刘凯峥

【摘要】2019年以来，受宏观经济运行及行业变革等内外部因素影响，新建商业地产开发投资和销售面积均出现同比下降，使本来就已进入存量竞争的商业地产市场库存压力进一步加剧。为实现商业地产长期投资价值，选择正确的盈利模式和运营模式尤为重要。本文通过分析商业地产的长期持有价值和运营风险，为商业地产持有者的长期投资决策提供参考。本文所指的商业地产，包含商业营业用房和办公楼。

【关键词】商业地产  盈利模式  持有价值  运营风险

一、我国商业地产投资发展现状

（一）商业地产市场现状

当前我国商办用地供给规模较大，存量去化有限，部分城市面临较大的商办库存压力。在新开工逐步放缓、销售减少的情况下，全国新增商业地产市场表现供过于求。

经济增速放缓、中美贸易前景未明、商办类项目限购政策及电商市场崛起等内外部因素，挤压商业商务消费空间;

同时服务行业增速也有所放缓，消费对于经济的拉动作用有所减弱。这对于商业地产投资端与销售端带来一定影响，2019年上半年，包含商业营业用房和办公楼的商业地产开发投资额及销售面积均出现下降。

此外，随着网上消费零售总额的持续增长，电商崛起给线下实体商业造成的冲击仍将持续。

（二）商业地产运营管理现状

（1）消费需求升级对商业地产运营的影响。近几年，随着新兴技术快速发展，商业模式不断创新。社会大众的消费需求已从物质、心理需求逐步走向精神需求等更高阶的层次，在服务品质、消费体验、文化内容、个性化偏好等方面有了更高的需求。……