互联网每天都在创造新的词汇，或者赋予一个名词以新的含义。5月3日，B站何冰的演讲一时将“后浪”刷屏。我们常说，长江后浪推前浪，一代新人胜旧人。结果很多年轻人对这种褒奖似乎不买账。面对高房价的压力，这一代年轻人很难有“后浪”的代人感。在诸多讨论中，携程网创始人梁建章及其合作者黄文政的一篇《后浪没了怎么办？——中国面临的少子化危机》另辟蹊径，指出年轻人越来越少，没有了数量基础，国家发展的前景令人担忧。鉴于人口确实是影响住房市场的一个关键变量，本期我们讨论下少子化与住房市场的关系。

梁建章和黄文政的文章列举了大量令人无法反驳的数据，证明中国的生育率确实已经非常低下。即使未来能维持目前1.1的生育率，相对于维持人口稳定的2.1的更替水平，未来的总人口会大幅减少。一个简单的算法是用每年的新生人口乘以预期寿命得到总人口。尽管2019年新生人口还有1465万，但随着二孩堆积生育结束以及育龄女性数量的锐减，中国新生人口在未来10年间有可能会降低到每年1000万以下，而预期寿命很难再有显著提高，这意味着未来的人口总量会在目前14亿的基础上减少大约6亿人口，并有可能继续减少。我们现在看到中国人口总量还在增加，那是因为在过去高生育率时代出生的人口依然在世，所以出生率锐减的后果现在还看不出来。按照梁建章的说法，“等到目前这些低生育率时代出生的人口步人老年，在预期寿命稳定的情况下，总人口的萎缩速度就会接近出生人口的萎缩速度，即每代人（26-30岁）减少48%。”

这种人口前景不是我们愿意看到的。一些人正是因为看到这个长期人口前景，从而对房地产市场的未来忧心忡忡。毕竟如果人口越来越少，为今天14亿人口提供居住的住房到时会明显过剩，住房市场的前景似乎也不怎么乐观。真的会如此吗？

如果大家还有印象，在2019年3月的那篇专栏中，我曾经讨论过高房价对生育率的影响，当时的结论是高房价确实通过多种途径降低了生育率，这个结论到目前为止没有修改。但是生育率与高房价的关系是双向的。在一段时间内，生育率的降低会带来人口红利，降低整个社会的抚养比从而提高储蓄率。如果熟悉新古典增长模型，更高的储蓄率带来更高的稳态收入水平，从而支撑房地产市场的需求。同时，生育率的降低还会使得收支相抵的资本折旧曲线变得更平坦，这也会提高稳态收入水平。所以，生育率的降低也会通过间接的收人渠道影响整个房地产市场。通俗点说，就是人更少了，但人更富了。更富裕的人会要求更好的居住质量，房地产市场的未来未必像某些人说得那么不堪。

新古典模型所说的生育率降低会导致收人上升从而有利于房地产市场，这个中间机制也不是没有争议。这个广泛使用的模型预言生育率降低只不过导致收入从一个稳态进入另一个更高的稳态，而一旦到达新的稳态，收入就不再继续增长。可见即使是降低人口生育率或以前的计生国策，对持续提高人均收入也是没多大作用的。更有甚者，像2019年诺贝尔经济学奖得主克莱默千脆认为人口越多创意越多，技术进步也快，能带来持续的收人增长效应。

不考虑生育率通过收人效应间接影响房地产市场，考虑人口数量特征对房地产市场的直接影响，那无疑是不利的。房价影响生育率即时就能体现，但生育率或生育周期影响房价或住房需求并不是即时的，而是要多年以后。哈佛大学的曼昆和威尔在1989年的一篇著名论文中预测未来的美国住房市场，考虑的关键因素就是所谓的战后“婴儿潮”（babyboom）一代退休，在1957年美国婴儿潮顶峰时期出生了430万人口，但在1973年下降到314万。

图1是笔者根据联合国人口署提供的数据绘制的我国1990以来人口趋势图。从图中可以看出，25-34岁的人口有两个高峰，分别是1999年和2018年。如果买房的主力人口集中在25-34岁，那么意味着这批人口将在1999年前后和2018年前后迎来买房的高峰期。而中国住房需求的爆发式增长也正是在2000年后开始的，这并不是巧合。而过了2018年这个次高峰，主力购房人群数量开始一路下行，一直下跌到2032年。其实，联合国人口署的中国人口数据预测相对而言还是乐观的，即便如此，我们也看到0-9岁新生人口从2018年开始继续下行（总体上从1993年就开始下行了，相当于将25-34岁人口曲线往前移动25年）。由于住房的供给本身包含了存量住房，这意味着到时（2032年）会有大量的存量房涌向市场，在2000年左右购房的那批人会纷纷退休，老年人会主动缩小住房需求并改变居住形式。

人无远虑，必有近忧。未来中国人口的大幅减少和主力购房人群的减少意味着总体上的住宅投资会显著下降，住房供给在长期是很有弹性的，一些城市也会明显收缩，但同时人口会更加聚集于一些核心城市和明星城市。只需要看今天的日本和我国台湾地区，多年前就面对“后浪”萎缩问题，结果东京和台北的人口继续扩张。今天，东京和台北的房价仍然高不可攀。台北几次“打房”，效果都不怎么理想。再比如俄罗斯，人口多年来没有恢复到1991年，但大量的年轻人涌向莫斯科，莫斯科的房价离国内一线城市还有距离，可是上涨幅度一点不比国内低。所以，认为人口减少就会导致大城市房地产市场萎缩的，可能有点一厢情愿。至于那些人口减少的城市，外围会比市中心降得更快（在城市和人口扩张时，外围比市中心涨得更快）。我曾经在《抢人大战与房地产市场的未来》（见《中国房地产》2019年第8期）中详细谈到了那些人口减少的城市应该吸引并服务的三类人口，在此不再赘述。

最后，可能读者还想知道当年曼昆和威尔根据美国的“后浪”状况预测房市的结果如何，答案是一败涂地。他们当年预测美国未来20年内（到2007年）房价会跌47%，实际状况是从1997到2006年美国实际房价上涨了74%（根据Case-Shiller房价指数，如果是名义房价那上涨了126%）。2008年金融危机后房地产泡沫破灭又下跌了35%，从2012年开始又涨上去了。所以，事实与他们的预测完全相反（可见预测房价真的很困难）。不过，也不能说他们完全错误。經济学家分析各种现象的法宝是“其他条件不变”。美国房价的上涨可能是“其他条件”变化导致的。但无论如何，这也意味着单纯从人口来分析未来房价走势其实是很不靠谱的，即使人口数量减少，家庭规模小型化以及离婚率上升也会增加对住房的需求。学者写论文可以在多元回归分析中“保持其他条件不变”，现实中可是完全做不到的。

作者简介：赵奉军，经济学博士，杭州师范大学阿里巴巴商学院副教授。