成坤泽 李世龙 陈秋 李星辰

摘要：21世纪以来，城市经济发展迅速，人民生活水平显著提高，但也伴随着土地供需失衡的难题，因此积极探索如何新增用地和盘活存量土地是当下亟待解决的问题。但与此同时，土地一级开发出现了法律法规、管理体系不完善、利润分配不合理、融资渠道单一等诸多问题，降低了土地一级开发的质量和效率。将逻辑框架法运用到土地一级开发后评价中，开展逻辑框架法和后评价的交叉研究内容，明确土地一级开发过程中的关键点，分析开发过程中存在的问题，最终形成土地一级开发后评价矩阵体系。为开展逻辑框架法和后评价的交叉研究内容提供了新的研究视角;提供的逻辑框架矩阵明确了土地一级开发过程中的关键点，有利于提高土地一级开发效率。

关键词：土地一级开发;后评价;逻辑框架法

中图分类号：F281

文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（ 2020） 03-0050-57

收稿日期：2020-01-25

无论是城市建设还是国家经济发展，土地都有着不可替代的战略意义。为对土地一级开发做出清晰的界定和明确具体的管理办法，北京2002年出台了比较有代表性的文件《北京市土地一级开发管理暂行办法》。城市土地开发中，土地一级开发作为至关重要的第一环节，是项目后续工作能否取得成功的关键。但随着城市化进程的不断加快，现阶段土地一级开发在政策制度、交易模式、主体确定、利益分配、融资体系等方面遇到障碍，若能顺利解决这些问题，我国土地一级开发将会上一个台阶。

目前，项目后评价虽在土地整理中有所应用，但土地开发项目中未能实施。土地一级开发后评价可以借鉴取得一定成果的研究领域，如我国水利建设领域、公路建设领域，将成功的后评价经验应用到土地一级开发中，重视项目后评价，用系统工程的方法，从项目全寿命周期的角度出发，全面系统精准的进行分析和评价整个项目。逻辑框架法，即LFA（ Logieal Framework Approach），是进行项目后评价的主要方法之一，是一种以目标为导向的项目规划工具。目前将LFA应用于土地一级开发后评价中的研究较缺乏，而以后评价研究作为核心的土地一级开发能够对建设工程项目的推进以及落地有至关重要的影响。因此，本文基于LFA，设计通用的土地一级开发后评价矩阵体系，清晰地梳理影响土地一级开发各因素之間的逻辑关系，明确了土地一级开发项目推进过程中的关键点。

1逻辑框架法的基本理论

逻辑框架法（ LFA）是一种以目标为导向的项目设计研究方法，它提供了一整套互相关联的元素，用于援助结构化系统分析一个项目，是一种常用的后评价研究工具。此方法多用作识别原因和结果的传导机制和内在联系，重点关注项目目标对整个项目的宏观导向、利益各方在项目中的参与度和角色定位、全流程的监控效益这几方面的内容。通过分析基于假设的原因和该原因导致的结果，进而对项目进行管控及修正。逻辑框架法的基本结构见图l。

2逻辑框架法与土地一级开发后评价的适用性分析

LFA与土地一级开发后评价的适用性主要体现在：①分析土地一级开发项目过程中存在的主要问题，分析项目实施过程中存在的主要缺陷，提供客观、科学的反馈信息给项目的改进或新项目的决策者;②可以作为一条串联线，连接项目管控、执行、目标指定等各维度的项目动作，提高组织决策效率;③有利于提高政府方和多个项目对接人的对接通达性，减少信息壁垒和信息断层，大幅度提高效率。

在本文中，将逻辑框架法与土地开发项目后评价研究相结合，既是创新也是突破。首先，分析土地一级开发过程中存在的问题，形成问题树和对策树;然后，根据对策分析，深化理解和分析内在逻辑，归纳和整理前期所有的项目动作;最后，实现在前期已经确定的目标和目的到实际可达成结果的转化，形成逻辑框架矩阵，即土地一级开发项目后评价矩阵。

3土地一级开发项目后评价矩阵

3.1问题分析

通过大量文献阅读与实际调研，最终确定土地一级开发中的关键问题是“土地一级开发效率低”。土地一级开发效率低将导致公众利益受损、恶意竞价、政府决策效率低、项目多资金压力大以及寻租现象等结果性问题，最终影响土地一级开发的可持续发展见图2。

从企业的角度出发，土地一级开发效率低主要是由于企业社会意识不足、社会责任履行不完全、社会责任履行不及时以及企业实施积极性不高所造成的;从政府角度出发，土地一级开发效率低的原因主要是由监管机制不完善、管理经验不足、融资机制不完善、利益分配机制不合理等造成的。据此绘制原因性问题树见3所示。

3.2目标分析

目标树见图4和图5，根据问题树所确定的核心问题“土地一级开发效率低”，可以确定项目的总目的是“提高土地一级开发效率”，项目总目标为更宏观的目标即“实现土地一级开发的可持续发展”。

3.3对策分析

针对逻辑框架法用于土地一级开发，根据目前的目标树，核心问题“土地一级开发效率低”的存在是由多种内外因所导致的，转化到目标树上，并不能通过解决单一的问题，实现单一的目标路径就能实现土地一级开发目标和目的。因此，原有对策分析维度的缺失，使得所分析的对策无法实现目标和目的。基于此，本文的对策分析是针对目标树的手段性目的进行进一步对策深化，形成足以实现目标和目的的对策，最终形成对策树。

在对策分析中，原因性问题中的“土地一级开发法制不完善”主要是宏观环境的问题，国家法律法规体系不完善，国家对于土地一级开发管理的监察不足等问题，这部分主要是由于宏观环境所致，地方政府和企业无法改善，因此在对策分析过程中，这部分不作对策分析。基于上述分析，得出土地一级开发后评价对策树，对策树见图6。

3.4土地一级开发后评价矩阵模型的构建

根据对策分析，深化理解和分析内在逻辑，归纳和整理前期所有的项目动作;最后，实现在前期已经确定的目标和目的到实际可达成结果的转化，形成逻辑框架矩阵，即土地一级开发项目后评价矩阵见表l。

通过前期所有步骤的整合，再运用逻辑框架法原理形成了逻辑框架矩阵。

4结语

本文将逻辑框架法与土地开发项目后评价研究相结合，既是一种内容上的创新也是一种形式上的突破。分析土地一级开发过程中存在的主要问题，清晰地梳理了影响土地一级开发各因素之间的逻辑关系，最终设计出一套通用的土地一级开发后评价矩阵体系。将逻辑框架法应用于土地开发项目后评价，不可避免也会具备一定的局限性。一是在项目实施过程中，若过多关注目标和外部因素，很大程度上会影响项目管理的灵活性;二是逻辑框架法仅仅是项目后评价的一种思维模式，还需要项目经济评价以及环境评价来最终完成。

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作者简介：成坤泽，重庆大学管理科学与房地产学院硕士研究生。

李世龙，重庆大学管理科学与房地产学院副教授，硕士生导师。

陈秋，重庆大学管理科学与房地产学院硕士研究生。

李星辰，重庆大学管理科学与房地产学院硕士研究生。