼风险管理，则应进行市场销售管理，这是由于房地产公司在销售环节中会受到诸多因素的影响，其中以外部环境因素的影响最大，所以房地产公司应及时调研市场销售的真实状况，了解我国各项政策，以避免出现房产大范围囤积的情况。另外，房地产公司在制定营销方案时，还应准确找到自身在市场中的定位，了解消费者的需求以及购买水平等，做到充分把握机会，使消费者感受到房地产公司的优势，增强消费者对于房地产公司的信任程度，从而促进房地产公司的销售。再者，还应丰富资金回笼方式。以房地产行业的发展情况来看，其整体发展状态并不够迅速，应丰富房地产公司的资金回笼方式，调整其资本结构，降低其资金成本，促进资金回笼。为了有效防止公司在经营发展中被边缘化，房地产公司也应运用金融工具回笼资金，或者积极进行房地产公司的改革与转型，找准产品定位，开发品质过硬的产品，努力追上时代发展的脚步，避免房地产公司出现资金链断裂的情况，加速房地产公司资金回笼实际周期。

4.利用合作开发分散资金风险。目前，正处于房地产开发的不断成熟时期，通过合作开发也是有效分散资金风险的途径。所说的合作开发是指在当地与具有比较好资源的开发商，包括品牌力好或者实力强的新进开发商共同合作的开发模式，二者或多者的强强联合可以有效解决新进开发商在资金方面的问题。同时，也可以使新进开发商的品牌价值得以最大化的利用。具体说来，在土地开发投资过程中，可以通过一定比例的股权转让，将部分土地开发资金转由另一方投入。同时对于当地的土地开发商来说，也可以对土地款或保证金等前期拿地费用进行先行承担，而后续的所有开发费用，则由新进开发商进行承担，另外当地开发商也可以以股东借款模式，提供给项目公司借款，对于借款的利息，择优新进开发商在一定比例上进行承担。这种合作开发方式可以有效降低项目的经营风险，有效避免项目的恶性竞争。同时，这种方式也可以在政策不利的情况下，对自身利润空间进行了有效充盈，从而可以更好地确保资金的净流量。

5.运用“资金池”使资金集约化管理。对于资金密集型的房地产开发行业来说，在资金链风险管理方面，可以运用资金池管理模式，对资金进行集约化管理。就目前的情况来看，资金池的运作方式大体分为两种，其一是以总公司的财务集团对其进行运营，其二是总公司的内部结算中心对其进行运营。而所说的资金池管理，指的是总公司将下属子公司的全部资金都在一个资金池内进行汇集，并且总公司对这些资金拥有统一管理权，另外母公司需向子公司支付利息，但对于使用本资金池内资金的公司也应收取利息。也就是说，资金池的收入来源主要包括两个部分，即存款在银行利息的差值，以及向資金使用方收取的贷款利息。集团资金通过“资金池”集约化管理，可以有效提高资金使用效率，优化资金结构配置，达到集团资金管理上的灵活性、增值性与安全性并举。

三、房地产资金链发展方向论述

伴随我国市场经济的飞速发展，政府对于房地产领域也制定了诸多政策导向内容，而对于我国房地产公司来说，需对全新政策更好地进行适应，为自身的长久发展出谋划策，使自身的发展前景变得更为广阔。对于房地产行业现阶段的发展来说，应努力谋求转型方式，进行多类产品的统一化开发，并以此方式来满足不同消费者的不同需求，推动房地产行业的不断发展。在当前市场竞争环境下，房地产公司若想要获得良好健康发展，还应重视提升自身的核心竞争力，这对于房地产公司来说也为一项关键发展要素。

总而言之，对我国房地产公司管理者来说，务必要注重资金链管理工作的开展，切实强化资金链风险管理能力，并针对其中所存在的风险问题，来制定有效的风险管理对策，以在最大程度上防范风险产生，保障自身的长远发展。

（作者单位：嘉兴荣安置业有限公司）