[摘 要]基于我国房地产政策的调整，发展市场已经发生较大的变化，逐渐实现量变到质变的过程中，在这样的情况下，综合型房地产企业需要根据现有的运营模式，做出相应的调整，并且需要以客户为主体，这样才能将自身企业在竞争激烈的市场中，占有一席之地，促使综合型房地产企业呈现健康、稳定的发展模式。

[关键词]综合型;房地产企业;运营管理模式

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.06.092

1 房地产运营管理分析

1.1 运营管理

根据现有的发展情况，结合管理中的重点和难点，对房地产运营管理进行具体的分析，并且在房地产运营管理的时候，一般都是从“管目标”“控进度”等方面展开，这样可以有效提升房地产运营管理的效果。另外，风险预防也是房地产运营管理的重点，通过对各个方面的分析 ，对项目重点节点和事件节点等方面进行管控，这样不仅实现良好的经济效益，而且促进房地产行业的发展进程。

1.2 大运营管理

大运营管理主要是基于完善的管理体系，并且以财务为导向，将现金流和利润作为核心，以计划作为主线，货值管理为基础，全面实现全项目、全周期、全专业的高效统筹经营。同时，在这样的情况下，可以确保“储-建-融-供-销-存-回-结”8个阶段动态一体化适配经营策略，进而获取良好的经济效益。

近几年，随着我国房地产行业逐渐进入阶段调整期，单项目的规模和项目间的差异也越来越大，由此带来的项目管理难度以及各专业条线的协同难度也越来越大。基于这样的情况，房企的精英策略有必要由“冲刺跑”调整为公司“稳健跑”与项目“变速跑”，也就是将计划运营管理逐渐向大运营管理演变。另外，在“稳健跑”阶段，大运营管理体系可以有效帮助房地产企业呈现品质化、健康化的发展模式。

在大运营管理的时候，主要包括“储-建-融-供-销-存-回-结”全生命周期的现金流，其中储为土地储备管理，在房地产企业发展的时候，一定要兼顾规模发展要求和合理占用回款;建为开工管理，需要满足当期销售的要求，以及复合增长的要求;融为融资管理，房地产在建设和开发的时候，一定要保证销债平衡，并且在资金的管理方面，需要对资金的利用和存在的风险进行综合性的考虑，保证各个方面的平衡性;销和售为销售管理，一定要保证销供货效率和供销之间的平衡性;存为存货管理，需要保证应收周转和收支呈现平衡的状态;结为结算管理，需要明确结转效率和未来结转空间之间的关系， 两者呈现平衡的关系。

大运营管理通过对房地产企业现金流核心逻辑的分析，对现金流回证与利润影响要素的管理，可以有效实现精准的经营与产品定位以及更高效的内部协同，进而实现资金的利用效率和利润率，降低运营管理风险，进而促进我国房地产行业呈现监控、稳定的发展模式。

2 运营管理流程

由于基于以人为导向的综合型房地产企业，主要是以保证自身核心竞争力为主要目标，并且从客观角度来说，要求企业拥有大量的物业便满足人们对房地产合理的需求。[2]同时，在满足客户需求以外，需要不断创新提升自身，将以人为导向的理念充分发挥，这样才能保证综合型房地产企业运营管理的效果，实现良好的经济效益。另外，综合型房地产企业所包含的内容有很多，例如住宅、文旅地产、商业地产等方面，不管是面向于哪种模式，都需要对潜在客户进行分析，这样可以提升企业自身在市场中的发展潜力，并且需要将实际需求作为综合型房地产企业在各项项目开发中的依据。

同时，综合型房地产企业在运营管理的时候，根据自身在市场中的定位，需要尽可能地发展潜在客户，并且等到客户群体确定以后，需要结合现有的情况，提供客户较为满足的服务，其目的就是获取最大的经济效益。[3]另外，需要积极与客户进行沟通，根据客户的反馈不断进行调整，这样可以有利于综合型房地产企业运营管理模式的提升和完善，确保良好的管理效果。

在前期综合型房地产企业运营管理的时候，一般都是以客户群体作为出发点，并且需要结合自身的发展情况，制定合理、有效的管理方案，及时与客户沟通，确保综合型房地产企业运营管理的可行性，对提升企业自身在市场中的竞争力也是非常有效果的。同时，一定要保证项目与客户之间的关系，两者需要呈现平衡的关系，并且受项目竣工后物业管理时间较长的影响，将物业管理水平视为影响客户生活质量的主要因素，以此不断提升综合型房地产企业运营管理的性能。

经常会受到传统模式的影响，呈现过于重视项目建设，忽视客户运营管理體系的影响，这样对综合型房地产企业的发展是非常不利的。因此，近几年我国对房地产行业的调整，对综合型房地产企业运营管理进行了一定的转变，将以人为导向为目标，促使各个方面结构产生了转变，其目的就是提升综合型房地产企业运营管理的效果。[4]

3 运营管理模式的应用

3.1 直线式职责管理

直线式职责管理是综合型房地产运营管理模式中一项重点内容，该模式与中央集权型企业发展、运行模式，并且在管理的时候，根据各个工作部门的工作能力，将各项功能职责划分到各个部门，例如市场开发部、设计部、营销部等职责部门等方面。[5]同时，在运营管理的过程中，可以实行领导集中对各个不同部门进行统一的管理，这样可以有效提升整体管理效果，促使综合型房地产企业的发展进程。

直线式职责管理主要是将全部权利和决定权都集中到企业领导身上，这样可以有效加强各个部门之间的配合，并且各个部门的协调程度相对较高，根据市场的变化做出应变，从而获取良好的经济效益。但是，进行直线式职责管理的时候，也存在着一定的不足，例如领导的专业性往往决定各项运营管理决策的正确性，因此领导一定要拥有良好的专业性及前瞻性，这样才能更好地促进综合型房地产的发展。

3.2 矩阵式运作管理

矩阵式运作管理是基于直线式职责管理模式延伸而来的一种管理模式，在具体管理的时候一般可以从以下几个方面展开。

在直线式职责管理的时候，需要设置传统的管理部门，这样可以便于各项基础工作的开展，实现良好的管理效果，提升其综合型房地产管理模式的自身性能。

需要根据不同的工作任务、工作项目等方面设置各个管理部门，以及管理工作人员， 并且有针对性地成立专门的工作小组，从事各项管理工作，这样可以有效提升其管理效率。另外，在一项工作任务和项目完成以后，需要结算工作小组，并且将小组的工作人员回归到原始工作岗位，这样可以打破传统管理模式所带来的问题，提升良好的综合型房地产运营管理性能。

在矩阵式运作管理的过程中，由于各个部门分设不同，在实际的应用中容易出现权利交集和较为明显的职责分配不清，并且审批流程相对较多。因此，面对这样的情况，需要尽可能地简化流程，避免影响其管理效果。

3.3 项目分配式管理

项目分配式管理模式一般是以一个项目产生、成立、建设、销售等作为基础，以某房地产项目为例，该项目的全过程为项目分配式管理的重点，并且根据该项工作的实际情况，设定预期目标和完成目标。同时，根据实际完成目标，作为工作人员量化考核的主要内容，这样可以在一定程度上提升项目分配式管理的效果。

另外，在该项目完成以后，需要将实际完成情况，与预期目标和完成目标进行对比，针对实际情况对相关的工作人员给予奖励，这样可以将各项管理工作全面地落实。[6]但是，项目分配式管理也存在着一定的不足，需要根据实际情况做出相应的调整，避免产生管理问题。

3.4 集团制管理

集团制管理也可以叫作混合型集团化管理模式，该模式是一种较为先进和全面的管理模式。同時，在集团制管理模式运行中，将上述几种管理模式融合在一起，这样对传统的管理模式存在的弊端进行了有效的弥补，可以有效促使综合型房地产企业呈现健康、稳定的发展模式。在集团制管理的过程中，可以根据综合型房地产企业的内部构架进行重新编制，这样可以满足综合型房地产发展的需求。另外，需要明确各个岗位的职能，这样可以进行统一的管理，实现良好的管理效益。

4 管理模式应用创新

运营管理是综合型房地产企业发展的核心，因此综合型房地产企业一定要将运营管理作为企业发展的主要平台，在传递企业更多文化、价值和理念，提升综合型房地产企业自身服务性能的同时，可以有效扩大企业的运营范围，并且也可以很好地提升企业的服务性能。[7]同时，在综合型房地产企业运营管理的时候，需要根据实际情况，对运营管理模式进行不断地创新;根据市场的变化，构建核心发展项目。这样可以在一定程度上提升企业的竞争力。另外，可以为客户提供增值型服务，对服务、销售等工作体系进行一定的转变，并且需要有计划、有步骤地将发现项目不断延伸，这样可以促使企业呈现全面、稳定的发展模式。

另外，在综合型房地产企业运营管理创新的时候，需要坚持不变，也要坚持改变，也就是说，需要不断提升自身的服务性能和管理性能，这样可以为综合型房地产企业的发展提供基础性的保证。[8]同时，需要将市场的实际情况和消费情况结合在一起，从中发现不足并且进行有效的解决，这样不仅能有效提升综合型房地产企业运营管理的效果，还是房地产行业改革推进的重要保障。

5 结论

综上所述，文章简要分析了房地产运营管理模式，并且从不同角度和方向，对综合型房地产企业运营管理的相关内容进行明确和研究，其目的就是保证综合型房地产企业运营管理的效果，实现良好的经济效益，促使综合型房地产企业呈现健康、稳定的发展模式。

参考文献：

[1]王进学. 房地产企业运营管理的项目实践[J].居舍， 2018（18）： 90，185-186.

[2]吴霞， 范维， 康瑞文， 等. 当代房地产经营管理模式战略转型的分析[J].住宅与房地产， 2018（13）： 3.

[3]徐广野. 浅析综合型房地产企业运营管理模式[J].居舍， 2018（9）： 180-181.

[作者简介]王龙飞（1988—），男，汉族，对外经济贸易大学国际商学院在职人员高级课程研修班学员，研究生，中级职称，本科学士学位，研究方向：企业管理。