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奇葩的卖房说辞

2020-03-25杨国英

中国房地产·市场版 2020年1期
关键词:懒人佣金楼盘

杨国英

一到周五,总有点意兴阑珊,或许与工作室改成4天工作制有关。

懒人是有借口的,懒人也是自以为聪明的,哎,我不做懒人,也不是聪明人,还是用自律约束自己,写篇文章吧。

01

今天,在投资群看到一个很搞笑的聊天记录,也激发了我的写稿欲望,回问了下广州的房产中介,这事居然是真的。

你瞧,现在做个房产中介,那是多么不容易,卖个房子,都要随时关注美国白宫的动向,关心叙利亚局势,并且还要有超强的逻辑推演能力,最终落脚点肯定是所推的房子潜力无限。哎,这水平,做房产中介,真心委屈了,您应该去做央视评论员啊!

还有更奇葩的,去年还曾遇到一个楼盘,推广说辞居然有“地处龙脉”“旺财旺子女”等字样。我恨当时没有告诉开发商,这么好的楼盘,这么好的风水,怎么能卖呢,不卖,敢情您都能当皇帝。

……

没时间梳理诸多奇葩的楼盘广告、以及房产中介的神奇推广辞。但是,奇葩的形式,有一万个不同,奇葩的出发点,却只有一个。那就是:这么好的楼盘,这么好的房子,我不告诉你,那是我不地道;我告诉你,如果你还不买,那肯定是你智商有问题。

02

这三五年,涉足楼市比较深,再早一些,十二三年前,我也曾在一家小房企从事过管理工作,所以,对楼盘层出不穷的营销术,大抵也能熟知个七八分。

不说奇葩广告说辞了,直接聊一聊开发商的营销术,让大家远离一些“鬼楼盘”,避免中招!

(1)高收益返租的楼盘,一定要远离

缺乏房产投资经验的,一听到,立马就会有头上砸了金蛋的感觉。这种楼盘,一般是公寓和商铺为主,什么“开发商返租六年、八年,每年返还租金5%、7%、甚至10%的都有”之类的。

这样的楼盘项目,通过所谓的包租、返租,貌似提前为你锁定了收益,貌似为你规避了风险。但是,往往风险不但没有规避掉,反而给你带来了更大的风险。

因为,这种项目,一般是三方两份协议,你与开发商签的是购房协议,你与开发商的关联运营公司签的是委托协议。开发商和关联运营公司,本质上是两个市场主体,房子卖给你,你与开发商的买卖关系就结束了,除非房屋出现质量等问题。但是,关联运营公司是否履行、到底履行几年包租、返租协议,责任主体是关联运营公司,如果不履行,你打官司起诉的主体是关联运营公司。

(2)中介狂轰烂炸的楼盘,尽量远离

我想问你,中介拼命推盘的动力是什么?

那肯定是高佣金,当然,楼盘也不能太难卖。太难卖、根本卖不动的楼盘,开发商支付的佣金即便再高,中介卖不掉,那也是没什么用。

一二线城市主城区的住宅楼盘,信息相对透明,现在又存在限购。所以,如果开发商的现金流没太大问题,一般是不愿以高佣金驱动中介去获客的,直接打折优惠买房人群就行了。

中介狂轰烂炸,尤其需要小心的是旅游度假楼盘,中介佣金高的甚至有15个点,低的也有7、8个点。你买房的钱,8%、甚至15%,进了中介的腰包,想想肉疼吗?这种房子买了,你以后卖的话,还有得赚吗?

当然,这种楼盘一般比较偏远,夏天,中介会鼓吹山东威海、烟台的房子,这些地方凉快,冬天,中介会强推海南岛的房子,这些地方暖和,当然都是能看海的,一二线的有钱人,一看到海就觉得高大上、上档次。

这种所谓的文旅楼盘,信息不对称,你又人生地不熟,所以,即便你去了当地,也没空、没渠道详细了解,还是小心谨慎为妙。

(3)无理由退房的,不要當回事

这个就不细说了,规避有些房企中枪。

现在TOP10的房企,差不多有近一半在搞无理由退房。我倒不是说,搞无理由退房的,都不靠谱,开发的楼盘都不能买,而是说,你不能太当一回事,至少不能成为你具体选房的判断指标。

搞无理由退房的,没诚信的开发商,不是你想退房就能退的,而有诚信的开发商,你可以退,但从申请退房到你能拿到钱,至少也得有个一年半载——再加上你买入持有的时间,一年两年的资金成本,你算过没有?!

喧嚣的时代,简单为好,投资更是如此。

你见过卖力打鸣的鸡下过蛋吗?

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