房地产开发项目的设计管理探析

2020-06-23兰雪峰

中华建设 2020年3期

兰雪峰

随着社会经济发展，人们对居住环境提出了更高要求，促进了房地产市场的繁荣。在开发项目的时候，设计管理是重中之重，直接关系到工程质量，因此要保证设计方案的科学合理性，可以减少问题发生。文章先介绍设计管理概念，再分析其重要意义，最后论述了设计管理的具体内容，从而不断提升房地产项目质量。

一、设计管理内涵

设计管理是房地产项目开发的一项重要工作，必须引起足够的重视，可以发挥出正确指导作用。设计管理工作是由专业人员完成的，集结了他们智慧成果，让房地产开发项目的实用价值得到了最大限度的提升，创造出更多经济效益。另外设计人员还可以进行沟通协调，保证后期施工活动规范化、高效化的进行，在工期之内完成建设任务，减少不利因素的影响。设计管理主要包括两个方面，一是开发设计阶段，为方案报建文本做好准备。二是房地产项目施工图设计阶段，确立最终的施工图蓝图，促进实际活动开展。由于设计管理的任务和目标不同，所以项目管理在时间、沟通、风险、质量、人力资源等因素的协调处理上存在较大差异，要坚持具体问题具体分析原则，才能取得最好的成果。开发商要意识到设计管理的重要性，加大对这方面的投入，有利于提升房地产项目价值。

二、房地产开发项目设计管理的重要意义

在现行的市场经济下，房地产行业竞争是非常激烈的，只有保持自身优势才能获得更多发展机会。为了实现长远发展，必须提升设计管理的水平，首先可以实现资源优化配置。房地产项目开发是一项比较大的工程，会涉及到大量人力、物力、财力，通过设计管理可以进行协调，让有限资源发挥出最大的作用。其次能够提高工程质量。在现代社会中，人们在买房的时候更加看重质量，所以要坚持市场导向原则，站在消费者角度去考虑问题，通过设计管理确保质量达标。最后保证施工顺利开展。由于房地产项目开发周期比较长，过程中可能会发生变动，导致对正常进度造成影响，需要耗费更多的时间，无形之中增加了资金投入。为了避免这种情况发生，要提前进行设计管理，对施工中每个环节实现控制，不断提高施工效率。

三、房地产开发项目的设计管理要点

1.明确设计任务要求

在房地产项目开发阶段，设计管理的第一步就是明确设计任务要求，建立起清晰的目标。设计人员要到现场进行考察，包括自然环境、交通条件、基础设施、经济水平等方面，了解后坚持因地制宜、合理布置、以人为本的设计原则，保证方案的科学性，可以很好地落实下去。设计中突出绿化与水景相结合的自然生态系统，体现出绿色社区的特点，实现人与自然和谐相处。在经济快速发展的同时，环境遭受了严重破坏，尤其是在城市中，空气污染、植被覆盖率低、交通拥堵等问题比较突出，人们更加向往绿色健康的居住环境，设计管理要考虑到这一点，才能符合消费者的需求。明确设计任务要求就是要达到怎样一个目标，作为项目开发的参考依据，有着很强的针对性。房地产开发商要坚持与时俱进理念，敢于创新设计管理模式，有助于提高工程质量。

2.设计进度管理

房地产项目开发具有阶段性的特点，在设计管理中要控制好进度，才能处理好每项事务。整个过程包括施工前期、施工中、竣工阶段，每个时期对管理要求是不一样的，因此要深入去分析，确保进度的合理性。从实际情况来看，部分企业忽视了设计进度管理，导致在过程中出现诸多问题，甚至出现拖延工期的情况，从而降低了工程经济效益。由于房地产项目开发是在户外进行的，所以会受到天气因素影响，当遇到大雪、暴雨、台风的时候，施工活动将无法开展，要提前做好应对策略，对施工计划做出调整，将进度控制在合理范围之内。为了做好设计进度管理，设计人员要和其他部门人员加强联系，对实际情况有全面了解，更好地开展工作。如果漏掉了某个环节，设计管理就会出现问题，影响到正常施工开展，因此要从整体上去把握。

3.设计过程管理

要加强对设计过程的管理，首先要控制好进度，如果无法按时完成设计工作，要提前上报给领导，并说明详细情况，不能刻意的去隐瞒。其次不同阶段设计人员要经常对设计资料互提，构建一套完善且配合良好的资料互提单，可以对设计人员责任权利进行约束和管理，提升设计工作的全面性和严谨性。在日常工作中，人员之间要加强交流，保证内部信息的传递，尤其是一些关键性问题，要通过讨论来制定解决方案，发挥出集体智慧的作用，汇聚成一股强大凝聚力，支持设计管理工作的开展。最后在设计完成后，要根据审图中心的意见进行图纸修改，在返修后进行复审，复审通过后才能确定施工，可以减少设计图纸的更改。设计过程管理是重点，解决实际中遇到的问题，为施工开展做好铺垫。

4.合同管理

首先是设计费用的合理性，其在房地产项目开发总成本占的比例低，但资金投入不能过低，不然可能会打击工作人员积极性，所以要适当控制，确保满足设计管理的需求。其次是设计周期的合理性。在进行房地产项目设计的时候，往往需要人员耗费大量时间和精力，对方案进行不断优化达到最好效果。部分企业为了赶进度，会明确要求在规定时间内完成设计，在这种情况下，人员精神压力会比较大，容易使得专注度下降，项目设计质量会有所下降。最后对合同条款内容要严格控制，了解图纸数量和内容，要和施工需求向符合，防止后期增加费用。合同是设计管理的重要文件资料，不能出现任何问题，人员想了解其中的内容，和实际工作联系在一起。如果忽视了合同管理，就会出现很多问题，对正常施工产生不利影响，所以要提升合同管理水平。

5.经济管理

首先做好资金预算，实现成本控制。对施工中不同阶段投资进行预算，可以更好地进行控制，避免出现资金短缺的情况。其次建立奖励机制。这是对于设计人员而言的，如果设计方案在执行中效果比较好，就可以给予人员适当奖励，能够调动起参与积极性，对待工作更加认真专注。最后要明确规定针对设计问题对房地产开发项目所产生的损失应当由设计单位负责承担一定比例，因为设计单位是重要的参与者，所以要负责任，这一点可以在合同中提出来，保证具有法律效力。通过经济层面的惩罚措施，不断提高设计人员责任意识，保证方案的合理性和经济性。房地产开发项目投资巨大，经济管理显得格外重要，减少企业自身的损失，争取经济效益最大化。

6.聘用专业设计单位

设计人员水平直接决定了方案的质量，所以开发商要聘用专业设计单位。首先要做好市场调研，选择社会信誉好、专业化程度高的单位，负责设计管理工作。部分企业为了节省成本会选择专业水平较低的单位，这是不负责任的体现，后期会暴露出更多问题，从而增加了施工的难度。其次开发商要和设计单位建立起长期合作关系，并签订相关合同，明确双方权力和义务，严格按照规定去执行。在一些关键问题上，不能由单方主体做决定，双方必须进行商讨，保证各自利益不受损害。最后设计人员要加强学习。在建筑行业发展的同时，对设计管理产生了重要影响，组织人员定期培训，学习最新的理论和技能，不断优化自身知识水平，适应发展的需求。设计管理中要做到尽职尽责，要到施工现场去考察，对信息进行收集、整理、分析。设计单位要建立起一支高素质人才队伍，这样才能获得更好发展机遇，对外树立起良好形象。