文/张颜

房产是传统中国家庭最为重视的财富之一。在我国， 个人名下的房产应当依法在不动产中心登记备案，不动产中心在依法履行登记职责过程中会形成关于不动产登记簿、登记申请材料等进而收集到不动产权利人的身份信息、 权属来源、 地理位置等个人隐私。对于这些与个人及家庭都十分重要的隐私信息，法律规定除了不动产所有权人，其实还有其他人可以查询获得。

哪些人可以查询、 复制不动产登记资料？

物权法第十八条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。民法典第二百一十八条沿用此规定，只是将 “复制登记资料”更新为 “复制不动产登记资料”。那么什么样的人属于利害关系人，可以调取这些对于个人及家庭都十分重要且隐私的房产信息呢？此前，物权法并未对于利害关系人的范围及权限进行明确， 而在2018 年国土资源部下发的第80 号令 《不动产登记资料查询暂行办法》 （以下简称 “查询办法”）出台前， 司法实践中对利害关系人的定义并没有统一标准，办案中最常见的是民事案件代理律师依据案情需要向法院申请 “调查令”，再由律师携带法院开具的调查令、案件授权资料及律师执业证明材料向不动产登记中心调取诉讼当事人的房产信息。

在2018 年查询办法出台后， 可以查询不动产登记资料的利害关系人的范围被予以明确，包括对因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产，以及因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁构成利害关系的利害关系人及有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但不能提供利害关系证明材料的 “准利害关系人”。

可查询的不动产登记资料的范围

根据物权法及民法典规定， 利害关系人可以查询、复制不动产登记资料。查询办法第二条规定，不动产登记资料包括 （一）不动产登记簿等不动产登记结果； （二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。

不动产登记资料的使用限制

（一）法律渊源

权利义务总是相辅相成，在利害关系人范围被明确后，民法典物权编第二百一十九条进一步对利害关系人如何使用房产信息提出了禁止性规范，要求利害关系人不得公开、 非法使用权利人的不动产登记资料。该规定借鉴了不动产登记暂行条例第二十八条关于 “查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料”的规定。民法典将其由行政法规提升至法律层面，是本次新设的法律条款。

（二）规范意义

民法典新设本条规定，一方面是为保护不动产权利人的个人信息，另一方面也表明法律不认为不动产物权登记信息属于可以向社会公众开放查询的公开信息。民法典是人民群众民事权利的宣言书和保障书，其总则编在民事权利一章就明确规定，自然人的个人信息受法律保护。任何组织或者个人需要获取他人个人信息的，应当依法取得并确保信息安全，不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。

（插图/蒋辉明）

此外，我国近年的立法也在从不同角度不断完善保护个人信息的法律规定， 如消费者权益保护法、网络安全法、全国人大常委会关于加强网络信息保护的决定等，均体现了对自然人个人信息保护的高度重视。

◆生活案例

2013 年网络上一篇曝光某县银行副行长龚某某在北京有20 多套房产、 总价值近10 亿元的帖子，曾让网友造出 “房姐”这个热词。而这个帖子出现几日后，公安部就成立工作组核查 “房姐”户口问题，之后龚某某被捕，并因伪造、买卖国家机关证件罪，被判处有期徒刑3 年。从风光无限的银行副行长到刑事犯罪人员，对于龚某某来说，只用了一年不到的时间，而这突如其来的变化最开始便是因为她名下被查出了20多套房产。

“房姐” 落网大快人心， 但这个案件中值得深思的地方是，个人房源信息是如何泄露的？是否任何个人都可以通过房主的身份信息查询个人名下不动产登记情况，从而实现公开的 “以人查房”？ 我们普通群众合法的个人房产信息又如何才能被保护？

从实际情况来看，我国对 “以人查房”一直有所管控，并非任何个人都可以查询到他人名下不动产信息。 而不动产登记中心人员的内部管理不到位，也是导致个人信息泄露的根源之一。民法典第二百一十九条规定的出台规范了利害关系人对依法获取的不动产信息的使用途径。如果个人因利害关系人不当使用其不动产登记信息造成经济损失的，可通过诉讼向其主张损害赔偿。 ■