王旭

摘 要：随着我国经济社会的不断发展，人们对房地产建筑的要求越来越高，对房地产项目工程施工质量的保证以及对施工的管理也越来越严格。工程质量作为房地产项目中的一个重要组成部分，对于房屋的使用有着巨大的意义。为了不断改善房屋工程项目的质量，则需要在施工阶段的质量管理给予高度重视。针对此，本文将要总结出在房地产项目施工的管理中所发现的问题，并在问题的发生基础上深入探讨如何加强房产项目工程施工质量与管理。

关键词：房地产;项目;质量控制;工程管理

引言：

项目房屋工程质量的控制和管理在建筑工程项目中有着重要的地位，它直接关系到建筑的寿命周期已经小业主的财产和人民的生命安全息息相关，随着房屋建筑工程数量不断增加，对于项目的质量管理也越来越严格。在房地产整个开发施工过程中，各阶段节点与施工质量密切相关，关乎着项目总工期，也影响着项目质量的好坏，同时也与人们的使用生活舒适度紧紧相连。我国房地产工程施工应当将质量掌控以及监督管理做得更加细致、系统，满足人们使用和居住安全的目的做好质量的工作。

一、目前房地产项目施工质量控制与管理出现的问题

房地产行业为了维持我国经济的不断发展与推进，项目的施工质量与管理都应当保持良好的维度。现阶段我国房地产项目施工质量与工程管理主要有以下问题。

第一，图纸设计不规范。现阶段各大设计院设计的项目图纸都是外包，外包资历不足或经验匮乏的情况下，图纸设计质量直接影响房地产工程的施工质量。结合多个项目的现场，设计问题主要有以下几点：设计图纸与施工情况不符、图纸上的材料设备参数偏差较大，与实际不符、图纸不全缺失等。因此对于甲方管理人员及施工单位的管理人员的熟练度和经验要求较高，有经验管理人员可根据图纸与现场条件进行变通，有效避免因图纸与现场施工大环境不符出现返工延误工期的现象。

第二，监理人员的监管问题。我国房地产行业的人员从业情况分析，对于监理单位管理人员来说，由于管理涉及的领域多，事务繁杂。因此，监理单位一直在追求利益最大化，有些监理的管理人员无法满足项目的标准要求，还有现在的监理管理人员大部分都是未受过专业教导年纪较大的人，工作上懒惰，缺乏责任心，部分专业知识体系不够完整，在执行监理工作时出现玩忽职守的现象。很有可能会导致房产项目的建设质量和安全问题出现。

第三，成本问题。现阶段的房地产企业面临最多的问题就是成本问题，如何合理规划整个房产项目的成本做到统筹分配和成本的合理高效配置是影响整个房地产项目是否达到投资回收率的重要因素。在我国整个经济发展期，虽然房地产行业处于发展高峰期，但房地产开发商的成本资金无法紧跟工期进度是普遍现象。房地产开发商拨给各分供方、材料的成本资金不能满足，导致分供方单位为谋求自身的利益而采用质量差材料进行施工。极大地影响了房地产工程施工的质量水平。

二、如何做好房地产项目施工质量与管理

（一）招投标项目重视

在房地產项目工程施工之前，需要对各施工单位和材料供应商进行招投标，对单位各方面进行分析，在此基础上对标底价格进行了解，预判识别风险。对于项目管理者而言，不仅需要对价格、市场以及材料等方面进行精准分析，更需要的是综合管理素质和预见性的判断意识。

前期管理规划是对现场施工资源优化的合理措施，不仅能降低生产成本，更是提升房地产项目能效和施工质量。对于材料设备也应当在严格监管把控，合理的对各阶段计划进行申报，做到整个项目的可持续性发展。

（二）严格要求图纸

施工图内容的变更需要经过设计人员以及管理人员的共同协商进行，因此有效利用设计审核的十分关键。利用审图阶段对施工图纸进行修改，对各图纸和参数反复核验，只有完善且参数清晰地图纸才能使施工人员有效进行施工。当管理人员和设计人员秉承细心、严谨的态度，才能提升房地产项目的工程质量。

在设备、材料选择具有多样性的工程施工中，使用性价比高的设备材料。在明确整体工程对的需求后进行图纸设计，且图纸匹配度要快速于工程进度。工程施工人员应当在拿到图纸之后首先完成对施工图纸的正确解读，充分掌握设计意图，理解设计构想，然后在施工现场完成对图纸与现场的对照，在施工现场对比设计施工图纸的可行性并找出冲突点，及时与设计人员协商，必要时进行修改。要尽可能将图纸问题在施工之前变更修改好，确保后续成本和工期。

在进行设计审核的过程中不仅要着重审查设计是否能体现出经济适用性，同时也要考虑到整个系统技术是否合理有效，是否紧跟小业主的需求。

（三）质量有效控制

房屋质量一向贯穿整个建筑工程，因此细致精确是必要，质量是建筑工程的核心问题。

第一，控制材料质量。在项目中，建筑商为了赢得本项目的最大利益，会想尽一切办法降低成本，。而材料设备的选择是控制成本的最直接途径，会直接关系着整个工程的质量。合理的使用材料设备，是确保产品的有效途径。对材料进行有效的检测，阻挡检验不合格的材料进入施工现场。与此同时，对于进场材料的数量、型号规格都应当做好明确的登记，进场的质量检验都要严格控制。对于项目工程来说，设备、材料都应当选用通过国家质量检验、具有质量合格保障的材料，同时还要依据工程对材料的具体要求，即型号规格、使用性能等来更加精准的选用合理材料。在选用上，供货商的选择同样需要在长期的合作中进行择优，信誉和规模满足要求的供货商是值得长期合作的对象。

第二，管理队伍组成。工程质量需要由专业技能强的施工人员进行施工，因此，施工队伍组建前的人员评估以及考察必不可少。人员所需的必要证件是评价施工人员的一项，同时要结合施工人员的实际操作能力，进行综合评价录用。在此之后需要施工人员进行技术操作能力考察，但考虑到施工人员数量庞大，涉及部分繁杂，考察工作需要分阶段进行。

第三，控制过程中的质量。房地产项目的施工过程是质量控制的重点，需要严格按照设计图纸、施工规范和地方有关规定进行严谨的质量把控。工程施工实行样板引路，包括重要部位、关键节点、新工艺新材料的应用等，特别是关于渗漏方面的必须实行样板引路制。如施工过程中出现图纸部分的失误应当及时提出再进行处理，与设计部门进行商讨更改。在工程施工过程中必须做到规范，责任到人，科学的施工和人员分配是推动工程质量保障的基础。

（四）人员素质及能力的提升

管理及施工人员在项目的全过程中及交付的每个阶段都是工程生产和经营的主体，是贯穿建筑工程的全过程。因此，质量的控制首先考虑就是人员的控制。所以开发商对工程管理人员的要求是具有全面的专业知识，完善的管理制度，得力的技术措施，工程质量才有保障。

就目前我国房地产项目管理来看，专业技能和素质都参差不齐，在项目进行施工之前，应当及时向施工人员进行技术安全交底，提高施工人员的安全防范意识。为了更高的提升房屋工程的质量，施工企业要不间断的加强施工团队中施工人员的整体素质、专业技能水平，同时也要加强对现场监管人员的培养力度，保障质量满足人们居住的要求。

结束语：

综上所述，质量是房地产开发商生命的延续，我国房地产项目的施工在不断发展和扩大，社会对房地产项目的施工和管理的关注也越来越深入，标准不断提升，管理机制不断改革，才能提高人们的生活水平。所以必须加强对房地产项目建的质量管理工作，这是提高项目质量的关键环节之一，也是最基本要素，使管理的理念贯穿整体工程。

参考文献：

[1]孙国林.浅析影响建筑工程项目质量控制和管理的重要因素 [J].项目管理与项目控制，2013（08）.

[2]吕文冬.浅谈建筑工程项目施工的质量管理与控制[J].中国科技博览，2017（18）.