(南京农业大学公共管理学院 江苏 南京 210000)

一、研究背景及现状

随着现代中国城镇化进程的加快，人们对环境质量更高的住宅用地的需求越来越大，高宁适度的住宅土地往往能够获得开发商和个人的关注。级差地租是指土地所有者因为拥有土地而获得的超额利润。宁适级差地租是级差地租中的一种，指的是因各地环境宁适，含环境、小气候等质量等级的差异度，对居住、旅游、休憩、度假，以及各种生产、生活和公务活动所用土地的选取，无不具有强有力影响而最终体现为用地成本、地价和地租[1]。因此，对宁适地租进行探索具有一定的现实意义。本文希望通过对级差地租理论的完善和对宁适地租的研究，为建立较为科学的宁适地租的体系提供参考意见，为充分实现土地的市场价值、设置合理的征地补偿机制等方面工作提供建议。

地租概念的提出由来已久，威廉·配第首次提出土地上生产农作物所得的剩余收入就是地租，并指出土壤肥沃，耕作技术的高低，以及产地距离市场的远近不同，其所产生的地租量就会不同。李嘉图的差额地租学说阐述了差额地租量取决于不同等级土地的劳动生产率的差别这一结论[2]。西方学者对于地租的研究主要使用其经济学框架进行阐释说明，将地租现象作为一种经济现象进行研究。而国内学者对地租理论的研究还主要集中在对马克思主义级差地租理论的研究上，大多数地租理论研究都是以马克思级差地租为基础进行的研究[3-5]。

本文以城市住宅用地为研究对象，探究城市住宅用地宁适地租的评价指标应如何设置，并对各评价因子进行确定，在确定之后还将对其进行市场价值的评估，从而为宁适地租体系的构建提出建议。在确定各评价因子后，我们运用条件价值评估法来确定在特定的市场条件下各个评价因子的市场价值。在调查得到各宁适因子的支付意愿之后，采用收益还原法评估城市住宅用地的宁适环境价值，从而最终得到总宁适地租量。

二、指标因子的选择

本文以城市住宅土地作为研究对象，根据现有研究筛选出景观环境、光环境、风环境、声环境、热环境、空气质量等六个评价因子作为城市住宅用地宁适级差地租分等体系的主要指标：

①景观环境。住宅小区园林植物景观评价不仅能指导房地产开发商提升室外生态环境质量及景观效果，也能为城市居民选择舒适的居住环境提供比较尺度，因此，进行将景观环境纳入宁适地租的指标设计范围有其必要性。②光环境。在城市住宅中，太阳光的照射对于住宅环境的影响具有很大的作用和较为实际的意义[6-7]。因此，在考虑住宅用地的宁适度过程中，将光环境纳入其中，是十分必要的。③风环境。良好的住区风环境，可以形成良好的人居环境宁适，为居民们提供一个舒适健康的户外环境。根据Simiu行人高度处风速与风舒适度的评价标准将城市住宅用地的风环境舒适度分为舒适、较舒适、较不舒适、不舒适、很不舒适。④热环境。城市中热环境的质量优劣，不仅对户外公共空间的舒适性、安全性产生直接影响，而且会对城市公众健康、建筑能耗产生间接影响[8]。热环境的舒适度可分为合适的舒适度、能忍受的舒适度、较难忍受的舒适度、难以忍受的舒适度。⑤声环境。良好的声环境是应该作为宁适环境的重要组成部分，下面根据《社区声环境质量等级划分标准》，将住宅社区的声环境质量分为五个等级：重度污染、中度污染、轻度污染、较好、好。⑥空气质量。根据声环境的分级方式，本文对空气污染的等级也做了相同的五级分类。

三、评估方法的选择和应用

(一)评估方法的选择

对于生态系统服务和环境物品经济价值的评估，可以利用条件价值评估法(Contingent Valuation Method，CVM)来进行评估，具体方法是利用调查者建立假想的市场来评估其生态系统服务以及环境物品的价值。而CVM法也是在非市场价值评估技术中应用最广、影响最大的一种评估手段[9-10]。此外本文采用收益还原法对各宁适因子的市场价值进行计算[11]。

居民年支付意愿p=样本居民人均年支付意愿

(1)

W=(p/r)*[1-1/(1+r)n]

(2)

注：W为所评估的宁适因子的在市场中的经济价值。p为土地每年的纯收益，本文将调查所得的支付意愿作为宁适因子的年纯收益进行计算。r为还原率，n为使用的年限，本文n=70。而还原率一般是以一定的安全利率加上合理的风险调整值而得到的，安全利率选用一年期存款年利率，本文选取2017年一年期存款利率1.75%。

E=∑Wi(i=1,2,3,4,5,6)

(3)

注：W为个宁适因子的单独市场价值，E为宁适度市场价值。

(二)价值评估问卷的设计和分析

1.问卷的实施和样本的特征

本次住区宁适度调查通过抽样中国城市居民对本文所考察的六大宁适因子的支付意愿，通过统计分析计算得到调查结果。通过邮件发布问卷，共回收118份问卷。剔除无效问卷7份，问卷有效率94.06%。其中男性54名，女性57人。被调查者主要为北京、上海、杭州、厦门、泉州等城市居民，年收入处在0.3万元以下的有10人，0.3-3万元的有35人，3-8万元的有28人，8-30万元的有32人，在30万元以上的有6人。111位被调查者当中学历在高中以下的5人，大学本专科以上学历的有106人。

2.样本的分析以支付意愿的计算

被调查者中对于自身居住环境的诉求主要集中在景观环境、声环境和空气质量当中，同时在光环境、风环境和热环境都有不少的涉及。在统计被调查者支付意愿时，本文设置了13个投标档次，支付意愿的投标值最小为0元/户·年，最大为1000元/户·年。在设置支付意愿数值时，采取梯度逐渐增大的指标值选择，有利于兼顾各个层次的被调查者。此外，环境宁适价值因人而异，为了防止被调查者选择过高的支付意愿，本文将支付意愿数值指标设定了1000元的上限[12]。利用所得数据，本文计算得出各宁适因子的市场价值。

表1 宁适环境支付意愿调查统计

数据来源：本文调查统计。

根据统计结果和公式1、2计算所得的被调查者平均支付意愿以及各宁适因子市场价值如表1所示，在六个宁适因子当中，住区的景观环境的市场价值是最高的，为11698.64元/户·年，而光环境的市场价值是最低的，为7262.78元/户·年。根据公式3计算所得,宁适度市场价值为56339.51元，在一定程度上，我们可以将宁适度市场价值作为宁适度在级差地租中量的体现，因此本文最终计算所得的宁适地租量为56339.51元。可以看出，中国城市居民为了改善自身的居住环境有着很强的意愿和需求。

四、结论与建议

本文通过对宁适地租概念以及特征的确定，确定了影响宁适地租的六个评价因子：景观环境、风环境、热环境、空气质量、声环境、光环境，并且通过支付卡问卷方式对中国城市小区居民对于六个评价因子的支付意愿进行了调查和统计，并计算出宁适度的支付意愿为1402.25元/户·年，而宁适地租量在中国城市住宅用地中(70年使用期限)为56339.51元。我们在选择土地区位时在将宁适环境纳入考虑的同时，也要注意不要过高地估计自身对于宁适环境带来的价值，对于一个家庭而言，购买70年使用权期限的住宅，需要额外为宁适环境支付的价格的合理区间应该在5-10万元之间。而开发商可以为了增加商品房的溢价，应加强所建设项目的宁适环境。因为根据本文调查所得小区居民对于环境的宁适满意度还不高，我国的城市小区生活环境舒适程度还有着很大的改进空间，居民对宁适环境具有较高的支付意愿。