刘倩

本文通过查阅一些文献资料，先后阐述了房地产企业成本控制主要内容中的显性成本和隐形成本，然后分析了房地产企业成本控制中存在的三点问题，最后针对几点关于强化房地产企业成本控制方面的研究。

在现代社会经济蓬勃发展时期，传统的成本控制问题已经逐渐跟不上现代成本管理理念的脚步，也逐渐不适用于当代的成本管理模式。现在的房地产不仅仅是只顾着去降低成本，更多的是要去巩固稳定公司的营销目标和经济活动，在成本与收益的比较中找到成本最小化的平衡点。

一、房地产企业成本控制内容

成本控制本义是指在产品的生命周期过程中，企业为了节约成本、避免不必要的成本发生，提高成本利用率，从而实现企业的利润最大化的目标。而对于房地产企业来说，成本控制是一项综合性管理措施，可以反映出房地产企业经营管理水平，因此成本控制对于房地产企业成本工作管理中占据着非常重要的作用。在现代的社会经济背景下，采用传统成本控制进行对房地产企业的成本进行管理，已经无法满足房地产企业对成本管理的全新需求。

（一）显性成本

显现成本主要是指记入账内的、看得见的实际支出，例如生产费用、工资费用、市场营销费用，因此它是一种有形成本。显性成本反映的是企业实际应用成本，在产品价值中也可以得到反映，得到更加直接计算。从房地产显性成本来看，主要分为资金成本、设备成本、人员成本三大成本。

1.资金成本

资金成本包括资金筹集费用、资金占有费用两部分。资金筹集费用主要包括支付的各类费用，例如：发行股票、发行债券、担保费、广告宣传费等一系列费用。自己占有费用主要包括占有他人资金应支付的费用，例如：股东的股息、红利、债券、以及银行借款支付的利息等。

2.设备成本

设备成本一般是指在项目运行之初的采购成本、生产成本、日常费用支出、人工成本支出等，还包括一些备件费用和设备折旧费用。

3.人员成本

人工环节的成本主要是在于人工由于没有受到专业的训练或者是训练不够充足、员工工作状态低沉、员工操作速度慢引起整体进程缓慢、缺少优质的员工、高员工跳槽率等原因而造成的的人工环节成本的浪费。

（二）隐性成本

隐形成本相对于显性成本而言，是一种隐藏于经济组织总成本中却游离于财务监督之外的一种成本，由于经济主体的有意或无意的行为而造成的的。隐形成本具有隐蔽性、潜在性、放大性、爆发性等特点。

1.機会成本

机会成本是指在经济决策过程中，因为选取某一个方案而去放弃另一个方案所必须付出的代价或者是丧失的潜在利益。就房地产企业而言存在很多的机会成本，究竟如何选择是难以攻克的难题。

2.沉没成本

沉没成本指的是由于过去已经发生的决策，而不能由现在或者将来的任何决策而去改变的成本。简而言之就是当我们已经发生的、不可回收的支出，例如：金钱、时间、精力等都称为“沉没成本”。

二、房地产企业成本控制中存在的问题

（一）合同不完善

房地产项目的承发包合同作为施工团队预算在抉择合同造价的重要依据，便于施工团队对于预算造价做出更加准确的合同造价。就现在的房地产比较普遍的合同来看，存在着很多纰漏，潜伏着一个有一个的工程纠纷。合同对于施工团队有着重要的作用，进而可能影响到一个企业的正常运行，合同的完善是当下企业都面临的一个巨大挑战，

（二）施工流程不合理

传统的成本控制管理理念使得房地产企业一味只重视开发建设过程，而缺乏了对施工流程的精细划分。在企业进行成本管理时，仅仅是按照之前的施工流程进行照搬照做，几乎没有改变。在真正的实际施工流程操作中，实际情况与理想情况往往存在一定差距，如果没有进行调整，不仅会导致了施工效率缓慢，而且还会使得成本控制的成效大打折扣。

三、房地产企业成本控制措施

（一）完善施工合同的签订内容

首先，必须要结合《建设工程施工合同示范文本》的相关协议条款，在符合契约自由为原则的前提下，适当设定和增加相应的条款。其次，自行设定一手交货一手交钱的付款方式，防止工期与最终造价的期限脱节，防止发生不必要的纠纷。最后，约定好有权审定工程造价的单位进行最后的造价审价。

（二）加强费用控制

房东产企业在实际开发项目的时候，市场调查员工应该对市场的相关需求进行深入的调查和分析，强化建筑施工的地理条件细节程度，才会在真正选择时，更好的规避可能存在的风险，减少成本的额外支出。

四、结语

房地产企业的成本控制对于企业的发展有着重要推动作用，通过对多个层面的成本控制，能让房地产企业的成本逐渐趋向于合理化，更好的应对未来的发展和筹划。应用成本控制不断提高房地产市场的竞争力，实现房地产企业又快又好的发展起来。（作者单位：武昌工学院）