罗希

【摘要】近年来，随着住宅建设与房地产业的迅速发展和房地产业的日趋完善，建设工程规划竣工验收及建筑面积计算管理工作逐步加强，而建设工程竣工后进行规划竣工验收更是规划管理部门的一项法定职责。而不动产测量出来的房产产权面积计算更是直接影响到房屋销售价格。所以根据GB/T17996.1-2000《房产测量规范》、CB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》、《芜湖市城市规划管理技术规定》等相关规范，结合自己长期工作实践，从四个方面具体介绍房产测量与规划核实竣工测量的差异对比分析和两者之间存在的联系性。

【关键词】规划核实竣工测量;不动产测量;房产测量

1、规划核实竣工测量与房产测量的定义

（1）建设工程规划核实竣工测量：是指根据 《城市测量规范》 （CJJ/T8-2011）、《国家基本比例尺地形图式》（GB/T20257.1-2007）、《芜湖市城市规划管理技术规定》、《芜湖市建筑面积和容积率指标计算有关规定》、《建筑工程建筑面积计算规范》、由委托方提供的规划设计条件、批准的设计方案、建设工程规划许可证及附件（规划定点图）、施工图（及最新设计变更）、土地使用权证及土地宗地图（附界址点坐标表），对建设工程的平面位置、建筑面、层数、高度、立面造型、绿化面积等进行现场实测，最终出具地块规划核实信息表、实测平面位置详图（含用地红线图、四至界限、退距、层数、围墙、地下室出入口、红线图标注间距等）、分栋建筑规划核实表（实测建筑高度、建筑面积实测分层图）、车位平面图、照片、1：500地形图等成果资料。

（2）房产测量：是指根据《房产测量规范》（GB/T17996.1-2000）、《建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建筑房[2002]74号、《城市测量规范》（CJJ8/T8-2011）、《测绘成果质量检查与验收》（GB /T24356-2009）对房屋以及房屋相关信息进行采集和表述，从而为房产的产权、房地产的开发利用、房屋交易和城区规划建设提供数据参考。

2、测量侧重点不同

（1）建设工程规划核实竣工测量：是对规划红线内所有的建筑进行实测，带有强制性。主要测定建（构）筑物的拐点坐标、高度、高程、绿化面积、计算容积率、建筑密度、绿地率等。主要用途是用来核实建设单位有没有按图施工。

（2）房产测量：是对建设单位申报的内容进行实测，不办理产权登记的可以不测，具有自愿行为。主要测定房屋的建筑面积、分户面积、套内面积、共摊面积等。

3、成果用途不同

（1）建设工程规划核实竣工测量：主要是用于核实用地红线、建筑控制线、各建筑物间的实际距离，检验建筑物退让线、道路、河道、围墙的距离;核实建筑面积、容积率等是否与原审批方案相符。并用采集到的特征点（线）测量成果与原规划坐标相比较，得出两者之间的差值是否在误差范围内，并在规划核实竣工测量报告中加以说明，可以直接反应出新建建筑物是否存在移位、扩建、是否按图施工。

（2）房产测量成果主要用于房产产权、产权管理、房地产开发利用、交易、税费征收、房屋拆迁等方面。

4、执行标准和计算口径不同

（1）建设工程规划核实竣工测量：执行《城市测量规范》（CJJ/T8-2011）、《国家基本比例尺地形图式》（GB/T20257.1-2007）、《蕪湖市城市规划管理技术规定》、《芜湖市建筑面积和容积率指标计算有关规定》、《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）。

（2）房产测量：执行《房产测量规范》（GB/T17996.1-2000）、《建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建筑房[2002]74号、《城市测量规范》（CJJ8/T8-2011）、《测绘成果质量检查与验收》（GB/T24356-2009）。

结语：

综上所述，在新时代，应借助“多测合一”系统平台，融合建设工程的设计、审批、验收等管理系统，压缩审批时间，通过精简流程，将规划与房产统一竣工测量成果和验收标准，实行“一次委托、统一测绘、成果共享”。确保不动产登记工作有序、平稳推进、使房地产市场健康有序地发展。

参考文献：

[1]《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）

[2]《房产测量规范》（GB/T17996.1-2000）

[3]《芜湖市城市规划管理技术规定》

[4]《建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》