范勇振

摘要：随着我国对房地产宏观调控的力度不断加强，导致房地产行业的挑战和竞争压力也在不断增强。对于房地产企业来讲，对自身产品质量和服务品质进行提升，进而更好的满足顾客的要求，是房地产企业现阶段应该重视的问题。所以，本文将结合房地产行业的实际情况，以质量管理体系为研究对象，在建筑产品和服务的各个阶段融入精细化管理理论，希望能够为构建我国房地产项目精细化质量管理体系提供帮助。

关键词：房地产项目;精细化管理理论;质量管理体系

房地产包括地产与房产两部分。在建设工程项目时，很多因素会对工程产生影响，如项目选址、不同的组成部分、多元复杂的施工建设等，其需要应用的施工技术和质量要求也会涉及到较广的范围。所以，在建设房产项目的工程项目中，必须应用精细化管理开展质量管理工作。

1 精细化管理概述

精细化管理就是实行精细化、规范化、标准化的管理模式，使传统的经营管理更加科学化，这需要管理者对管理意识进行转变，对有针对性的改进方案进行应用，使管理工作变得精确化、规范化，为房地产项目施工策划的科学性提供保障。实行精细化管理，需要实现数据处理的细节化以及保证管理决策的可靠。

2 在房地产项目质量管理体系中精细化管理的实施

2.1 决策阶段

在对房地产工程质量进行管理时，决策阶段的主要目的就是准确的评判该工程项目，具体体现在两个方面。第一，在充分了解房地产行业现状的条件下，企业应该对客户的需求以及市场发展的需求进行充分考虑，特别是改善情况，这样才能是使决策更具针对性，科学的建设与发展房地产工程项目。第二，房地产开发商应当与实际情况相结合，在充分考虑工程特点以及功能要求的基础上，对工程方案的可行性进行准确预估，最终对合适的项目建设方案进行确定。

2.2 准备阶段

在建设房地产工程项目时，应制定切实可行的质量管理体系，并对质量管理的目标进行明确，就是在准备阶段对施工建设方案进行改进。结合其工作要点，会存在以下表现。一是，设计单位应该对工程项目建设方的设计以及决策意图进行充分考虑，并且以此为前提进行项目整体规划设计。通过不断的优化工程项目设计，在对目的进行明确的同时，确定工程项目施工质量管理的目标。二是，在进行项目方案设计以及整体规划时，应该对项目的可行性进行注意，其中包括项目区域长期发展性、经济性、技术性、功能性、关注性以及安全性等因素，都需要经过严格审核，在符合国家标准以及相关规范的前提下实行更加细致的质量目标，从而使方案落实效果得到有效提高。

2.3 实施阶段

在完成质量管理目标的制定后，在建设工程项目时应该对管理工作进行加强，对精细化管理方法和手段进行使用，同时这也是实现管理目标的关键。首先，施工方应该在充分考虑设计以及质量要求的前提下，对目标管理标准进行细化和明确，对目标管理和阶段考核进行加强，开展持续优化以及过程监控等工作。其次，在实际建设工程项目时，应该严格的执行施工设备、材料以及人员的审核工作，对管控施工阶段各要素的力度进行加强，促进整体合力形成，才能使项目管理效率得到提高，同时与精细化管理的要求相符合。

2.4 竣工阶段

在完成建设工程项目的工作后，竣工阶段的项目管理工作也非常重要。首先，应该严格的执行工程项目验收工作，建设方应该保证工程建设质量与签订的合同规范相符合，特别是质量验收标准以及功能性等。其次，在使用建筑产品时，一方面应该保证经济效益的有效实现，还需要使消费者的要求得到满足。在这個阶段，房产商不仅需要对建筑产品的销售情况进行重视，更需要关注消费者的满意度以及物业的服务态度。

3 优化房地产项目精细化质量管理体系的策略

3.1 对研究项目可行性的工作进行加强

首先，应该对研究项目可行性的工作进行充分重视，对项目决策机构和决策程序进行建立和完善，详细的分析建筑市场的需求，对市场需求进行明确。其次，应该对工程项目计划管理工作进行加强，要求设计单位与项目目标相结合开展设计工作。必须采取公开招标的方式选择工程的设计和施工单位，使各种不规范的行为得到有效避免。最后，应该严格的对变更工程设计的行为进行监督。

3.2 对融资能力进行加强

现阶段，我国房地产项目主要具有以下几种融资方式：国内或境外IPO、房地产投资基金、上市公司资产置换、借壳上市、银行贷款、房地产信托等。房地产行业的运行需要非常大的资金需求，所以对于房地产企业来说融资能力非常重要。房地产融资是房地产密切结合金融业的产物。房地产融资也是在开发、流通、消费房地产的过程中，通过信用渠道和货币流通所开展的一系列融资活动。对房地产融资方式进行科学合理的选择，能够有效的保证房地产企业健康发展。

3.3 对项目成本的精细化管理进行加强

随着我国不断的发展房地产行业和建筑市场，现阶段很难依靠土地增值来获取高额利润，房地产企业想要提升自身的市场竞争力，必须更加精细的进行成本管理工作。对于拥有相同品质的楼盘，控制建设成本就能与提高经济效益。而对于大多数房地产企业来说，其工程造价的管理大多存在一定的不足，无法将精细化管理贯穿于工程项目的各个环节。实际上在房地产工程项目质量管理过程中，购买土地、产品策划、工程设计等阶段的成本管理占据着十分重要的作用。

4 结语

综上所述，将精细化管理理念应用于房地产项目全过程，能够使企业在市场竞争中占据更大的优势。想要实现房地产项目质量管理的精细化，需要对相关的规范制度进行制定精细化管理工作。并且需要在不断实践的过程中优化相关的管理体系和管理过程，不断的提升质量精细化管理的效果，使其作用得到充分发挥，促进房地产企业健康稳定发展。

参考文献：

[1] 张卫红，金晓芬.基于目标成本管理的房地产成本精细化管理体系研究[J].工程经济，2018（10）.

[2] 王凯.浅谈精细化管理理念在房地产项目品质管理体系中的渗透[J].房地产导刊，2019（05）.

[3] 邓德永.房地产项目质量精细化管理研究——以成都香榭园邻二期工程项目为例[D].重庆大学，2015.

[4] 杨太乐.房地产企业工程项目精细化管理研究[D].大连海事大学，2013.

（作者单位：开封永威置业有限公司）