李 斐

(西北政法大学 陕西 西安 710000)

商品房买卖是人们日常生活中很常见的一种民事交易。房价日益高涨，商品房担保贷款合同变应运而生。为了维护市场秩序，调整这种涉及开发商、买受人和银行三方的民事活动，我国《商品房买卖合同司法解释》(以下简称《解释》)对实践中可能出现的问题规定了对策。要想对该《解释》有更进一步理解，就必须从现实的案例着手，在对案件争议焦点进行分析的同时，思考该《解释》背后所蕴含的法理。

一、案件概述

(一)案件基本事实

张XX向中国工商银行股份有限公司江西省分行(以下简称工商银行江西分行)分别借款96万、303万，用于购买江西XX房地产开发有限公司开发(以下简称XX公司)的1402、1405号房屋，借款期限均为110个月，方式均为等额本金。张XX以上述所购房屋设立抵押，担保方式为抵押加阶段性保证，工商银行为抵押权人。后来XX公司的资金链出现问题，导致无法实现房屋交付目的，由此引发纠纷。

(二)判决书一

张XX诉XX公司、工商银行江西分行。

案由：房屋买卖合同纠纷。

原告张XX以其与XX公司之间的房屋买卖合同无法实现合同目的为由，起诉江西XX公司，并提出解除与工商银行江西分行签订的借款合同，申请追加其为第三人。原告的诉讼请求主要有:1.判令被告立即向原告支付1402、1405号房的银行按揭贷款本金、利息及资金占用费；2.判令解除张XX、XX公司和工商银行共同分别签订的两份《个人住房(商业用房)借款合同》；3.判令XX公司向工商银行偿还自两份《个人住房(商业用房)借款合同》解除之日起的借款本金及利息；……